【文章內(nèi)容簡介】 99719981999200020012002200320042005200620072008房 屋 均 價GDP（ 億 元 ）總 人 口 （ 萬 人 ）人 均 可 支 配 收 入（ 元 ）人 均 住 宅 建 筑 面積 （ 平 方 米 ）圖 1 19962022 年各指標(biāo)增長情況比較圖（1996 年為基年）由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價與幾個影響需求的指標(biāo)的增長趨勢大體相同。隨著福建省經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，人民生活水平不斷提高，1996 年全省人均可支配收入為 元，到 2022 年上升為 元，13 年間平均每年增長 %。福建省 GDP 的提高對供給和需求起著雙向拉動的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2022 年的 平方米。對比之國際上的發(fā)達國家，歐洲國家的人均住房面積為 4045 平方米，美國為 92 平方米，說明我省人均住房面積還有較大的上升空間，在此之前，都會有較旺盛的需求。經(jīng)濟發(fā)展、城市化的推進將成為福建省未來房地產(chǎn)市場需求發(fā)展的動力。福建省房地產(chǎn)市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標(biāo)上。具體數(shù)據(jù)如下：表 2 19962022 年福建省房地產(chǎn)供給情況各指標(biāo)數(shù)據(jù)表年份全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)占投資比重商品房竣工面積（萬平方米）1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測82022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。福建省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額由 1996 年的 億元增長到 2022 年的 億元，增長了 倍，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也連年增加，2022 年達到了頂峰 %?？梢姼＝ㄊ》康禺a(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢，2022 年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴大。自 1998 年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機制的作用日益顯現(xiàn)。通過福建省房地產(chǎn)價格與增幅走勢圖可見，經(jīng)過四年的調(diào)整和規(guī)范，到了 2022 年，福建省的房地業(yè)開始進入較快的發(fā)展階段，房價自 2022 年起呈現(xiàn)較高增長。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。2022 年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，福建省房地產(chǎn)市場價格的變化也與這些政策密切相關(guān)。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測9商 品 房 價 格 增 長 情 況1000150020222500300035004000450050001996199719981999200020012002200320042005200620072008 105051015202530房 屋 均 價房 屋 均 價 增 長 率 (%)圖 2:19962022 年商品房價格增長情況2022 年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。2022 年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比 2022 年前三個季度回落了 個百分點，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價格增幅大致保持了10%的水平。2022 年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟方面，2022 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2022 年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了 24%。2022 年國家調(diào)控重心在于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，福建省的中小戶型房屋供給相應(yīng)增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應(yīng)求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達到 %的最高點。2022 年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及 20222022 年國家對保障性住房、經(jīng)濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟過熱，同時由于全球經(jīng)濟環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在 2022 年價格上漲，后在 2022 年全年房價明顯下跌。綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的核心是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場價格回歸正常水平。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測10四、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析（一）指標(biāo)的選擇上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關(guān)系、驗證定性分析的結(jié)果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進行定量分析。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響福建省房地產(chǎn)市場供求的各種指標(biāo)作為自變量，以福建省各年房屋均價為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變量會直接影響到分析結(jié)果。一方面為獲取全面信息，模型中應(yīng)包含的解釋變量應(yīng)盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計算復(fù)雜，且往往會擴大估計方差，降低模型的精度；再者，進入模型的變量應(yīng)該是確定性的變量，且與被解釋變量之間應(yīng)有明顯的因果關(guān)系?？紤]這些選擇變量的標(biāo)準(zhǔn)，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認(rèn)為，福建省的 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機干擾項代表。所選樣本數(shù)據(jù)均來源于 19962022 年中國統(tǒng)計年鑒、福建省統(tǒng)計年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒。各變量的具體解釋如下：因變量 Y：商品房銷售均價（單位：元/平方米） ，由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。自變量中的需求類指標(biāo)：X1：總?cè)丝冢▎挝唬喝f人） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的總?cè)丝跀?shù)；X2：居民可支配收入（單位：元） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入；X3：商品房銷售面積（單位：萬㎡） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目；自變量中的供給類指標(biāo)：X4：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額；X5：商品房竣工面積（單位：萬㎡） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目；福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測11X6：建筑成本（單位：億元） ，取值自各年《福建統(tǒng)計年鑒》中的建筑企業(yè)工程實際成本（結(jié)算成本） ；代表宏觀經(jīng)濟因素的指標(biāo)：X7：GDP（單位：億元） ，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》 。另外，考慮到通貨膨脹的影響，我們以 1996 年為基年，整理出 19962022 各年的居民消費價格指數(shù)，作為反映通貨膨脹的指標(biāo)，用以消除商品房價格、居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和建筑成本所受通貨膨脹的影響；同樣，用 GDP 指數(shù)消除通貨膨脹對 GDP 的影響。將所有調(diào)整過的數(shù)據(jù)繪制成表，如下所示：表 3 消除通貨膨脹后福建省 19962022 年數(shù)據(jù)年份商品房均價（元/㎡）總?cè)丝冢ㄈf人）居民可支配收入（元）銷售面積 （萬㎡）房地產(chǎn)投資額（億元）竣工面積 （萬㎡）建筑成本（億元）GDP（億元）1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2022 3410 2022 3440 2022 3466 2022 3488 2022 3511 2022 3535 2022 3558 2022 3581 2022 3604 （二）各變量之間的相互關(guān)系相關(guān)系數(shù)是衡量變量間相關(guān)程度的指標(biāo)。利用 SPSS 得出論文選取的 7 個自變量和因變量之間的相關(guān)系數(shù)情況如下：福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測12表 4 8 個變量的相關(guān)系數(shù)情況數(shù)據(jù)表Y X1 X2 X3 X4 X5 X6X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價 Y 與房地產(chǎn)投資額 X4 相關(guān)程度最高，系數(shù)達到 ，其次建筑成本 X全年生產(chǎn)總值 X居民可支配收入 X商品房銷售面積X3，與房價的相關(guān)性也很高，系數(shù)都在 以上；再次的是全省總?cè)丝?X1；相關(guān)性最低的是商品房竣工面積 X5。這也簡單證明了福建省房價是供求各方面影響因素綜合作用的結(jié)果。（三）模型估計通過運用 SPSS 軟件對各個因素指標(biāo)值和商品房均價之間的關(guān)系進行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標(biāo)與因變量大致呈直線相關(guān)關(guān)系