【文章內(nèi)容簡介】 人固有的區(qū)域觀念與印象，高新區(qū)所在東部地區(qū)更易被接受與認(rèn)可。 ? 城市郊區(qū)化建設(shè)、邊緣化發(fā)展強(qiáng)化 高新區(qū)位于城市東部邊緣城鄉(xiāng)結(jié)合部位置，濟(jì)南城市郊區(qū)化建設(shè)的加速，中心城區(qū)支柱性產(chǎn)業(yè)的外遷，降低中心城區(qū)聚集度以及城市發(fā)展規(guī)劃等一系列強(qiáng)勁擴(kuò)張作用力的作用，都對高新區(qū)產(chǎn)生有利影響。 ? 東部新城的 城市定位 目前已初步形成以濟(jì)鋼為代表的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)。作為濟(jì)南“兩翼”中率先展開的一翼，東部將會得到巨額的資金投入，并在發(fā)展環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策上給予強(qiáng)有力的支持。 ? 以高新技術(shù)、外向型出口加工業(yè)為主的資金技術(shù)密集區(qū) 高新區(qū)將規(guī)劃發(fā)展形成全國重要的軟件產(chǎn)業(yè)基地、環(huán)渤海灣地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)基地。 不利影響： ? 區(qū)域發(fā)展空間巨大 城市向外擴(kuò)張，新城市區(qū)域價值與老城區(qū)差別較大，具有較大發(fā)展空間與增值潛力。 ? 城市中心吸引力強(qiáng) 城市聚集力強(qiáng)、聚集度高，城市中心價值 相對較高，影響城市擴(kuò)展與郊區(qū)化建設(shè)。 20 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 四、消費特征 1．人均收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長速度。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 但城市每年的人均收入增長幅度并不穩(wěn)定，起伏較大。 2021 年人均收入增幅最高，達(dá)到 %，2021年最低，僅為 %。 濟(jì)南市歷年城市居民人均可支配收入及增長速度 2．人均可支配收入及消費支出 濟(jì)南市居民的人均可支配收入每年均呈上漲趨勢， 2021 年平均每人每月可支配收入突破了1000 元界限，呈現(xiàn)了較好的增長勢頭。 人均可支配收入增長的同時，人均消費性支出也呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，但增長幅度明顯低于居民的人均可支配收入。在人均可支配收入增長的同時，人均消費性支出并沒有出現(xiàn)同比增長的情況。 2021 年，居民人均可支配收入每月 元，人均每月消費性支出 元，消費支出所占比例為 %。而到 2021年 ,居民人均可支配收入每月 ，已突破千元大關(guān)，但當(dāng)年人均每月消費支出 元，消費支出所占比例僅為 68%。而且居民消費性支出比例每 年都呈下降趨勢。說明濟(jì)南城市居民的消費能力不強(qiáng)。 13578 12021 11013 10094 9565 8471 % % % % % % 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 元 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 增長 (%) 21 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 濟(jì)南市居民每人每月平均消費能力數(shù)據(jù)變化 曲線 3．城鄉(xiāng)儲蓄存款 濟(jì)南的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額也是逐年增加， 2021 年，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款超過 1000億元。與此同時，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄額達(dá)到 元。預(yù)計 2021 年人均儲蓄額將突破 20210 元大關(guān)。 0 200 400 600 800 1000 1200 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 元 平均每人每月可支配收入 平均每人每月消費性支出 22 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 463020040060080010001200億元2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 濟(jì)南市近幾年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元） 020214000600080001000012021140001600018000202102021 2021 2021 2021 2021 2021 年元 濟(jì)南市近幾年人均儲蓄值增長曲線（元） 數(shù)據(jù)顯示，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷增加，也說 明濟(jì)南市居民所持有的可支配貨幣在不斷增多，與之匹配的購買力水平也隨之提高。 23 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 濟(jì)南城鄉(xiāng)居民近幾年人均消費及存款 增長 變化曲線 從上表可看出，濟(jì)南城鄉(xiāng)居民每年的人均儲蓄存款相對于居民人均可支配收入和人均消費支出高位增長。說明在居民購買力不斷提高的同時， 持幣存幣觀念也較強(qiáng)， 居民消費欲望偏低。 4．居民消費特征 考慮濟(jì)南市當(dāng)前城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，同時考慮濟(jì)南歷史沿革、居民習(xí)慣等因素影響，以下消費特點值得關(guān)注： ? 家庭結(jié)構(gòu)變化 家庭人口逐漸減少，家 庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費者 更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量， 因此 較大面積戶型需求較多。% % % % % % % % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2021 2021 2021 2021 2021 年 % 人均儲蓄存款 人均消費支出 人均可支配收入 24 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 32021 2021 2021 2021 2021 年人 ? 對項目長期慎重考察 通過對濟(jì)南市房地產(chǎn)住宅項目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在 20萬平米左右、銷售率達(dá)到 85%以上的房地產(chǎn)項目銷售周期一般都在二三年 。同時，很多項目的項目環(huán)境、外觀等直觀形象基本完成，以準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)充足，而且市場中的產(chǎn)品本身也處于快速成長中，使得消費者從有購房意向，到確定購買 的決策時間一般較長。 ? 地緣特點 消費者對城市東部、南部的認(rèn)可是濟(jì)南市較為明顯的地緣特點，消費者在購買項目產(chǎn)品時存在較強(qiáng)的地域觀念。東部城市印象好，及城市未來的發(fā)展前景有利于吸引全市的中高端消費群體。 ? 沿街底商需求多 濟(jì)南的沿街住宅底商是濟(jì)南商業(yè)的主要商業(yè)形態(tài)之一。沿街住宅下一般都設(shè)有商鋪，經(jīng)商已經(jīng)成為城市居民、下崗職工尋求收益的重要手段。因此，商鋪需求越來越多。 ? 存幣儲幣現(xiàn)象明顯，消費觀念有待引導(dǎo) 濟(jì)南居民的儲蓄觀念較強(qiáng)，居民人均儲蓄增長率明顯高于人均收入增長及消費的增長水平。消費所占收入的比例不高， 相比其他沿海省會城市甚至內(nèi)陸省會城市超前消費、提前消濟(jì)南市歷年家庭人口變化曲線 25 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 費的消費觀念，城市居民購買力較強(qiáng)但不消費的整體消費觀念有待引導(dǎo)改變。 五、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 濟(jì)南高新區(qū)成立于 1991年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新區(qū)之一。 是濟(jì)南市對外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 濟(jì)南高新區(qū)位于濟(jì)南市區(qū)東部，包括總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)、出 口加工區(qū)、東部新區(qū)三部分。 濟(jì)南市交通主干道經(jīng)十路、工業(yè)南路、世紀(jì)大道穿區(qū)而過，西鄰濟(jì)南奧林匹克中心和山東省政務(wù)中心，東接章丘龍山 文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距濟(jì)青高速公路和濟(jì)南國際機(jī)場 15分鐘 車程。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建設(shè)了現(xiàn)代化的實驗學(xué)校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務(wù)中心，建立了投資、 金融、人才交流、會展、保險、法律、公證等支撐服務(wù)體系 。 當(dāng)前，高新區(qū)三大片區(qū)建設(shè)全面展開：總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)將建設(shè)提升為濟(jì)南市現(xiàn)代化的東部新城樣板區(qū)，集中建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)基地和科技研發(fā)區(qū)、生活商貿(mào)區(qū)；東部新區(qū)將建設(shè)成為規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)；出口加工區(qū)將建設(shè)成為集加工貿(mào)易、陸路口岸和保稅物流于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。高新區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時期。 濟(jì)南高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)了齊魯軟件園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、出口加工區(qū)、生物醫(yī)藥園、環(huán)?？萍紙@和齊魯機(jī)電園等八個國家級專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類企業(yè) 3000多家，高新技術(shù)企業(yè)二百多家，其中，產(chǎn)值過億元的有 41家，過 5億元的 14家，過 10億元的 7家， 浪潮集團(tuán)、力諾集團(tuán)、小鴨斯威特、齊魯制藥、正大福瑞達(dá)、齊魯電機(jī)制造、山東華為通信、勝利生物、元隆生物、天辰集團(tuán)、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園先后在高新區(qū)發(fā)展壯大。 濟(jì)南高新區(qū)直接從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有 6萬人，碩士博士 1500多人，累計承擔(dān)國家火炬計劃項目 100多項，省部 級火炬計劃項目 300多項。 2021年，規(guī)模以上企業(yè)全年實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 98億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值 31億元，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 83億元，實現(xiàn)出口創(chuàng)匯 6555萬美元。按科技部口徑統(tǒng)計，實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 510億元，完成工業(yè)增加值。在全國 53家國家級高新區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合排名中位列第十三位。 26 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 建區(qū)以來，濟(jì)南高新區(qū) 陸續(xù)有 韓國 LG、日本松下、鈴木、 NEC、德州儀器、百事可樂、美標(biāo)、沃爾沃、三洋等 15家世界 500強(qiáng)企業(yè) 落戶。高新區(qū)于 2021年加入了世界科技園區(qū)協(xié)會，建設(shè)了國家間政府合作項目中烏高科 技合作園。齊魯軟件園與印度班加羅爾軟件園建立了友好姊妹園區(qū)關(guān)系，與國外著名軟件公司合作建立了 “ 微軟解決方案實驗室、 IBM解決方案實驗室、北電網(wǎng)絡(luò)實驗室和 DSP聯(lián)合實驗室，齊魯軟件學(xué)院與美國 IBM公司合作建立了國際計算機(jī)培訓(xùn)中心，環(huán)保科技園與北歐 SEM公司合作建立了環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)基地，建立了國際學(xué)校。 1．實現(xiàn)收入 2021年，濟(jì)南高新區(qū)實現(xiàn)營銷收入 663億元，自 1991年建區(qū)至 2021年，累計實現(xiàn)營業(yè)收入突破 2500億元。 營業(yè)收入 66301002003004005006007001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年億元 高新區(qū)歷年營業(yè)收入柱狀圖（億） 2．工業(yè)增加值 2021 年，濟(jì)南高新區(qū)實現(xiàn)工業(yè) 增加值 162億元，自 1998年至 2021年，累計實現(xiàn)工業(yè)增加值532 億元。 27 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 工業(yè)增加值 1620204060801001201401601801998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年億元 高新區(qū)歷年工業(yè)增加值柱狀圖（億元） 3．利稅 2021 年濟(jì)南高新區(qū)實現(xiàn)利稅 56 億元，自 1991 年建區(qū)至 2021 年，累計實現(xiàn)利稅 235 億元。 利稅 5601020304050601992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年億元 高新區(qū)歷年利稅額柱狀圖（億元） 4．出口創(chuàng)匯 2021 年濟(jì)南高新區(qū)實現(xiàn)出口創(chuàng)匯 ，自 1991年建區(qū)至 2021年 ，累計實現(xiàn)出口創(chuàng)匯。 28 濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 出口創(chuàng)匯 01231991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年億美元 高新區(qū)歷年出口額柱狀圖（億美元） 2021 年完成固定資產(chǎn)投資 32 億元，增長 78%。新開工項目 70 項，新開 工建筑面積 121 萬平米，新竣工建筑面積 101 萬平米，實施各類科技計劃項目 73項，其中國家級火炬計劃項目 12 項。 5．人力資源 目前， 高新區(qū)內(nèi) 擁有 高校 13 所，每年普通高校畢業(yè)生約 11 萬人，并呈逐年增長勢頭；各類科研機(jī)構(gòu) 126所， 其中 53個省級科研院所，有 10個國家級實驗室和 25 個省級重點實驗室；有高新區(qū)博士后科研工作站、高科技人才市場和 5 個勞動力就業(yè)合作基地， 各類科技專業(yè)人員 35萬人， 博士、碩士 1000 余人 。 6．入駐企業(yè) 區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類企業(yè) 3000 多家，高新技術(shù)企業(yè)二百多家，其中，產(chǎn)值過 億元的有 41 家，過5 億元的 14 家，過 10 億元的 7 家， 15 家世界 500 強(qiáng)企業(yè) 落戶 。 部分企業(yè)公司名錄： ? 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