【文章內(nèi)容簡介】 )金融政策。 針對房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況， 建議對市場前景看好的開發(fā)項目，適當(dāng)增加房地產(chǎn)貸款， 加大信貸支持力度，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常、合理的開發(fā)貸款需求。 同時， 擴寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道，積極探索住房貸款風(fēng)險分散機制。 91 2)稅收政策。 對 2023年 9部委文件規(guī)定的 “住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 ”作出調(diào)整 （制約了二級市場，拖累了一級市場） 回到 2023年的文件規(guī)定的 “對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅 ”上， 打擊投機不能放松！ 但 鼓勵居民通過二級市場適度改善住房條件， 對擴大住房需求見效快， 也符合現(xiàn)階段居民住房消費的主要需求。92 3)土地政策。 允許地方根據(jù)實際情況，對 新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地， 適當(dāng)調(diào)低 首付款 和 出讓價款的支付期限。 鼓勵有實力的開發(fā)企業(yè)適度拿地，保證市場的后續(xù)供應(yīng)。93 4)對購買第二套房的從緊政策適當(dāng)調(diào)整。 租賣市場的同步發(fā)展， 可以適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu)，滿足多樣化的住房需求，也有利于形成合理的市場價格體系。 應(yīng)鼓勵有能力的家庭購買第二套住房用于出租， 增加租賃市場的供應(yīng)，滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對住房租賃的大量需求。94 5)進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。 要引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確面對房地產(chǎn)市場調(diào)整期。 防止部分企業(yè)借政府出臺政策之際，哄抬房價，擾亂市場。95 6)加強輿論的正面引導(dǎo)。 對少數(shù)媒體和有關(guān)專家不負(fù)責(zé)任的言論，要客觀分析。 要 以穩(wěn)定住房成交量、防止房價大起大落為基調(diào)， 引導(dǎo)新聞媒體 客觀報道 當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況， 正確引導(dǎo) 市場預(yù)期， 正面宣傳 調(diào)控政策及其成效， 推動市場信心的恢復(fù)。 96 在講到關(guān)注 開發(fā)企業(yè)資金鏈問題時 ，我回憶了1994年房地產(chǎn)過熱之后剎車比較急，海南有幾百個在建開發(fā)項目停建，爛尾樓盤到處都是，四家商業(yè)銀行形成呆壞賬幾百億，朱總理兩次帶著有關(guān)部委到海南處理爛尾樓問題，前后用了 10年才基本解決。 我指出：如果出現(xiàn)全國性的這類問題，會產(chǎn)生十分不利的影響。97 在談到 房地產(chǎn)市場蕭條影響到鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展時， 我指出最近很多小鋼鐵和水泥廠倒閉，大的鋼廠和水泥廠也是半停產(chǎn)，看到電視上說從巴西運來的鐵礦石占滿了大半個港口。 溫總理插話： 7千萬噸。 我講到 1994年為解決鋼材積壓問題， 朱總理在全國發(fā)動安居工程的建設(shè)。 我還談到，由于市場蕭條，很多開發(fā)項目因為資金緊張而處于停工和半停工狀態(tài)， 4000萬建筑隊伍有近 2023萬提前回家過年了。98 在談到建議 對購買第二套房的從緊政策作出適當(dāng)調(diào)整時， 我提出現(xiàn)在輿論和有關(guān)專家都把購買第二套住房作為投機來打擊，在討論開征物業(yè)稅的時候，一些人也提出要對第二套房收重稅，這些認(rèn)識是片面的。 對購買第二套住房后空置的可以考慮加稅，但是很多國家都是鼓勵中產(chǎn)階級家庭購買第二套住房用于出租，這樣可以形成租售并舉的房地產(chǎn)市場格局，滿足多樣化的住房需求； 99 出租住房增加了， 租金的整體水平會下降， 城市流動人口、結(jié)婚的年輕人和購房支付能力有限的中低收入家庭可以租房住， 住房問題的矛盾也會緩解。 在城市化的快速發(fā)展過程中，住房租賃市場是最具潛力的市場，應(yīng)該鼓勵其發(fā)展而不是限制。100 在談到 堅定不移地采取鼓勵住房消費的政策要從擴大內(nèi)需和促進(jìn)消費需求結(jié)構(gòu)升級的長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識和堅持時， 我談到： 1998年 為應(yīng)對亞洲金融風(fēng)波，國務(wù)院決定停止住房實物分配，成功穩(wěn)妥地啟動了居民的住房消費，對改善群眾居住條件，拉動經(jīng)濟(jì)增長都起到了積極作用； 2023年 非典過后，國務(wù)院下發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的 18號文件，曾培炎副總理指出：從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動力量。101 在聽取了 7位專家意見后， 溫總理強調(diào)要堅定信心。 他指出：黨和政府態(tài)度是 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止大起大落。 具體講，明年的經(jīng)濟(jì)速度要回落， 提出 8％是必須的，這個決心不能動搖。102 在談到要盡快制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體支持措施、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、要十分重視民營資本、鼓勵民營企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展等問題的同時， 他指出： 我贊成家瑾的判斷，是積極的判斷。 房地產(chǎn)市場還是以真實需求為支撐的市場，市場潛力很大。 如果這個判斷正確，必須實行鼓勵住房消費政策。 已經(jīng)采取了住房保障性政策，還不夠。 很快要推出調(diào)整住房政策的改革方案，要快！ 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的 20％以上，產(chǎn)業(yè)不能下來，也不應(yīng)該下來。 如果推出第三個 10條，就是這個！是大的舉措。103 3．國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔 2023〕 131號）。 經(jīng)國務(wù)院同意， 12月 20日國辦發(fā)文要求： 一是 加大保障性住房建設(shè)力度。 二是 進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費的金融和稅收政策。104 (四 )加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。 在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時， 對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。105　 (五 )對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。 將現(xiàn)行個人購買普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅； 將個人購買普通住房 不足 2年轉(zhuǎn)讓的， 由按其 轉(zhuǎn)讓收入全額征收 營業(yè)稅， 改為 按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的 差額征收 營業(yè)稅。106 將現(xiàn)行個人購買非普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅， 改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅； 個人購買非普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅?！?以上政策暫定執(zhí)行至 2023年 12月 31日。107 三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化　　 (六 )引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施， 以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。 地方各級人民政府要做好 2023年年底前房地產(chǎn)項目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。108 (七 )支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求， 加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度； 對 有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目， 提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。 支持 資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點， 拓寬直接融資渠道。109 (八 )取消城市房地產(chǎn)稅。 為進(jìn)一步公平稅負(fù)，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。110 六、積極營造良好的輿論氛圍　　 (十三 )堅持正確的輿論導(dǎo)向。 要以 加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)， 大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效， 著力穩(wěn)定市場信心。 對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴(yán)肅查處。 同時，要加強市場經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險意識的宣傳和教育工作。111二、二、 2023年市場運行狀況年市場運行狀況112 一） 2023年市場基本情況 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 2023年全國 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。 其中， 住宅開發(fā)投資 ，比上年增長%。 從月度累計投資數(shù)據(jù)看， 3月以后增幅持續(xù)回升， 9月以后投資增幅穩(wěn)定在 16%以上，但總體仍低于近 5年的平均增幅。113 圖 1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅圖 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅114 2023年 商品房新開工 ， 比上年增長 %；施工 32億平方米， 比上年增長 %；竣工 7億平方米， 比上年增長 %。從各月情況看，商品房累計新開工面積同比增幅從 10月開始止跌回升，累計施工、竣工面積持續(xù)增長。115 據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 2023年 全國商品房銷售額 達(dá) ，比上年增長 %；銷售面積 達(dá) ，比上年增長 %。其中 商品住房銷售額 達(dá) ，比上年增長 80%； 銷售面積 達(dá) ，比上年增長%。 以上數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高。116 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對 40個重點城市 的監(jiān)測，2023年： 新建商品住房成交 ，比上年增長%， 也比歷史最高的 2023年增長 %。 杭州、南京、廈門、青島、武漢、長沙、成都等 15個城市成交面積 同比增幅超過 100%。117 二手住房 成交 ，比上年增長%，比歷史最高的 2023年增長 60%。 其中 深圳、杭州、南京、蘇州、天津、廈門、大連、寧波、石家莊 等 9個城市，二手住房成交面積 比上年增長超過 200%； 北京、上海、廣州、武漢、成都、昆明 等 18城市 比上年增長 100%至 200%。118 深圳、溫州、哈爾濱、蘭州 二手住房成交面積已經(jīng) 超過 新建商品住房， 北京、上海、廣州、杭州、寧波、大連 等城市二手住房成交面積 也已接 近新建商品住房。119 40個重點城市新建商品住房、 二手住房各月成交面積120 據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)， 2023年 111月，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增 ， 占人民幣新增貸款的%，同比多增 。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 5478億元，同比多增3774億元； 個人購房貸款新增 ，同比多增 1萬億元。 從月度情況看， 4月份開始，銀行業(yè)主要金融機構(gòu)個人購房貸款額度明顯放大， 15月新增量已超過2023年全年的個人購房貸款增量。 6月開始新增個人購房貸款保持在每月 1500億元左右。121 全國主要商業(yè)銀行個人購房貸款月度增長情況122 據(jù)國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)， 2023年， 全國房地產(chǎn)稅收（含耕地占用稅）完成 6943億元 ，同比增收 1073億元， 增長 %， 高于稅收總額增幅 ；占同期稅收收入 的 11%， 對增收的貢獻(xiàn)率 為 %。與房地產(chǎn)交易相關(guān)的 土地增值稅、契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅 的稅收收入，同比增幅分別為 %、 %、 %、 %。123 上述情況表明： 2023年底出臺的一系列政策和2023年工作的全面推動，效果是十分積極和顯著的，突出體現(xiàn)在兩個方面： 一是 解決了 380多萬戶低收入家庭住房困難，比較 得人心 ； 二是 在較短的時間推動了房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升。 對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費和投資、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、增加國家財政和稅收收入、保障國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長都起到了積極的促進(jìn)作用。124 但隨著形勢的發(fā)展，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的問題 . 開始 是一些城市因市場供不應(yīng)求出現(xiàn)房價上漲， 進(jìn)而 引發(fā)投機性購房抬頭入市，由此使得供求矛盾擴大，在 這些城市產(chǎn)生幅度較大的房價非正常上漲。125據(jù)國家統(tǒng)計局和國家發(fā)展改 革委數(shù)據(jù)， 2023年 7月開始， 70個大中城市 新建商品住房價格同比： 止跌回升，且漲幅逐月擴大。 12月上漲%， 漲幅比上月擴大 ， 其中 13個城市漲幅超過 10%， 22個城市漲幅在 5%10%；環(huán)比： 3月開始持續(xù)上漲， 12月上漲 %，漲幅比上月擴大 。二手住房價格 同比 上漲 %， 環(huán)比 上漲 %。126 70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月同比增幅127 70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月環(huán)比增幅128 部分城市房價上漲過快的主要因素： 一是成交量擴大以后，供給不足 （ 12月末 40個重點城市新建商品住房累計 可售面積 大約可供 9個月的銷售量 ，其中 溫州、南昌 不足 3個月 銷售， 南京、蘇州、合肥、鄭州、南寧、重慶、成都 不足 4個月 銷售）。 二是大戶型、高檔住房價格漲幅明顯， 帶動房價整體上漲。 三是部分城市土地供應(yīng)相對不足， 增加對房價上漲的預(yù)期， 引發(fā) “地王 ”的樓面地價超過周邊房價，推動房價更快上漲。129 四是流動性