【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標(biāo)的變動情況及其對房價的影響作用。這也有助于下一章從數(shù)學(xué)角度探討這些變量對福建省房地產(chǎn)價格的決定作用。（數(shù)據(jù)資料來源：各年中國統(tǒng)計年鑒、福建統(tǒng)計年鑒） 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 7 福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴(kuò)張帶來的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件 帶來的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。 城市化水平的提高和人口擴(kuò)張的程度在指標(biāo)上可體現(xiàn)為全省總?cè)丝诘脑黾?。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產(chǎn)市場需求的增加。 表 1 19962021 年福建省 GDP、人口、人均可支配收入、住房面積數(shù)據(jù)表 年份 全省生產(chǎn)總值（億元） 全省總?cè)丝冢ㄈf人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅建筑面積（平方米） 1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2021 3410 28 2021 3440 2021 3466 2021 3488 2021 3511 2021 3535 2021 3558 2021 3581 2021 3604 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 8 0501001502002503003504004505001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房屋均價GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf人）人均可支配收入（元）人均住宅建筑面積（平方米） 圖 1 19962021 年各指標(biāo)增長情況比較圖（ 1996 年為基年） 由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價與幾個影響需求的指標(biāo)的增長趨勢大體相同。隨著福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，人民生活水平不斷提高， 1996 年全省人均可支配收入為 元，到 2021 年上升為 元， 13年間平均每年增長 %。福建省 GDP 的提高對供給和需求起著雙向拉動的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2021 年的 平方米。對比之國際上的 發(fā)達(dá)國家，歐洲國家的人均住房面積為 4045 平方米，美國為 92 平方米，說明我省人均住房面積還有較大的上升空間，在此之前，都會有較旺盛的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化的推進(jìn)將成為福建省未來房地產(chǎn)市場需求發(fā)展的動力。 福建省房地產(chǎn)市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標(biāo)上。具體數(shù)據(jù)如下： 表 2 19962021 年福建省房地產(chǎn)供給情況各指標(biāo)數(shù)據(jù)表 年份 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占投資比重 商品房竣工面積（萬平 方米） 1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 2021 % 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 9 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。福建省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額由 1996 年的 億元增長到 2021 年的 億元，增長了 倍，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也連年增加， 2021 年達(dá)到了頂峰 %?？梢姼＝ㄊ》康禺a(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢， 2021 年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴(kuò)大。 自 1998 年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用日益顯現(xiàn)。通過福建省房地產(chǎn)價格與增幅走勢圖可見，經(jīng)過四 年的調(diào)整和規(guī)范，到了 2021 年，福建省的房地業(yè)開始進(jìn)入較快的發(fā)展階段，房價自 2021 年起呈現(xiàn)較高增長。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷擴(kuò)大等問題也引起了國家政府的重視。 2021 年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，福建省房地產(chǎn)市場價格的變化也與這些政策密切相關(guān)。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 10 商品房價格增長情況2 6 . 3 36 . 4 105001000150020212500300035004000450050001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 05051015202530房屋均價房屋均價增長率( % ) 圖 2:19962021 年商品房價格增長情況 2021 年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場供給的減少， 這一年的 房價增速略有放緩。 2021 年央行加息 ，使貸款利率成本提高，文獻(xiàn)顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比 2021年前三個季度回落了 ，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯， 該年 福建省商品房價格增幅大致保持了 10%的水平。 2021 年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機(jī)行為，但由于房貸規(guī)模擴(kuò)大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟(jì)方面， 2021 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2021 年福建省商品房價格增幅不降反升，達(dá)到了 24%。 2021 年國家調(diào)控重心在于調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)，福建省的中小戶型房屋供給相應(yīng)增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應(yīng)求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達(dá)到 %的最高點。 2021 年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及 20212021 年國家對保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟(jì)過熱，同時由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在 2021 年價格上漲，后在 2021 年全年房價明顯下跌。 綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的 核心是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場價格回歸正常水平。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 11 四 、 福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析 （ 一 ） 指標(biāo)的選擇 上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關(guān)系、驗證定性分析的結(jié)果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進(jìn)行定量分析。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響福建省房地產(chǎn)市場供求的各種指標(biāo)作為自變量，以福建省各年房屋均價為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。 在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進(jìn)入模型的自變量會直接影響到分析結(jié)果。一方面為獲取全面信息，模型 中應(yīng)包含的解釋變量應(yīng)盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計算復(fù)雜，且往往會擴(kuò)大估計方差，降低模型的精度；再者，進(jìn)入模型的變量應(yīng)該是確定性的變量，且與被解釋變量之間應(yīng)有明顯的因果關(guān)系?？紤]這些選擇變量的標(biāo)準(zhǔn)，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認(rèn)為，福建省的 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。另外，上文的分析 中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機(jī)性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機(jī)干擾項代表。 所選樣本數(shù)據(jù)均來源于 19962021 年中國統(tǒng)計年鑒、福建省統(tǒng)計年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒。各變量的具體解釋如下： 因變量 Y：商品房銷售均價（單位：元 /平方米），由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。 自變量中的需求類指標(biāo)： X1：總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的總?cè)丝跀?shù)； X2：居民可支配收入（單位： 元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入； X3：商品房銷售面積（單位：萬 ㎡ ），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目； 自變量中的供給類指標(biāo)： X4：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額； X5：商品房竣工面積（單位：萬 ㎡ ），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目； 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 12 X6：建筑成本（單位：億元），取值自各年《福建統(tǒng)計年鑒》中的建筑企業(yè)工程實際成本（結(jié)算成本）； 代表宏觀經(jīng)濟(jì)因素的指標(biāo)： X7： GDP（單位：億元），取值自《中國統(tǒng)計年鑒》。 另外，考慮到通貨膨脹的 影響，我們以 1996 年為基年，整理出 19962021 各年的居民消費價格指數(shù)，作為反映通貨膨脹的指標(biāo)，用以消除商品房價格、居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和建筑成本所受通貨膨脹的影響；同樣，用 GDP 指數(shù)消除通貨膨脹對 GDP 的影響。將所有調(diào)整過的數(shù)據(jù)繪制成表，如下所示： 表 3 消除通貨膨脹后福建省 19962021 年數(shù)據(jù) 年份 商品房均價（元 /㎡） 總?cè)丝冢ㄈf人） 居民可支配收入（元） 銷售面積 （萬㎡） 房地產(chǎn)投資額（億元） 竣工面積 （萬 ㎡ ） 建筑成本（億元） GDP（億元） 1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2021 3410 2021 3440 2021 3466 2021 3488 2021 3511 2021 3535 2021 3558 2021 3581 2021 3604 （ 二 ） 各變量之間的相互關(guān)系 相關(guān)系數(shù)是衡量變量間相關(guān)程度的指標(biāo)。利用 SPSS 得出論文選取的 7個自變量和因變量之間的相關(guān)系數(shù)情況如下： 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 13 表 4 8 個變量的相關(guān)系數(shù)情況數(shù)據(jù)表 Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價 Y 與房地產(chǎn)投資額 X4 相關(guān)程度最高，系數(shù)達(dá)到 ，其次建筑成本 X全年生產(chǎn)總值 X居民可支配收入 X商品房銷售面積 X3，與房價的相關(guān)性也很高，系數(shù) 都 在 以上