【文章內(nèi)容簡介】 ，這說明長沙市的消費(fèi)者對此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是76105平方米的二房二廳，占50％；瑞豐家園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者，故戶型設(shè)計(jì)成大戶型，瑞豐家園最小的140平方米三室二廳和189平方米的四室，所占比例50%和50%。各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績相當(dāng)，銷售率大多在70％左右較平均。這說明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。l 岳麓區(qū)在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。 有：湘許嘉園、雄?；▓@、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚?xiàng)髑?、德潤春、陽?00國際新城、銀晟花園等。均價(jià)在1730元～2480元。住宅樓盤分析湘許嘉園雄?；▓@二期售價(jià) 起價(jià)2098元/ m2均價(jià)2480元/ m2 位置 長沙市岳麓區(qū)桐梓坡路123號主力戶型 三室 123 m2—136 m2 約占65%規(guī)劃形態(tài) 由8棟多層和小高層隊(duì)列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層15層，一棟綜合用樓錯層、復(fù)式、平層一梯三至四戶發(fā)展商 湖南省宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 一期售完二期30%—40%推廣主題 打造“都市小康”新概念優(yōu)勢 樓盤對面就是中南大學(xué)、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟市場抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房桔洲新苑售價(jià) 起價(jià)1198元/ m2 均價(jià)1465元/ m2 位置 觀沙嶺石嶺塘主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 6層共25棟，多層，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展商 長沙桔洲移民開發(fā)建設(shè)有限公司工程進(jìn)度 現(xiàn)樓銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房　共1300戶推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價(jià)格平市場抗性 安居房楓林綠洲售價(jià) 均價(jià)1730元/m2位置 岳麓區(qū)觀沙嶺主力戶型 二室一廳 57 m285 m2 占60%規(guī)劃形態(tài) 共47棟，南北朝向，6棟多層，外圍有商鋪列隊(duì)式排列，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)型生態(tài)小區(qū)，磚混結(jié)構(gòu)發(fā)展商 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)湖南財(cái)信投資控股有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 第一期100% 共1302戶生態(tài)小區(qū)推廣主題 優(yōu)勢 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便市場抗性 沒有樣板房悅峰園愛晚?xiàng)髑榈聺櫞宏柟?00國際新城銀晟花園總結(jié)岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟。由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價(jià)格定位還是較保守。住宅樓盤均價(jià)在1730元～2480元范圍內(nèi)。此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。（還要再寫）此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達(dá)到85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費(fèi)都對岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。l 省政府新區(qū)板塊（簡介）住宅樓盤分析華麗家族　　售價(jià) 位置 書院南路215號主力戶型 72129㎡規(guī)劃形態(tài) 6棟6層多層和3棟小高層組成發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 華銀園白沙花園售價(jià) 2350元/㎡，一次性付款97折位置 芙蓉路與赤嶺路交匯處主力戶型 42～165㎡，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主規(guī)劃形態(tài) 前三期17棟多層住宅，第四期3棟小高層住宅發(fā)展商 天心區(qū)城建開發(fā)公司工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨，10月份推出第四期推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū)優(yōu)勢 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺四米架空底層市場抗性 湘銀嘉園售價(jià) 均價(jià)2600元/㎡位置 長沙市芙蓉路赤嶺路口主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi)　　㎡規(guī)劃形態(tài) 8棟高層發(fā)展商 長沙長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 星語林名園售價(jià) 起價(jià)1760元/㎡均價(jià)2100元/㎡位置 韶山路168號（友誼路口）主力戶型 二室 85㎡ 三室 135㎡ 四室 155㎡規(guī)劃形態(tài) 共10棟12層高，一梯兩戶列隊(duì)式排列發(fā)展商 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 80%，共1200戶推廣主題 優(yōu)勢 戶型以46㎡的一房一廳至270㎡的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺大交通方便戶型設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少市場抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房山水庭院售價(jià) 起價(jià)1890元/㎡位置 湖南長沙市井奎路環(huán)保學(xué)校對面主力戶型 三房 120㎡左右規(guī)劃形態(tài) 10棟小高層和多層組成，一梯兩戶11層高4棟小高層7層6棟小高層發(fā)展商 湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 打地基銷售情況 大約60% 第一期共383戶推廣主題 長沙首席新庭院生活社區(qū)優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型方正周邊學(xué)校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內(nèi)園景設(shè)計(jì)人性化交通便利市場抗性 2005年才交樓，時(shí)間太長，沒有樣板房總結(jié)此板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶動此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個住宅樓盤在小面積開發(fā)。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以120多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。營銷簡析與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實(shí)施。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望態(tài)度。目前各樓盤的銷售率80%左右。此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的“上海城”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。別墅住宅分析住宅樓盤分析荷塘月色同升湖山莊圣爵菲斯山水人家公園11號售價(jià) 起價(jià)7000元/㎡位置 車站北路333號主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)，44房，4層高發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 40%推廣主題 優(yōu)勢 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低市場抗性 價(jià)格高，陽臺小水云間售價(jià) 均價(jià)3600元位置 人民東路東側(cè)近瀏陽河大橋主力戶型 共167戶， 204282㎡復(fù)式規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 100％推廣主題 長沙城區(qū)首個純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所優(yōu)勢 整體規(guī)劃合理，高檔，價(jià)格不高市場抗性 因價(jià)格因素，業(yè)主檔次將會偏低檔西江庭園售價(jià) 位置 河西岳麓山下主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14棟板式多層建筑發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司工程進(jìn)度 銷售情況 66％推廣主題 人性化、健康型理想居家空間優(yōu)勢 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯落有致、景觀開揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院市場抗性 櫻之谷售價(jià) 位置 長沙市體育新城?白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅　184戶發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長沙市體育新城旁性價(jià)比最高的原生態(tài)別墅小區(qū)優(yōu)勢 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大自然的資源做最有效的結(jié)合市場抗性 總結(jié)：名稱 奧美城 左岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園均價(jià) 2800元／㎡ 2800元/㎡ 位置 勞動西路293號 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路215號 規(guī)劃形態(tài) 塔樓30層底商 第一期帶電梯多層、第二15期層小高層 6棟6層多層3棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77158 76300㎡ 　 主力總價(jià) 37萬 33萬 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二2005期年上半年 銷售日期 98％ 2002年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒有園景，沒有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場抗性 沒有園景，沒有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價(jià)圖2） 價(jià)格分析　3） 戶型格局配比　此板塊的戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型4050平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。處在其他地段的樓盤以90平方米左右的二房和130平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計(jì)很受長沙從商人士的喜愛。4） 營銷簡析 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西1） 典型樓盤分析名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城均價(jià) 1650元/㎡ 1800元/㎡ 2100元/㎡ 2800元/㎡ 2500元/㎡ 2600元／㎡ 2100元／㎡ 2380元／㎡ 1890元／㎡ 2500元／㎡位置 金霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X820號 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路478號 韶山路168號 勞動?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路469號規(guī)劃形態(tài) 13棟6層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13棟11層兵營式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式1217層小高層 20多棟小高層 10棟15層兵營式排列 102畝1000戶 115畝分三期開發(fā) 35萬畝，約50棟小高層面積結(jié)構(gòu) 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127㎡－148㎡ 120㎡三房為主 91150㎡主力戶型總價(jià) 20萬 24萬 28萬 39萬 34萬 34萬 25萬 27萬 22萬 34萬工程進(jìn)度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 己封頂 第一期4月封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 打地基 未封頂交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2004年6月 2004年10月 2004年10月31日 04年12月31日 200年12月 二期４月三期明年 05年上半年 05年6月30日銷售日期 2003年5月 2003年9月 2003年10月 2003年10月18日 銷售率 90% 85%多 85% 近80% 7080% 80％ 80% 90％ 60％第一期383戶 約40％賣點(diǎn) 交通便利，臨近瀏陽河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 戶戶南北向，實(shí)用率高，整體規(guī)劃的好 戶戶南北向，道路發(fā)達(dá)樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。 戶型全，設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計(jì)方正 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。樓距寬市場抗性 景觀設(shè)計(jì)簡單，離市中心較遠(yuǎn) 離市中心遠(yuǎn) 鄰鐵路噪音大 地段偏，還需幾年的發(fā)展生活配套才能完善 有一半戶型的廚房太小 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時(shí)間才能完善 交樓時(shí)間長 現(xiàn)正修路，看房不方便2） 樓盤均價(jià)圖3） 價(jià)格分析　此板塊在售樓盤均價(jià)在16502800元每平方米范圍內(nèi)，價(jià)位差別較大，從上圖可看出價(jià)格的高低與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 關(guān)鍵在于政府未來的規(guī)劃和道路。