【文章內(nèi)容簡介】 潤等周邊城區(qū)私營業(yè)主； 市場分析 ： ? 項目銷售狀況良好，認可度高， 08年 9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及 134平米大三居最為熱銷； ? 本項目一期客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求旺盛； 價格： ?一期 08年 9月正式入市，均價 6000元 /平米左右；現(xiàn)階段對外均價 7100元 /平米 ?二期產(chǎn)品價格未定，預估售價 800011000元 /平米； 銷售情況 ： 1. 項目一期 08年 9月開盤，已基本售罄； 2. 一期熱銷產(chǎn)品以 7090的小兩居（均通透）及 134平米大三居為主； 3. 二期產(chǎn)品預計近期正式推向市場。 戶型分析 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級產(chǎn)品 ?雙明衛(wèi)設計，保證采光及透氣性 ?轉角露臺設計，90176。 觀景面，提升主臥尊貴性 ?超長陽臺連接次臥與客廳，增加生活便利性 ?餐廳明窗設計，保證采光，增加生活情趣 ?次臥設計大面積飄窗，增加附加值 鳳凰世嘉 代表項目分析 鷺 港 ?精裝小戶型產(chǎn)品相對熱銷，主要因為教育配套，父母為子女投資購買； ?目前，一期產(chǎn)品的品質(zhì)問題直接制約的二期產(chǎn)品的銷售。 產(chǎn)品概況： ? 項目共三期，一期已入?。欢诋a(chǎn)品區(qū)間為 49193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及 6000平米會所，預計中間為低密社區(qū)，三期位于北側，并規(guī)劃有大型醫(yī)院； ?二期在售大戶型產(chǎn)品區(qū)間為 117143平米，主力產(chǎn)品為 133平米，雙衛(wèi)設計，一梯兩戶； ?二期精裝小戶型面積區(qū)間為 4992平米，最高 26層； ?二期部分已入??； 主力客群： ?中高端支付力較強 客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半； ?中小戶型以結婚用房較多，客戶年齡層在 2040歲，為公務員或在私企工作； ?精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學，三年后出租 ； ?大戶型客戶多為政府領導及私企老板，以改善型為主。 市場分析： ? 本項目為唐山中心城區(qū)占地面積最廣項目，自身配套健全，市場認知度高。 ? 本項目銷售周期較長，銷售期間廣告投放量巨大，造成較強的客戶吸引。 價格： ?現(xiàn)階段毛坯 70007200元 /平米； ?精裝產(chǎn)品目前市場均價 7600元 /平米左右； 銷售情況 ： 1. 目前項目 08年中旬正式入市，入市價格較低，銷售狀況較好； 2. 由于本項目一期產(chǎn)品存在負面口碑，直接影響二期產(chǎn)品銷售，且項目公攤較大，產(chǎn)品去化效率一般， 但 08年之前由于市場供應緊缺 ，現(xiàn)階段也已基本售罄； 戶型分析 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求 ?次臥飄窗設計，增加附加值 ?獨立洗衣房，與廚房干濕分離 ?主臥飄窗設計，增加附加值 ?客廳連接步入式陽臺，可觀景 ?廚房增設功能陽臺，實現(xiàn)居室功能的細分使用 鷺 港 戶型分析 ，西北向戶型，采光通風效果差 ?客廳東向采光，隨采用步入式陽臺設計，但采光效果較差 ?北向臥室，采光效果不理想 ?北向臥室，采光效果不理想 ?暗衛(wèi)設計，通風效果較差 ?走道區(qū)域過長，使用性較差 鷺 港 代表項目分析 景泰翰林 ?項目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產(chǎn)品力； ?項目前期依靠團購拉動銷售， 100平米以下產(chǎn)品銷售較好；三期產(chǎn)品即將入市； 產(chǎn)品概況： ?項目共 1400余套，為 724層板樓，其中以 811層為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為 50237平米； ?主力戶型為 70105平米， 24層高層產(chǎn)品為 140平米大戶型，另有30余套躍層產(chǎn)品，面積為 170、 180、 190、 227和 267平米； 主力客群： ?客戶職業(yè)以唐山國企事業(yè)單位居多 ，極少數(shù)私營業(yè)主購買 200平米以上大戶型產(chǎn)品； ?客戶 來源以路北區(qū)為主，地緣性客戶 以 改善型為主 ； ?客戶關注順序為戶型、項目體量、配套及交通。 市場分析： ? 項目前期依靠大學城教師及其他政府企事業(yè)部門團購拉動銷售； ? 100平米以下首次置業(yè)， 130平米舒適型改善置業(yè)受市場影響較小，且項目處于高認知區(qū)域，配套完善，產(chǎn)品力進一步得到提升。 價格： ?08年 9月 27日開盤，對外均價 66006700元 /平米，樓層差價在 2050元 /平米不等； ?目前產(chǎn)品價格區(qū)間 65007500元 /平米； 銷售情況 ： 1. 08年 09月正式入市，開盤不到 3個月，售出 1/3左右，主要為團購，客戶為項目北側大學城內(nèi)的教師及三友集團、政府部門及設計院等，團購數(shù)量為 400余套，團購價格在 9折左右； 2. 90100平米兩居產(chǎn)品以及雙衛(wèi)產(chǎn)品市場認可度較高，選購 100平米以下客群多為首次置業(yè)， 130平米以上客群多為為改善型需求。 戶型分析 90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標準首置型產(chǎn)品 ?次臥飄窗設計，增加采光及透氣性 ?主臥飄窗設計，增加采光及實用性 ?客廳設置步出式陽臺，增加采光與生活便利性 ?廚房陽臺設計，增加采光及實用性，有益干濕分離 ?暗衛(wèi)設計，采光及透氣性欠佳 ?陽臺步出式設計，方便戶外空調(diào)機的裝卸 景泰翰林 戶型分析 90平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，通透性較差 ?采用飄窗設計增加實用性，但僅主臥朝南，通透性及戶型采光較差 ?暗衛(wèi)設計，舒適性較差 ?客廳朝北，采光受影響，未能迎合市場需求 ?廚房連通步入式陽臺設計，增加實用性，提升附加值 ?走道面積實用性較差 ?客廳較小，舒適性不佳 景泰翰林 周邊競爭項目分析 項目名稱 規(guī)模 建筑形式 主力戶型 市場均價 萬達廣場 總占地： 210000平米 總建面： 1000000平米 容積率： 住宅 24棟 32層、 34層到頂高層；配套商業(yè)街，綜合商場， 4棟寫字樓以及一棟五星級酒店 88平米純南向兩居 138平米南北通三居 8900元 /平米 宏達 高第花園 總占地 :20817平米 總建面 :48000平米 容積率： 2棟 25層、 1棟 17層、 1棟三層半、 1棟 21層、 1棟 7層，共 6棟 4060平米一居 90102平米兩居 6500元 /平米 荷花盛世 總占地 : 總建面 :21400平方米 容積率： 2棟 6層， 1棟 12層，一棟9層，共 4棟 7080平米左右兩居 5200元 /平米 盛泰莊園 總占地 :104562平米 總建面 : 容積率： 2 7層、 11層到頂多層小高層住宅 90100平米兩居 1001130平米三居 5400元 /平米 競爭項目概況 本案周邊競爭項目 ?88平米兩居以及 138平米三居為主力暢銷戶型； ?戶型亮點：每一戶均包含贈送面積。 萬達廣場 戶型配比： ?萬達廣場項目基本戶型有四類，分別為： 88平米純南向兩房；114平米純南向三房； 13 139平米南北通透三房；以及 200平米左右的四居住戶型。 ?其中： 88平米兩房 720套左右； 114平米三房 2100套左右； 13 139平米三房 1300套左右； 200平米左右四居 150套左右； 主力客群： ?高端 支付力強客戶 。 ?約 50%與 鋼材、煤炭行業(yè) 打交道，私營企業(yè)主居多；另外為 政府官員及其他買賣人 。自住 為主； ?中心板塊客群廣，包含周邊城區(qū)高收入客群； 項目簡析：