【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 30自營(yíng)一般長(zhǎng)沙電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營(yíng)狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費(fèi)人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況城市英雄解放西路143號(hào)500一層裙樓步行街人流2050租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學(xué)生210租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學(xué)生510租賃較差電游廳主要消費(fèi)人群為年輕人，以學(xué)生為主，對(duì)區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強(qiáng)，營(yíng)業(yè)面積在300500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調(diào)查共調(diào)查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)17家占11%。洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況大浪淘沙洗浴廣場(chǎng)五一大道419號(hào)10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好海闊天空浴場(chǎng)韶山南路1號(hào)10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好碧水藍(lán)天溫泉浴場(chǎng)白沙中路86號(hào)5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號(hào)6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100150租賃好目前長(zhǎng)沙的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂、美食6大功能于一體的夜間活動(dòng)中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長(zhǎng)沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)面積越來越大；均消費(fèi)水平在50150之間。運(yùn)動(dòng)健身名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況中體倍力健身俱樂部（王府井）王府井商業(yè)中心6000一層購(gòu)物中心市中心白領(lǐng)年費(fèi)3000右加盟已停業(yè)格瑞健身健美長(zhǎng)沙俱樂部錦繡華天2100一層裙樓周邊人群年費(fèi)999加盟較好活力羽毛球館小林子沖金源大酒店后1000一層改建白領(lǐng)、周邊人群2025元/小時(shí)連鎖好友誼阿波羅康體中心館車站路阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)四樓2000一層購(gòu)物中心白領(lǐng)、周邊人群1525元/小時(shí)聯(lián)營(yíng)較好長(zhǎng)沙市健身行業(yè)發(fā)展在中國(guó)大中等城市中處于中等水平，市區(qū)健身意識(shí)不強(qiáng)，主要運(yùn)動(dòng)休閑方式有羽毛球，乒乓球，收費(fèi)在1525元/小時(shí)之間。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領(lǐng)58500連鎖依瑪利亞女子俱樂部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對(duì)生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來講，都已逐漸得到社會(huì)的認(rèn)可和欣賞，市場(chǎng)潛力巨大。近幾年長(zhǎng)沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營(yíng)模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱。（六）旅游行業(yè)分析長(zhǎng)沙市旅游景點(diǎn)長(zhǎng)沙風(fēng)景秀麗，有“山水名郡”之稱。名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽河、瀏陽 湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽烈士公園、沿江綠化帶和長(zhǎng)沙動(dòng)物園等；名洞主要有：九溪洞、古風(fēng)洞等；國(guó)家級(jí)文物保護(hù)區(qū)：秋收起義文家市會(huì)師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書院、長(zhǎng)沙銅官窯遺址，譚嗣同故居省級(jí)文物保護(hù)單位：51處2005年長(zhǎng)沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國(guó)內(nèi)旅游者2489萬人次，%，%；，%；，%。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計(jì)劃確定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2006年“五一”黃金周長(zhǎng)沙旅游情況：據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”黃金周期間，%，％，；，%，％，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入在連續(xù)高速增長(zhǎng)的情況下，今年又有新的突破，長(zhǎng)沙作為全國(guó)旅游目的地城市的形象得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)。 長(zhǎng)沙旅游籽“十一五”規(guī)劃“十一五”期間，長(zhǎng)沙將加快完善產(chǎn)業(yè)體系、打造旅游精品、全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，打造5大旅游品牌，即山水洲城生態(tài)旅游、歷史文化旅游、娛樂休閑旅游、紅色旅游、特色資源旅游；力爭(zhēng)旅游總收入保持15%%以上年均增長(zhǎng)率，到2010年，旅游總收入達(dá)到450億元。三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）基本情況長(zhǎng)沙“商鋪投資”在2001年開始興起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)20%30%之多，2003年長(zhǎng)沙的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長(zhǎng)近一倍，竣工面積增長(zhǎng)近50％，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)走高（門面均價(jià)11078元/m2，%）、租價(jià)分化、商業(yè)價(jià)值高的商業(yè)用地供應(yīng)不足，營(yíng)銷推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍。從王府井（年回報(bào)9％）、銅鑼灣（8％）、國(guó)中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開發(fā)樓盤，都采取了“產(chǎn)權(quán)式＋高回報(bào)率”的方式。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開放元年等利好因素，導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)異?；钴S，一些地段商鋪的平均回報(bào)率達(dá)到8%－10%。目前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)白熱化。從五一商圈銅鑼灣廣場(chǎng)與王府井商業(yè)廣場(chǎng)之爭(zhēng)，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場(chǎng)”的大戰(zhàn)，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)呈白熱化趨勢(shì)。隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)趨于飽，專業(yè)市場(chǎng)利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。2002004年長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本情況指標(biāo)2006年一季度2005年2004年情況完成投資額，％，%。，%,%。施工面積，%,%；，%，%，%其中：新開工面積，％, %；，%104．78萬平方米，%，%；竣工面積，％,%；，%；，%；%現(xiàn)房銷售面積，％；，%，%%；預(yù)售面積，%,%；，%，%%；空置面積，%，%，%，%。，%，%,%,%,%,%分析：u 通過上圖總的來看，長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開工面積、竣工面積均有所下降，%，%，2006年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。主要因?yàn)?004年多個(gè)大型產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目集中上市，充分消化市場(chǎng)需求；同時(shí)長(zhǎng)沙銅鑼灣項(xiàng)目、國(guó)中星城項(xiàng)目發(fā)售后，至今未能開業(yè)，對(duì)市場(chǎng)造成較大的負(fù)面影響，使投資客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式產(chǎn)生懷疑；u 據(jù)行業(yè)公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，%（含已出租經(jīng)營(yíng)但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長(zhǎng)沙需求市場(chǎng)對(duì)裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過高以及長(zhǎng)沙商業(yè)裙樓售價(jià)與租價(jià)倒掛。u 雨花區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)模在長(zhǎng)沙各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場(chǎng)集中的優(yōu)勢(shì)，近年住宅開發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。u 從總量上，長(zhǎng)沙商業(yè)營(yíng)業(yè)類地產(chǎn)近兩年開發(fā)量較大，相當(dāng)于長(zhǎng)沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過1平米。這顯然不利于今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)需求。u 高回報(bào)率和產(chǎn)權(quán)式銷售的普遍，從另一面也反映了長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)總體上不容樂觀，因?yàn)橹苯愉N售或者產(chǎn)權(quán)式銷售，都是為了更好的銷售樓盤。從調(diào)研的情況來看，一是很多商鋪的租金難以達(dá)到年回報(bào)率的要求；二是開發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營(yíng)；三是高回報(bào)率很可能意味開發(fā)商自己貼錢。 （二）存在問題u 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。u 不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營(yíng)觸角伸向全國(guó)乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實(shí)力，缺乏具有長(zhǎng)沙特色的名牌和旅游產(chǎn)品。以小商業(yè)為主，個(gè)人經(jīng)營(yíng)發(fā)達(dá)，但沒有熱點(diǎn)及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴(kuò)張計(jì)劃。u 商業(yè)中心沒有有效發(fā)展，無法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。u 構(gòu)建集購(gòu)物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費(fèi)體系還有待進(jìn)一步完善。u 開發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營(yíng)等。長(zhǎng)沙的大型商場(chǎng)、規(guī)劃上控制的不是很好，導(dǎo)致過量等。小結(jié)：u 2005年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。由于零售業(yè)市場(chǎng)完全開放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)正式邁開擴(kuò)張步伐，這必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場(chǎng)，其價(jià)值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對(duì)此予以重視。u 根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，，但是依照長(zhǎng)沙市的開發(fā)情況，還有約230萬平米的商業(yè)營(yíng)業(yè)類物業(yè)的施工面積，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢(shì)雖長(zhǎng)期看好，但短期內(nèi)有可能趨于嚴(yán)峻。u 由于“長(zhǎng)株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對(duì)較小?？紤]倒長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、人均消費(fèi)能力位于全國(guó)前列、目前長(zhǎng)沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開發(fā)、北城的復(fù)興，部分城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。娛樂休閑百貨餐飲2131112789106141345第三部分：項(xiàng)目地塊解析一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查（一）商業(yè)分布濱江美食一條街 D調(diào)酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南） 夜色酒吧湖湘第一家 1華廈大市場(chǎng)華逸府 1五一商圈呈翰食府 1下河街市場(chǎng)福竹怡心園 1中高檔家紡似水華年酒吧 （夢(mèng)潔、MINE、艾比家飾）解放西路酒吧一條街藍(lán)魅酒吧分析：n 沿江路獨(dú)立于長(zhǎng)沙市幾大商圈，且沿江大道左側(cè)無大型商業(yè)和休閑場(chǎng)所，不能很好的留住沿江風(fēng)光帶休閑人流，造成現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。n 業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數(shù)量最多和營(yíng)業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂休閑及賓館。n 沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。湘江風(fēng)光帶美食街號(hào)稱長(zhǎng)沙最方便、最時(shí)尚的美食街，客戶群覆蓋全長(zhǎng)沙市，具有較大的影響力。n 沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。n 江路娛樂業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對(duì)解放路及長(zhǎng)沙市其他娛樂場(chǎng)所，規(guī)模較小。（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點(diǎn)物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況秦皇食府湘江風(fēng)光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建4080連鎖好好食上湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好七彩江南湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好湘錦酒樓湘江風(fēng)光帶美食街4000二層改建3050好華逸府湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好攬江樓湘江風(fēng)光帶美食街3000二層改建50100好金太陽外婆橋店湘江風(fēng)光帶美食街4000三層改建3050連鎖好似水華年酒吧沿江路營(yíng)盤路路口1500左右二層裙樓3060較差，已停業(yè)YES酒吧沿江風(fēng)光帶輪渡旁一層公建已關(guān)門藍(lán)魅酒吧沿江路解放路路口1200一層裙樓50100較好D調(diào)酒吧湘江風(fēng)光帶二層改建50100好福竹怡心園沿江路38號(hào)1500二層改建50100較好項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂、休閑等。大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在40005000之間，消費(fèi)水平分中高檔與高檔兩個(gè)檔次，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。區(qū)域內(nèi)較大型娛樂可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對(duì)解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店?duì)I運(yùn)情況較好，另外兩家都因經(jīng)營(yíng)不善，已停業(yè)、關(guān)門。（三）臨街鋪位調(diào)查分析部分街鋪位統(tǒng)計(jì)（按租金降序排列）序號(hào)店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營(yíng)情況1平價(jià)自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風(fēng)箏街鋪10