【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 深遠(yuǎn)的影響。從“項(xiàng)目規(guī)模化”來看，有世紀(jì)金源320萬平方米的“湘江世紀(jì)城”、有保利115萬平米的“麓谷林語”、有華潤130萬平米的“鳳凰城”、有新世界130萬平米的“新城新世界”……從官方公布的數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙市五區(qū)目前30萬平米以上的項(xiàng)目就有100之多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)?；\(yùn)營，不僅降低了項(xiàng)目的開發(fā)成本，也提高了項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)，也是房地產(chǎn)規(guī)?；\(yùn)營后有別于其它產(chǎn)品規(guī)?；囊粋€(gè)特點(diǎn)，那就是價(jià)格具有了隨項(xiàng)目開發(fā)周期滾動(dòng)上漲的特點(diǎn)。綜上分析，由于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量相對(duì)充足，對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的影響，而長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)、供給特點(diǎn)呈現(xiàn)出“產(chǎn)品壟斷”和“項(xiàng)目壟斷”的特征，對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)有著不可忽視的作用力。第二章長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 房地產(chǎn)價(jià)格形成的理論基礎(chǔ) 房地產(chǎn)的特征(1) 房地產(chǎn)位置固定房地產(chǎn)不可能像其它商品那樣向高效益地區(qū)流動(dòng)，流動(dòng)的結(jié)果會(huì)使高效益地區(qū)物以稀為貴變?yōu)槲镆载S為廉，從而穩(wěn)定高效益地區(qū)的商品價(jià)格，同時(shí)也為低效益地區(qū)的商品提供銷路。房地產(chǎn)位置的固定性還導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求偏好的差異較大，某一區(qū)域的房地產(chǎn)需求只能在該區(qū)域得到滿足。由于氣候、地理等自然環(huán)境等因素的影響，不同區(qū)域有不同的生活習(xí)慣、風(fēng)俗，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)有不同的偏好。這就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響范圍具有很強(qiáng)的地域性，只能在同一供需范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求調(diào)劑。(2) 耐用消費(fèi)品房地產(chǎn)消費(fèi)是關(guān)系到十幾年甚至是一輩子的大事，一旦購買一般長(zhǎng)期使用。在比較發(fā)達(dá)的國家購房周期也在10年左右，而它的實(shí)際可供消費(fèi)的周期則更長(zhǎng)，我國規(guī)定住房的使用年限是70年。耐用消費(fèi)品說明了這種商品相對(duì)于其它的商品來說貶值程度要慢得多，也就是說具有保值的特點(diǎn)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)的指導(dǎo)下各國紛紛把低度通貨膨脹和充分就業(yè)作為經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。我國也毫不例外的采用這種觀點(diǎn)，在這種情況下對(duì)消費(fèi)者來說購買房地產(chǎn)還可以防止通貨膨脹給自己造成的損失，具有保值的作用。更何況在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候還可以大賺一筆呢!這種特點(diǎn)說明了房地產(chǎn)很容易成為投資、投機(jī)商品。(3) 生活必需品、消費(fèi)品、投資品、投機(jī)品房地產(chǎn)對(duì)于不同的消費(fèi)者可以滿足生存、享樂、投資和投機(jī)等不同層次的需求。對(duì)于不同的消費(fèi)者，房地產(chǎn)分別以必需品、消費(fèi)品、投資品、投機(jī)品等各種形式出現(xiàn)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)或收人較低的消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)是最基本的生活資料和生產(chǎn)場(chǎng)所，是維持生存所必需的基礎(chǔ)資料，此時(shí)房地產(chǎn)就是生活必需品。在吃飯、穿衣不愁的時(shí)代，住房已經(jīng)顯得尤為重要了，成為人們最關(guān)心的一種生活必需品了。作為生活必需品房地產(chǎn)幾乎沒有什么替代品。這一特點(diǎn)說明了它很難像其它商品一樣去采用政策手段或市場(chǎng)手段去抑制最基本的需求。我國正處在廣大人民群眾改善住房條件的階段，絕大多數(shù)人的住房需求還是處于基本住房的需求階段。這樣的情況就好像是一根本來就是剛性極大的彈簧又已經(jīng)被壓縮到了最短的程度。可以想象再去施加壓力還會(huì)給彈簧帶來多大的壓縮程度呢?因此說現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)抑制需求的作用很小。對(duì)于收入較高的消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)在滿足其基本生活和生產(chǎn)的同時(shí)，可以提供其事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展或休閑娛樂的場(chǎng)所，此時(shí)房地產(chǎn)就是消費(fèi)品。在房地產(chǎn)作為消費(fèi)品時(shí)，具有一些與其它普通消費(fèi)品相似的性質(zhì)。對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上升而且有一定的投資和投機(jī)偏好的人們來說，房地產(chǎn)很可能像股票一樣成為投資品或投機(jī)品。由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)從長(zhǎng)期來看會(huì)有不斷升值的趨勢(shì)，同時(shí)可以帶來租金收入，因而又是極好的投資品。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)快速上漲時(shí)，由于房地產(chǎn)買賣價(jià)差的利誘，不僅是一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不了解、不具備基本投資常識(shí)的人開始買賣房地產(chǎn)賺取利差，而且理性的投資者也逐漸演變?yōu)橥稒C(jī)客，他們以賺取買賣價(jià)差為主要目的，在他們的眼中房地產(chǎn)就成為了一種投機(jī)品。(4) 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)立項(xiàng)到開發(fā)建成并供應(yīng)到市場(chǎng)的這段時(shí)間，一般要2, 3年，甚至更長(zhǎng)。因此，當(dāng)年的房地產(chǎn)生產(chǎn)是為了滿足2, 3年后市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。由于未來需求的不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)對(duì)未來需求做合理而準(zhǔn)確的預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)需求與預(yù)期不符時(shí)，房地產(chǎn)的供應(yīng)難以及時(shí)隨之調(diào)節(jié)。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)立項(xiàng)到開發(fā)建成，需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能供應(yīng)市場(chǎng)，當(dāng)供過于求時(shí)，由于已經(jīng)開發(fā)建成的和一些半成品的在建項(xiàng)目難以改變用途，多余的供給需經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間才能被市場(chǎng)所消化。因此，相對(duì)于需求的變動(dòng)，房地產(chǎn)供給的變動(dòng)總是具有滯后性。房地產(chǎn)供給的這種滯后性不但使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期偏離房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格成為可能，而且給開發(fā)商和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(5) 競(jìng)爭(zhēng)的不充分性房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的不充分性是由房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致的。房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)與土地聯(lián)系緊密、位置的固定性以及房地產(chǎn)交易的分散性等特性造成的。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價(jià)格上的控制權(quán)。房地產(chǎn)交易的分散性也是導(dǎo)致房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不充分的原因，房地產(chǎn)交易分散進(jìn)行，相關(guān)信息不像其他普通商品一樣易于獲得或交流，使得買賣雙方對(duì)市場(chǎng)信息的了解具有不對(duì)稱性，賣方比買方對(duì)市場(chǎng)的信息了解具有比較優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的不充分性，容易產(chǎn)生賣方壟斷行為。(6) 對(duì)金融業(yè)的依賴性房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴性是指房地產(chǎn)從立項(xiàng)開發(fā)到最后上市交易的各個(gè)環(huán)節(jié)幾乎離不開金融業(yè)的支持。由于房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大、占有時(shí)間長(zhǎng)，無論開發(fā)商還是一般的購房者，都需要金融機(jī)構(gòu)的支持。開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款或融資，以此來獲得房地產(chǎn)開發(fā)所必須的大量資金。個(gè)人購房者在買房時(shí)也往往需要從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的支持，才能使自己的購房欲望轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購房需求。因此金融環(huán)境的改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的影響力，獲得貸款程度的難易和獲得貸款的成本都將影響著房地產(chǎn)的供給與需求。貨幣供給量的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化有重要的影響。因此金融政策的變化、利率的變動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。 房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。早在17世紀(jì)中葉，一些資本主義學(xué)者(威廉配第)便開始對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格，特別是地租、土地價(jià)格進(jìn)行研究，經(jīng)過幾代人的不斷探索，形成了目前以馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論和以現(xiàn)代西方供求理論為主導(dǎo)的兩大房地產(chǎn)價(jià)格理論。(1) 馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論認(rèn)為，商品的價(jià)值決定商品的價(jià)格，商品的價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，商品的價(jià)值是凝結(jié)在商品生產(chǎn)中無差別的人類勞動(dòng)，勞動(dòng)是創(chuàng)造商品價(jià)值的唯一源泉，商品的價(jià)值量即商品的價(jià)格數(shù)是由商品生產(chǎn)過程中所包含的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。房地產(chǎn)價(jià)格，是在社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所花費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，即價(jià)值由C+V+M二個(gè)部分構(gòu)成，其中的C是由建筑材料轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值，V是工人的工資，M是建筑工人所創(chuàng)造的剩余價(jià)值。這種價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形成價(jià)格。可見，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不外乎兩大因素:成本和利潤。(2) 市場(chǎng)供求平衡理論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供給與需求的相互作用使市場(chǎng)最終趨向于均衡，也稱為市場(chǎng)出清C marketclearing即不存在超額需求或超額供給?，F(xiàn)代西方供求理論認(rèn)為:在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供給與需求的數(shù)量關(guān)系決定價(jià)格及其變化方向，價(jià)格水平及其變化引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整，依靠市場(chǎng)力量自動(dòng)調(diào)節(jié)資源配置。當(dāng)供過于求，即QsQa，形成買方市場(chǎng)，此時(shí)價(jià)格下降，需求量增加，最終Qs=Qa。當(dāng)供不應(yīng)求，即QsQa形成賣方市場(chǎng)，此時(shí)價(jià)格上升，供給增加，最終Qs=Qa，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。 影響價(jià)格的主要因素分析房地產(chǎn)商品所涉及的產(chǎn)品周期長(zhǎng)、資金需要量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、政策性明顯，因此，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到多種因素的影響。最近幾年，上海、深圳、北京、溫州等地掀起了地產(chǎn)風(fēng)波，為此國家也相繼出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行宏觀調(diào)控。中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)了泡沐，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)如何?目前已成為了一個(gè)最熱門的話題，房地產(chǎn)價(jià)格研究也成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域中的一個(gè)重要方面。學(xué)術(shù)界也紛紛提出自己的見解，更是各有千秋。有的從自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素進(jìn)行分類，有的按宏觀的也有微觀的，有直接的也有間接分類的，有按需求方面也有供給方面分類的，本文將針對(duì)長(zhǎng)沙的具體情況，對(duì)可能影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要因素進(jìn)行概述。 經(jīng)濟(jì)因素分析（1）居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入可直接影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。顯而易見居民可支配收入提高，意味著住房購買力的提高，若是中、低收入水平者的收入普遍增加，則其邊際消費(fèi)傾向增大，其收入增加的部分就可能會(huì)用于提高居住質(zhì)量，由于這一階層的人數(shù)很多，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量大，自然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；若是高收入水平者的收入增加，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。目前學(xué)術(shù)界通常用房?jī)r(jià)收入比來衡量房?jī)r(jià)是否與經(jīng)濟(jì)狀況相符，按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比在36倍之間。，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則更高。在上海，(據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院劉建昌研究員測(cè)算)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(按單元面積90平方米計(jì)算)，目前長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比為 ：1, 而實(shí)際數(shù)據(jù)可能還要高，居民就難以接受了。值得警惕的是，如果房?jī)r(jià)收入比超過一定的值，將會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。文章第一章介紹了長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入的情況，結(jié)合下圖人均消費(fèi)性支出的情況，可以對(duì)別看出人均消費(fèi)性支出增幅比人均支配收入平均增幅要低，這說明了長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)支出的比重在下降，但逐步加大的儲(chǔ)蓄比重，反映未來對(duì)房地產(chǎn)的購買能力在逐年增強(qiáng)。圖21長(zhǎng)沙市歷年城市居民人均消費(fèi)性支出（2）地區(qū)生產(chǎn)總值經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的一個(gè)重要因素，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）又是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體指標(biāo)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要影響因素。如果GDP增長(zhǎng)較快，說明社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，社會(huì)對(duì)工廠、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求就會(huì)增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。反之亦然。，強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。（3）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)是一個(gè)投資很大的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)完成投資的多少，是決定其發(fā)展程度的一個(gè)重要因素。長(zhǎng)沙市因加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，城市功能明顯增強(qiáng)，這對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自1999年以來，以平均為43%的速度持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)，表明投資者看好長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，這些最終都會(huì)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為投資需求是指居民買房用來出租，如果租金的回報(bào)率低于利率，人們會(huì)將貨幣資金存入銀行或購買股票，而不進(jìn)行投資。投機(jī)需求是指購買房子希望通過房?jī)r(jià)的變動(dòng)，買賣房子，賺取差價(jià)，獲取收益。近年來，中國的股市一直低迷，許多投資者將資金放在了房地產(chǎn)上。這些投資者不僅包括本地的百姓，還包括了外地來炒房的投資者。前幾年，影響最大的算是溫州炒房團(tuán)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)溫州民間炒房資金已超過1000億元，從事炒房的人員達(dá)10萬人，所到之處便令當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲至少20，造成隱性泡沫現(xiàn)象。長(zhǎng)沙作為中部六省之一的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展口新月異，這些都吸引了許多外來投資的房地產(chǎn)開發(fā)商、工廠、企業(yè)等，同時(shí)也吸引了前來投資買房的人群，這些人的投資行為直接影響了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。（2）對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成部分，一般占房?jī)r(jià)的30%40%，地價(jià)的上升會(huì)在很大程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。如果開發(fā)商預(yù)期未來土地價(jià)格上漲，則會(huì)大量買地，但推遲開發(fā)，這樣一定程度上會(huì)使市場(chǎng)開發(fā)量減少；或是開發(fā)商預(yù)期某類房產(chǎn)可能會(huì)有好的市場(chǎng)，就會(huì)將資金投向該類房產(chǎn)的開發(fā)，結(jié)果市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。同樣如果老百姓預(yù)期某類房產(chǎn)或是某個(gè)地段樓盤有較大升值空間，則會(huì)將手上資金投資房產(chǎn)，以求獲得升值利潤，這樣勢(shì)必使市場(chǎng)需求增加，房?jī)r(jià)隨著上漲。（1）城市化2005年《中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》指出，從現(xiàn)在起到本