【文章內(nèi)容簡介】 所 是 “六 朵 金 花 ”： 濟 南 百 貨 、 大 觀 園 、 人 民 商場 、 濟 南 華 聯(lián) 、 山 東 華 聯(lián) 、 濟 南 一 百 。 “六 朵 金 花 ”無 一 例 外 是 大 而 全 的 百 貨 店 。 大 到 家 具 ， 小 到 一 根針 ， 在 一 個 店 里 就 可 以 買 全 。1996 年 崛 起 的 銀 座 商 城 及 1997 年 出 場 的 貴 和 購 物 中 心 率 先 向 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 模 式 發(fā) 出 了 挑 戰(zhàn) ， 把 專 業(yè)店 搬 進 商 場 。 以 三 聯(lián) 家 電 為 代 表 的 各 種 專 業(yè) 商 場 、 專 賣 店 也 在 濟 南 遍 地 開 花 ， 傳 統(tǒng) 百 貨 店 遭 到 嚴 重 挑 戰(zhàn) ，大 部 分 客 流 被 分 流 。“超 市 要 革 百 貨 的 命 ”， 在 一 定 程 度 上 概 括 了 濟 南 商 業(yè) 第 二 輪 洗 牌 的 演 化 過 程 。 世 界 購 物 廣 場 的 出現(xiàn) ， 如 原 子 裂 變 般 釋 放 出 巨 大 能 量 ， 不 少 有 外 省 資 金 以 及 外 埠 管 理 背 景 的 企 業(yè) 接 踵 而 至 ， 紛 紛 來 到 濟 南開 辦 超 級 市 場 ， 新 國 道 、 萬 嘉 隆 、 綠 地 、 將 軍 惠 員 、 大 潤 發(fā) 、 上 海 聯(lián) 華 等 如 雨 后 春 筍 。18 / 91兩 個 回 合 下 來 ， 不 少 曾 經(jīng) 輝 煌 的 濟 南 本 土 商 號 逐 漸 淡 出 。 第 一 回 合 中 ， 老 字 號 的 濟 南 第 一 百 貨 出 局 ；第 二 回 合 ， 開 “平 價 商 場 ”先 河 的 中 興 商 廈 、 曾 是 中 國 企 業(yè) 500 強 的 濟 南 國 貿(mào) 大 廈 相 繼 出 局 ， 濟 南 最早 的 百 貨 店 ——濟 南 百 貨 大 樓 也 是 元 氣 大 傷 。我 國 加 入 世 貿(mào) 組 織 的 同 時 ， 最 新 一 輪 的 濟 南 商 戰(zhàn) 才 是 真 正 較 量 的 開 始 。 首 先 是 業(yè) 態(tài) 升 級 大 戰(zhàn) 。 集 購物 、 休 閑 、 娛 樂 和 飲 食 于 一 身 的 銀 座 地 下 購 物 廣 場 ， 自 2022 年 開 業(yè) 至 今 持 續(xù) 火 爆 ， 一 站 式 的 超 級 購 物模 式 這 種 新 興 的 第 三 代 商 業(yè) 形 態(tài) 不 斷 叫 響 泉 城 。 隨 后 上 海 聯(lián) 華 、 北 京 國 美 等 省 外 實 力 商 家 及 沃 爾 瑪 、 家樂 福 等 國 際 零 售 巨 頭 及 紛 紛 搶 址 濟 南 ， 構(gòu) 建 以 濟 南 為 大 本 營 的 商 業(yè) 發(fā) 展 新 版 圖 。隨 著 濟 南 與 16 個 地 級 市 全 部 實 現(xiàn) 高 速 公 路 貫 通 ， 使 整 個 山 東 形 成 了 以 濟 南 為 中 心 的 半 日 生 活 圈 ，半 日 生 活 圈 的 形 成 ， 以 及 《 濟 南 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》 、 《 濟 南 市 商 業(yè) 網(wǎng) 點 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 的 出 臺 ， 優(yōu) 化 資 源 ，調(diào) 整 結(jié) 構(gòu) ， 大 大 提 升 了 濟 南 的 商 業(yè) 競 爭 力 。（ 二 ） 濟 南 市 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 濟 南 商 業(yè) 、 餐 飲 業(yè) 蓬 勃 發(fā) 展 。 2022 年 全 市 商 品 交 易 市 場 總 數(shù) 達 713 處 ， 其 中 城 市 市 場 229 處 ，農(nóng) 村 市 場 484 處 ， 市 場 成 交 額 達 億 元 ， 社 會 消 費 品 零 售 總 額 億 元 。 同 時 ， 以 連 鎖 商 業(yè) 為重 點 的 現(xiàn) 代 經(jīng) 營 形 式 和 營 銷 方 式 迅 速 崛 起 ， 2022 年 底 ， 全 市 共 建 連 鎖 公 司 27 家 ， 連 鎖 超 市 、 便 利 店19 / 91820 多 家 ， 經(jīng) 營 面 積 達 10 多 萬 平 方 米 ， 成 為 商 業(yè) 流 通 業(yè) 最 具 成 長 性 的 業(yè) 態(tài) 形 式 。 目 前 ， 形 成 了 市 區(qū) 中 部以 泉 城 廣 場 為 中 心 聚 集 了 銀 座 、 大 潤 發(fā) 、 三 聯(lián) 、 蘇 寧 、 貴 和 、 百 大 等 大 賣 場 ； 聯(lián) 華 、 大 潤 發(fā) 、 新 一 佳 、濟 南 華 聯(lián) 等 環(huán) 布 在 城 市 四 周 ， 形 成 了 濟 南 市 新 的 商 業(yè) 格 局 。濟 南 餐 飲 業(yè) 歷 來 興 盛 ， 魯 菜 最 為 流 行 ， 其 他 菜 系 的 餐 館 也 隨 處 可 見 。 小 巷 深 處 的 傳 統(tǒng) 名 吃 與 風 格 獨特 的 精 美 西 餐 相 映 成 趣 ， 成 為 濟 南 餐 飲 業(yè) 的 一 道 亮 麗 風 景 線 。 濟 南 零 售 業(yè) 中 的 重 要 組 成 部 分 ——百 貨 業(yè) 由 于 原 有 計 劃 經(jīng) 濟 的 烙 印 太 深 ， 歷 經(jīng) 多 年 發(fā) 展 ， 普 遍呈 現(xiàn) 不 景 氣 ， 與 之 形 成 反 差 的 是 各 色 超 市 快 速 發(fā) 展 。 在 面 對 外 來 競 爭 壓 力 的 情 況 下 ， 紛 紛 以 服 務 為 先 導 ，求 變 求 新 ， 出 臺 多 項 刺 激 消 費 的 措 施 、 辦 法 ， 增 強 自 身 市 場 號 召 力 。 在 老 百 貨 業(yè) 沒 落 的 同 時 ， 以 銀 座 、貴 和 為 首 的 百 貨 新 生 力 經(jīng) 過 近 幾 年 的 迅 猛 發(fā) 展 ， 現(xiàn) 已 成 為 山 東 省 知 名 商 業(yè) 品 牌 企 業(yè) ， 具 有 極 大 的 市 場 號召 力 。 國 際 零 售 巨 頭 改 變 省 城 商 業(yè) 版 圖 。 隨 著 沃 爾 瑪 、 家 樂 福 這 些 國 際 巨 頭 的 真 正 出 現(xiàn) ， 濟 南 面 對 面 的商 業(yè) 國 際 競 爭 開 始 進 入 白 熱 化 階 段 。（ 三 ） 濟 南 市 區(qū) 幾 大 商 業(yè) 區(qū)濟 南 市 商 圈 格 局 表 現(xiàn) 出 以 全 市 級 商 業(yè) 中 心 泉 城 路 —經(jīng) 四 路 商 業(yè) 區(qū) 為 龍 頭 ， 經(jīng) 二 路 商 業(yè) 區(qū) 、 花 園 路 商20 / 91業(yè) 區(qū) 、 北 園 路 商 業(yè) 帶 等 多 個 商 業(yè) 區(qū) 割 據(jù) 的 態(tài) 勢 。 泉 城 路 商 業(yè) 區(qū)泉 城 路 東 起 青 龍 橋 ， 西 至 濼 源 橋 ， 北 通 太 平 寺 巷 、 高 都 司 巷 ， 鞭 指 巷 、 省 府 前 街 、 縣 東 巷 、 縣 西 巷 ；南 接 舊 軍 門 巷 、 榜 棚 街 、 衛(wèi) 巷 、 舜 井 街 、 歷 山 西 街 ， 全 長 1560 米 ， 毗 鄰 大 明 湖 、 趵 突 泉 、 泉 城 廣 場 、黑 虎 泉 等 諸 多 景 點 ， 相 連 芙 蓉 街 、 曲 水 亭 古 城 區(qū) 。 泉 城 路 歷 來 是 濟 南 繁 華 的 中 心 商 業(yè) 區(qū) ， 商 家 云 集 ， 名店 眾 多 ， 是 泉 城 東 西 向 發(fā) 展 的 主 軸 ， 有 “十 字 金 街 ”’之 地 位 ， 是 一 條 具 有 購 物 、 交 通 、 休 閑 、 旅 游 、文 化 五 大 功 能 的 準 步 行 商 業(yè) 街 。泉 城 路 商 業(yè) 區(qū) 位 于 城 市 中 心 地 帶 ， 集 中 了 各 類 商 業(yè) 形 態(tài) ， 客 戶 群 范 圍 廣 泛 ， 以 白 領(lǐng) 為 主 。 作 為 濟 南市 最 古 老 的 商 業(yè) 街 ， 泉 城 路 不 僅 吸 引 了 龐 大 的 濟 南 消 費 群 體 ， 同 時 還 作 為 一 個 大 型 的 旅 游 文 化 商 業(yè) 中 心接 納 了 大 量 的 旅 游 消 費 者 。目 前 ， 泉 城 路 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 分 布 改 造 時 劃 定 的 5 個 主 題 經(jīng) 營 區(qū) ， 雖 有 所 出 入 ， 但 基 本 上 還 是 保 留 了 這五 大 經(jīng) 營 區(qū) 的 總 體 格 局 。 詳 見 附 表 21： 泉 城 路 業(yè) 態(tài) 分 布 情 況 表 。原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的21 / 91黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。無 可 諱 言 的 是 ， 由 于 區(qū) 域 規(guī) 劃 設 計 、 步 行 街 商 業(yè) 建 筑 單 體 與 交 通 組 織 存 在 的 缺 陷 ， 加 以 政 府 管 理 方面 存 在 的 部 分 問 題 ， 泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，已嚴 重 制 約 了 泉 城 路 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 、 人 氣 及 發(fā) 展 空 間 。圖 4 泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。22 / 91圖 5 經(jīng) 二 路 嘉 華 購 物 廣 場 經(jīng) 四 路 商 業(yè) 區(qū)濟 南 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ， 以 人 民 商 場 、 大 觀 園 、 地 下 人 防 商 城 為 代 表 ， 人 民 商 場 、 大 觀 園 均 為 大 型 百 貨 ，洋 快 餐 （ 肯 德 基 、 麥 當 勞 、 米 力 乃 、 開 心 湯 姆 ） 、 風 味 小 吃 、 大 觀 影 院 、 中 國 影 院 、 保 齡 球 、 游 藝 廳 點綴 其 中 ， 人 流 量 較 大 。 以 中 低 檔 消 費 為 主 ， 服 裝 、 鞋 業(yè) 、 日 用 品 為 主 要 消 費 品 。圖 6 經(jīng) 四 路 東 段 北 側(cè) 商 業(yè) 門 頭 及 人 民 商 場 花 園 路 商 業(yè) 區(qū)花 園 路 中 段 道 路 改 造 工 程 的 完 成 帶 動 了 該 區(qū) 域 商 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 在 這 里 擁 有 濟 南 市 區(qū) 最 大 的 酒 吧 一 條 街 、洪 樓 教 堂 、 山 東 大 學 東 校 區(qū) ， 歷 史 文 化 的 沉 淀 及 現(xiàn) 代 時 尚 潮 流 的 涌 入 ， 為 該 區(qū) 域 增 添 了 獨 有 的 文 化 休 閑特 色 。 經(jīng) 一 路 延 長 線 道 路 改 造 工 程 的 實 施 ， 聯(lián) 動 濟 南 東 、 西 兩 大 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ； 大 潤 發(fā) 超 市 、 國 美 電 器 及其 它 品 牌 店 的 成 功 進 駐 ， 必 將 迅 速 帶 動 該 區(qū) 域 商 業(yè) 的 快 速 發(fā) 展 。圖 7 花 園 路 海 蔚 商 業(yè) 廣 場 及 富 翔 天 地 商 業(yè) 街 東 段 北 園 大 街 商 業(yè) 帶23 / 91北 園 大 街 商 業(yè) 帶 是 家 居 、 建 材 類 專 業(yè) 市 場 的 聚 集 地 ， 餐 飲 、 娛 樂 業(yè) 均 較 發(fā) 達 ， 新 國 道 超 市 ， 銀 座 購物 廣 場 北 園 店 、 國 美 電 器 北 園 店 、 新 一 佳 超 市 的 聚 集 ， 使 得 這 一 區(qū) 域 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 更 為 多 樣 。 隨 著 北 園 立 交的 建 成 通 車 ， 該 區(qū) 域 交 通 環(huán) 境 進 一 步 改 善 ， 商 業(yè) 前 景 廣 闊 。表 2 濟 南 商 業(yè) 區(qū) 比 較 分 析商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費群來源泉城路商業(yè)區(qū)濟南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點2030%作為租金；一般商場租金約 250 元/月；售價 15 萬80%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 150 元/月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民24 / 91場經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元/月95%左右 全市消費者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約 200 元/月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民北園大街商業(yè)帶主要的交通樞紐二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金 100 元左右/月 85%左右 魯中（家居建材） ，周邊居民（超市）（ 四 ） 濟 南 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 比 較表 3 濟 南 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 比 較25 / 91物業(yè)名稱位置 規(guī)模(㎡) 業(yè)態(tài)形式租售價格(不含進場費)經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 車位萬達購物廣場泉城路西端約 5 萬 超市、專業(yè)店、專賣