xxxx年福建福州房地產(chǎn)住宅市場研究_90p_調(diào)查分析總結(jié)(編輯修改稿)
2025-01-30 04:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實(shí)力的教育資源能夠刺激購買，如實(shí)驗(yàn)、育才 生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實(shí)力：對品牌開發(fā)商的品牌依賴性較大 ? 客戶地源： 福州本地、周邊縣 ..... 置業(yè)偏好：注重項(xiàng)目周邊的生活配套，對品牌開發(fā)企業(yè)具有一定依賴 ——他們或是政府 權(quán)力 公務(wù)員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、抑或是大型國企高管 ——他們的工資收入不甚突出， 但福利好，沒有后顧之憂 ——他們或多或少會有一定的 隱性收入 ，會有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會 ——他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房， 買給孩子或買給退休后的自己 ——他們有很強(qiáng)的工作能力和 社會責(zé)任感 ——他們喜歡一點(diǎn)“ 端架子 ”的感覺，追求 身份感 和 尊貴感 ——他們理想的房子要有 好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位 ，有 一定知名度以撐面子 高端客戶階層 城市的權(quán)力階層，掌握大量社會資源，比較低調(diào)，重視家庭，較多的考慮為子女購房 權(quán)力 隱性收入 架子 尊貴感 身份感 貴而不顯 面子 置業(yè)偏好：注重地段價(jià)值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較強(qiáng)烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 ? 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 ? 置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)、保值 ? 置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注安全性 生活配套：基本生活配套設(shè)施 品牌與實(shí)力：信賴本地品牌開發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法 ? 客戶地源： 主城區(qū) 面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 購買最為集中的面積段在 70110平米，占購房套數(shù)的 47% 70110平米在福州市場基本上是二房或小三房的戶型 總價(jià)需求判斷：目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬元 核心目標(biāo)客戶 家庭年收入水平 10萬元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的還款額度 30004000元 /月 能承受的貸款總額度 6080萬元 能夠購買總價(jià) 80— 150萬元 推斷條件 1： 家庭月收入選取一個(gè)中間估值 推斷條件 2： 通常還款額度不能大于總收入的3040% 推斷條件 3： 按照通常 20年的貸款年限計(jì)算貸款額度 推斷條件 4： 根據(jù)目前新房能夠享受銀行 8成房貸 從目標(biāo)客戶收入水平推到出可以承受的房價(jià)區(qū)間 總價(jià)戶型面積交通便利性周邊生活配套開發(fā)品牌物業(yè)管理社區(qū)規(guī)劃和景觀升值潛力010203040506070目標(biāo)客戶考慮購房因素購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套，在此基礎(chǔ)上才會考慮物業(yè)管理、升值潛力 數(shù)據(jù)來源 ——合美市場研究部 需求總結(jié) ? 本案核心目標(biāo)客戶可以承受價(jià)格區(qū)間在 900012023元 /平米 ? 需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 ? 目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 目標(biāo)網(wǎng)羅客戶：城市年收入 10萬以上的精英階層 區(qū)域產(chǎn)品 實(shí)用、功能齊全的戶型產(chǎn)品逐漸增多 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 開盤時(shí)間 均價(jià) 小戶型較多的產(chǎn)品 群升國際尚都 高層 40105 20230418 9200元 /平米 世茂天城 超高層 105538 20239 15000元 /平米 三迪香頌楓丹 高層 43190 202312 9500元 /平米 烏山榮域 高層 43210 2023926 9200元 /平米 大戶型較多的產(chǎn)品 融匯江山 高層 117200以上 20231116 11000元 /平米 江南水都悅湖 高層 90160 8000元 /平米 大儒世家朗園 小高層、高層 82168以上 202304 6000元 /平米 產(chǎn)品定位 中高檔價(jià)位 ,實(shí)用戶型產(chǎn)品 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?鼓樓中心濱江 中小戶型 高品質(zhì)社區(qū) 城市精英階層 購房需求 ? 900012023元 /平米價(jià)格區(qū)間可以接受 ? 偏好 70110平米的兩房戶型 ? 房價(jià)總金額控制在 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 產(chǎn)品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢 本案項(xiàng)目通過產(chǎn)品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢，錯位競爭；將產(chǎn)品總價(jià)控制在 80120萬元 比較項(xiàng) 本案 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 主力戶型面積 控制在 80100㎡ 40— 50㎡ 170㎡以上 180㎡以上 主力總價(jià) 控制 80120萬元 40— 50萬元 150萬以上 180萬以上 建筑立面 現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感 普通 較為現(xiàn)代前衛(wèi) 現(xiàn)代古典印象 社區(qū)配套 社區(qū)景觀會所提供個(gè)性化服務(wù) 社區(qū)會所 會所 國際幼兒學(xué)校 雙會所 社區(qū)景觀 風(fēng)格純粹且與江景交輝相映 社區(qū)中庭 國際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) “山”、“水”兩大主題園林景觀 產(chǎn)品競爭比較結(jié)論 融匯江山 融僑華府 建筑立面 烏山榮域 社區(qū)配套 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 社區(qū)配套 空中泳池、以及的家居智能配套體系等。 300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街， 2萬平方米融僑新天地， 55攝氏度溫泉入戶 大型購物中心沃爾瑪山姆會員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級會所、幼兒園等配套 景觀規(guī)劃 融僑華府、融匯江山 都極力打造項(xiàng)目的景觀品質(zhì)，以此體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 景觀 坐擁近 20畝城市綠地廣場，以 “都市中的大山地 ”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū) 4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢 江濱西大道近 25m寬闊尺度退距，營造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、“水”兩大主題園林景觀 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位設(shè)想 項(xiàng)目生活主角定位 項(xiàng)目形象定位設(shè)想 項(xiàng)目 生活方式 設(shè)想 —— 會展區(qū)的未來生活構(gòu)架與本案生活方式的對接 N北 S南 Park Shopping Mall Exhibition Hotel Convention Office Shopping Street Apartment 本案所在的區(qū)域能夠提供一個(gè)豐富的大生活圈 出行 居住 交流 工作 娛樂 休閑 購物 學(xué)習(xí) School 滿足人們對于生活的一切要求 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園 賣場、購物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會所 娛樂城、 KTV、電玩城 寫字樓、 SOHO辦公 江濱公園 高端住宅、五星酒店
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