【文章內(nèi)容簡介】 供銷比分析長沙 09 年 9 月10 年 9 月單月供銷比情況（不含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】9 月長沙市內(nèi)五區(qū)新增純商品住宅供應(yīng)量為 萬㎡，備案銷售面積為 萬㎡，供過于求。根據(jù)市場開工項目情況，后期供應(yīng)量仍會較大，而在二次調(diào)控下，成交量將有所萎縮，因此預(yù)計后市供過于求的局面仍會繼續(xù)，存量也會逐步加大。二、 預(yù)售分析1. 各月批準(zhǔn)預(yù)售走勢分析（不含經(jīng)適房）18 / 73【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】本月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積較上月增加 萬㎡。由于前段時間的市場回暖和“金九銀十”的到來，長沙商品房市場供應(yīng)量較之上個月有較大幅度上漲，各大樓盤推盤節(jié)奏加快，開盤或加推樓盤增多，但政策預(yù)期還不明朗的前提下，市場需求還未完全釋放，供銷比也進(jìn)一步拉大，出現(xiàn)了供過于求的局面。盡管 調(diào)控出臺，10 月預(yù)計開發(fā)商新開或加推節(jié)奏仍將較快，市場整體供應(yīng)量繼續(xù)增長，但單次出貨量將有所下降，以便制造市場熱銷局面。2. 各區(qū)域 9 月住宅批準(zhǔn)預(yù)售（含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】9 月份，長沙內(nèi)五區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，其中新建純商品住宅批準(zhǔn)預(yù)19 / 73售面積為 萬㎡。從各區(qū)情況來看，本月雨花區(qū)新建商品住宅預(yù)售面積為 萬㎡，占總預(yù)售面積43%；芙蓉區(qū)所占比例最小，為 萬㎡，僅占 5%。岳麓區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)銷售面積分別為 萬 ㎡、 萬 ㎡、 萬㎡。3. 分戶型供應(yīng)套數(shù)對比（含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】9 月份，長沙商品住宅供應(yīng)套數(shù)為 12971 套，環(huán)比增長 %。從戶型來看，本月 6090㎡的戶型供應(yīng)套數(shù)最多，占總供應(yīng)套數(shù)的 %；預(yù)計 10月份開盤項目約 47 個，80120㎡的戶型是推售的主力戶型。從前幾個月的供應(yīng)情況看， 90120㎡戶型供應(yīng)量保持穩(wěn)態(tài)。本月 90120㎡的三居室和 6090㎡的二居室依然是市場的主流產(chǎn)品，受到了市場的追捧。在自住和改善型需求的主導(dǎo)下，這兩種產(chǎn)品具有較強的市場競爭力。4. 9 月新盤數(shù)據(jù)分析本月共有 7 個項目新開盤，雖然數(shù)量不多，但以大體量的名盤、大盤為主，總體供應(yīng)量較大2022 年 9 月新開盤項目信息表戶型比例項目名稱 區(qū)域規(guī)模(萬㎡)開盤時間推出面積（㎡）推出套數(shù)戶型 面積（㎡） 套數(shù) 占比（%）成交均價（元/㎡）成交套數(shù)城南 雨花 28090 334 一房 40 66 20 5500 元/㎡ 27020 / 73二房 90 112 332+1 房 90 112 33故事三房 115 46 14二房 83㎡92 153 三房 119㎡、132 307 輝煌國際城芙蓉區(qū) 97 58601 172四房 148150 32 5400—5500元/㎡422一房 240 56二房 160 37錢隆學(xué)府 天心 18 33119 432三房 32 74900 元/㎡ 242公寓 4754 320 91湘水和天下雨花 19040 352二房 86㎡、101 32 97300 元/㎡ 164兩房 79 68 202+1 房 9910104 136 40康橋長郡 星沙 50 36380 340三房 1212131 136 403850 元/㎡249兩房 135 三房 424 萬家城 雨花 300 70260 609四房 50 5200 元/㎡ 517小獨棟 253364 160 北緯28 度望城 31 70540 135 大獨棟664947 28 11000—12022 元/㎡70數(shù)據(jù)來源：【世聯(lián)市場研究中心】本月新開盤項目中，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，三房供應(yīng)比例最大，為 945 套，占 %，主要集中在英郡年華、萬博匯、湖濱花園等樓盤。從成交情況看，去化率差異較大，其中英郡年華去化率最高，高達(dá) 70%；湖濱花園去化率最低，不到 15%。造成差異化的主要原因主要是性價比的高低和地段優(yōu)劣。由于剛需的逐漸釋放，居家型的三房成為了市場主流戶型。 9 月加推項目分析2022 年 9 月加推項目信息表項目名稱 區(qū)域 時間 推售樓棟 推貨套數(shù)(套) 折后均價(元/㎡)銷售套數(shù)(套) 優(yōu)惠措施保利花園 天心 12 78 5400 57 VIP 99 折；2 千抵 2 萬；開盤 98 折；一次性 99 折童話里 天心 5 420 5100 217指定銀行存 3 萬可辦鉆石卡 享受 折，升級享 折；存 2 萬辦金卡享受 折升級享 折；存 1 萬辦銀卡享受 升級享 折； 湘府華城 雨花 4 150 5700 68 每㎡減 50，一次性 98；貸款 99 龍灣國際 天心 獨棟、雙 78 獨棟 16000 54 聯(lián)排交 5 萬抵 10 萬，雙拼、獨棟交21 / 73雙拼 12022， 拼 、聯(lián)排 聯(lián)排 900010 萬抵 30 萬，五洲會員可再享受 99 折優(yōu)惠；一次性付款可再次享受99 折東業(yè)蘋果社區(qū) 岳麓 10 42373750103600105 認(rèn)籌交 2 千開盤享 97 折亞商國際 雨花 B 261 5900 53 VIP 1 千抵 1 萬，一次性 99 折恒大雅苑 開福 5 80 6100 25開盤 87 折，三日內(nèi)簽約 98 折，一次性 99 折。80㎡ 3700，89㎡：3800中鐵國際城 星沙 2 2569296㎡4000212 VIP 客戶交 2022 元總價減 10000 元，開盤 98 折云棲谷 岳麓 13 108 4360 63交 2 千抵 1 萬 2；按時簽約 99 折，一次性 98 折；保利花園 天心 8 228 折后均價5600201 VIP 99 折， 2 千抵 2 萬，開盤 98 折，一次性 99 折麓谷林語 岳麓 D6 棟 142 4600 140VIP2 千抵 1 萬，開盤 98 折， 5 天內(nèi)簽約 99 折蝴蝶谷 星沙 5 號棟 4623700—3800， 190 VIP 5000 抵 15000，一次性 99 折，華潤鳳凰城 星沙 8 130 4300—4400 110 一次性 98 折，按揭 99 折；開盤當(dāng)天85 折恒大華府 岳麓 33 104 6600 38 本周認(rèn)購 89 折不看湖 4600恒大名都 岳麓 26 72看湖 510015三天內(nèi)簽約 99 折。送 4000 元恒大社區(qū)巴士年票和價值 10000 元五星豪華會所鉆石卡。老帶新獲贈 3000 元購物卡，新客戶獲贈 500 元購物卡。麗景香山 雨花 —— 123 6200 50按揭 99 折，一次性 98 折，當(dāng)天認(rèn)購每平米減 100 元珠江花城 開福 113501 6053 407開盤優(yōu)惠：三日內(nèi)簽約 93 折后減一萬，公積金 94 折后減一萬。水岸新都 長沙 縣 聯(lián)排 42靠水邊6800，中間套 6500?30 聯(lián)排交 5 萬抵 15 萬，開盤當(dāng)天一次性95，按揭 98 折22 / 73其他邊套5800，中間套 5500萬科城 開福 12 棟南棟165整體實收銷售價格：6300165 VIP 98 折，三天內(nèi) 98 折，一次性 99折。巴比倫花園 岳麓 2 192 5600 136VIP 交 2 千抵 2 萬，開盤 98 折；三天內(nèi)簽約一次性付款 98 折，按揭 99 折，購房送 2022 元券數(shù)據(jù)來源：【世聯(lián)市場研究中心】本月有 20 個項目加推，共新推 4015 套房源。其中珠江花城、蝴蝶谷、東業(yè)蘋果社區(qū)、童話里動作較大，分別推出了 50462 、42420 套房源。從去化情況來看，各樓盤差距較大，其中萬科城去化情況最好，去化率達(dá)到了 100%，當(dāng)天加推的新房源就基本搶購一空，其次為麓谷林語、保利花園、華潤鳳凰城、中鐵國際城、珠江花城、水岸新都、巴比倫花園，其樓盤去化率均超過 70%。二、 銷售分析1. 商品住宅網(wǎng)簽成交走勢（不含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】從網(wǎng)簽的商品住宅成交量走勢來看，本月成交量 萬㎡，較上月增加 萬平米，同比增加 %。23 / 73一方面在于本月樓盤推售量較大，供應(yīng)更加充足，另一方面長期觀望的剛需開始得到了釋放，拉動了整個市場的回暖。 新政的出臺，對長沙樓市具體產(chǎn)生怎樣的影響，由于時間間隔較短，不能反映出具體動態(tài)。而“銀十”樓市將向何處去，變數(shù)就在于新政的落地。自 新政問世以來， “落實”就已經(jīng)成了調(diào)控加碼的第一關(guān)鍵詞；對前期調(diào)控政策的重申，實際上也折射出決策層對于這些調(diào)控政策未能落到實處的不滿。【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】9 月商品住宅市場價格有所回落，本月成交均價 5349 元 /㎡，較上月下跌 31 元/㎡ ，漲幅為 %。長沙商品住宅成交均價在連續(xù) 3 月上漲后在本月有所回落。在 10 月份，隨著 調(diào)控的出臺，市場成交量將有所萎縮，但開發(fā)商在年底資金回籠和業(yè)績考核的雙重壓力下，出貨壓力增加，如果成交量持續(xù)下降的話，預(yù)計會出現(xiàn)以降價讓利換銷量的局面。 商品住宅成交區(qū)域銷售分析（不含經(jīng)適房）24 / 73【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】9 月份長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交套數(shù)為 10990 套，較上月增加 2243 套。從各區(qū)網(wǎng)簽銷售面積來看，雨花區(qū)商品住宅成交量最大，為 3147 套，占 9 月份成交總量的 %； 其次為岳麓區(qū)，為 2592 套，占成交總量的 %；天心區(qū)為 2394 套，占成交總量的。芙蓉區(qū)和開福區(qū)相差較小，分別為 1489 套和 1368 套；從銷售價格來看，開福區(qū)成交均價 6269 元/平米，繼續(xù)為內(nèi)五區(qū)價格標(biāo)桿；其次為芙蓉區(qū)，其成交價為 5287 元/㎡ ；成交均價最低的是岳麓區(qū)，成交均價 4923 元/平米。 戶型成交均價分析（不含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】25 / 73分戶型來看，本月各面積段套型均價波動均較小，除 120144 平方米套型均價環(huán)比下跌 %外，其他套型均價漲跌均在 1%以內(nèi)。本月均價最低位的面積段仍是 120144平方米套型，均價 5009 元/ 平方米。（不含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】從住宅銷售價位結(jié)構(gòu)來看，本月大戶型（復(fù)式、聯(lián)體別墅）均價環(huán)比漲幅較大，超過12%，2 房、3 房、4 房均價環(huán)比有所下跌，其中 3 房、4 房跌幅較大，超過 %。本月均價最低戶型為 4 房，均價為 4962 元/平方米?！臼缆?lián)評論】 分類型來看，本月普通住宅、商業(yè)、辦公類物業(yè)均價環(huán)比有所下跌，其中辦公環(huán)比跌幅達(dá) %；別墅、其他類物業(yè)均價環(huán)比有所增長，其中別墅環(huán)比漲幅達(dá) %。26 / 73【世聯(lián)評論】從各板塊細(xì)分情況來看，本月除岳麓區(qū)各板塊均價有上揚外，其他各區(qū)均有板塊均價環(huán)比下跌，跌幅較大的是開福中心板塊、植物園板塊，跌幅分別達(dá) %、%。本月均價最低點仍出現(xiàn)在省府南板塊，均價 4188 元/平米；最高價仍在芙蓉中心板塊，均價6920 元 /平米。四、內(nèi)五區(qū)待售商品住宅分析（含經(jīng)適房）【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】2022 年以來，截至今年 9 月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證暫待銷售的新建商品房面積為 萬㎡，較上月底增加 萬㎡。其中住宅 萬㎡，占 %；非住宅 萬㎡，占 %。從行政區(qū)域劃分來看，雨花區(qū)待售量為 萬㎡，占比%，居第一位。岳麓區(qū)待售量居第二位，待售量為 萬㎡，占比 %，27 / 73【數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)研究中心】【世聯(lián)評論】分面積段來看，144㎡ 以上商品住宅待售面積最大，達(dá) 萬㎡，占總數(shù)的 %， 第四部分主流媒體報廣分析1. 9 月房地產(chǎn)廣告監(jiān)測概述本月報紙媒體房地產(chǎn)廣告投放頻次為 404 次，環(huán)比上升 190 次，增幅 %。各報紙報廣頻次來看，瀟湘晨報 長沙晚報 三湘都市報，其中瀟湘晨報的平面廣告發(fā)布頻次為 246 次，占所監(jiān)測媒體頻次總量的 61%；長沙晚報的平面廣告發(fā)布頻次為 117 次，占28 / 7329%；三湘都市報的平面廣告發(fā)布頻次為 41 次，占 10% 。從投放量來看，本月報紙媒體房地產(chǎn)廣告投放量為 版。瀟湘晨報的平面廣告發(fā)布量為 版，占所監(jiān)測媒體頻次總量的 61%；長沙晚報的平面廣告發(fā)布量為 版，占 28%；三湘都市報的平面廣告發(fā)布量為 38 版，占 11% 。 年 9 月至 2022 年 9 月報廣投放量統(tǒng)計與分析【世聯(lián)點評】本月三大主流報紙共計刊登樓盤廣告 個版面，環(huán)比上升 %。9 月份報廣投放量達(dá)到近一年的最高峰，由于 新政的出臺，市場熱度降低，估計 10 月報廣投放量會大幅減少。9 月各區(qū)域房地產(chǎn)廣告監(jiān)測分析 29 / 73本月報廣西城以 34 個樓盤，125 次刊登量， 個版面位居第一，其中恒大華府、世紀(jì)公園、恒大名都報廣投入量較大，訴求點以加推、優(yōu)惠、折扣為主；其次是南城，29個樓盤共投入報廣 85 次， 個版面，其中恒大城、水岸新