【文章內(nèi)容簡介】 人均國民收入不斷得到提高，與此同時，人均住房面積也翻了兩番。中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。3）居民對房價(jià)的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加。由于房價(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者對房價(jià)上漲產(chǎn)生了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因?yàn)楹ε路績r(jià)上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當(dāng)前的有效需求，這部分消費(fèi)者的加入，加速了房價(jià)上漲。4）投資方式偏少導(dǎo)致居民對住房投資增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲蓄利率偏低的情況下，居民對樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房價(jià)的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價(jià)。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。5）國內(nèi)外住房投機(jī)行為使得投機(jī)需求明顯增加。一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機(jī)者通過抱團(tuán)炒作、虛假購買等手段來制造“虛擬需求”；另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場，外資炒房屢見不鮮。3 房地產(chǎn)市場有效供給嚴(yán)重不足房地產(chǎn)供給作為市場均衡的重要因素，不僅供給的總量偏低，而且其結(jié)構(gòu)也不均衡。如前文所述，中國房地產(chǎn)的供給是否有效，主要看是否能夠達(dá)至有效性三個要素，正是由于供給過程中非有效性的大量存在，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場有效供給嚴(yán)重不足，具體表現(xiàn)如下:1）一些開發(fā)商采取了非對稱信息的市場手段減少了房地產(chǎn)市場的有效供給其中，通過分批申請預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，是目前各家開發(fā)商普遍實(shí)行的行業(yè)潛規(guī)則。另一方面，在市場火熱的情況下，開發(fā)商常常通過申請一小部分住宅預(yù)售的方式人為控制供應(yīng)量，造成房源緊俏的現(xiàn)象。2）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房地產(chǎn)市場有效供給不足的重要原因。房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體，從而更多地開發(fā)高檔商品房或者豪宅。而與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房雖然需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量很小。3）現(xiàn)行的土地供應(yīng)方式也影響著商品房的價(jià)格。在現(xiàn)行的土地創(chuàng)收制度下，土地出讓收入是一些地方政府的主要財(cái)政來源，當(dāng)?shù)卣疄榱俗陨砝?，希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，這無疑增加了商品房的生產(chǎn)成本，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。第三章 物價(jià)上漲對房地產(chǎn)的影響受旺盛的市場需求刺激，關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)投資持續(xù)“高燒不退”。而隨著《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》開始實(shí)施，國家從源頭上對房地產(chǎn)投資“拉閘”“降溫”。4在土地資源稀缺性日益突出的情況下，這一措施必然使土地價(jià)格有較大幅度上漲，帶動房價(jià)上調(diào)壓力加大。今年春節(jié)期間，北京許多樓盤一改往年打折促銷的傳統(tǒng)而紛紛“休市”，已竣工的項(xiàng)目待價(jià)而沽，樓市上漲沖動明顯。 同時，房地產(chǎn)預(yù)期利潤率上升又吸引社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，反過來刺激鋼材、水泥等建材價(jià)格堅(jiān)挺，使煤電油運(yùn)等瓶頸效應(yīng)更趨顯著，促進(jìn)生產(chǎn)資料成本上升，增加成本型價(jià)格上漲壓力。 房地產(chǎn)價(jià)格的上漲以及某些地方房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大形成了價(jià)格上漲壓力的新問題, 然而，中國社科院在2007年經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測秋季報(bào)告指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)存在著成本推動型的通脹壓力. 當(dāng)前生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲，是近幾年來所積累一系列問題的一個總爆發(fā)，正是因?yàn)檫@次生產(chǎn)資料價(jià)格的大幅度漲價(jià)，才引起了大家如此的關(guān)注，其實(shí)，通貨膨脹的苗頭，從當(dāng)初的基礎(chǔ)性市場原材料的漲價(jià)就開始了，只是我們還沒有引起足夠重視罷了。如果真的出現(xiàn)通貨膨脹,就會加大房地產(chǎn)的市場,增大投入房地產(chǎn)市場的資金,抬高房地產(chǎn)價(jià)格,人民幣必將持續(xù)升值，我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷數(shù)年的高速增長后，通貨膨脹的壓力開始逐漸釋放。由于股票市場風(fēng)雨飄搖，不穩(wěn)定。相反近年來房價(jià)逐年上升，因此成為投資者的最愛。而在目前房地產(chǎn)市場，開發(fā)商有很強(qiáng)的定價(jià)能力，其完全可以將上游能源行業(yè)、地價(jià)及原材料價(jià)格的上漲，專嫁給購房者。在開發(fā)成本提高和需求共同拉動下，大部分城市的房價(jià)呈高速上漲趨。在高房價(jià)背景下，民眾工資和各種日用品的物價(jià)也紛紛上漲，這種成本推動性的通貨膨脹正通過房地產(chǎn)逐漸從上游傳導(dǎo)至中下游企業(yè)。房地產(chǎn)帶動通貨膨脹，通貨膨脹嚴(yán)重的后果就是造成房地產(chǎn)泡沫破裂。而房地產(chǎn)崩潰的最直接影響就是整個國家的經(jīng)濟(jì)的波動。房地產(chǎn)影響整個行業(yè)的理由有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，牽一發(fā)動全身，其上下游企業(yè)必將受到大大牽連；二是房地產(chǎn)信貸影響金融安全；三是已購房民眾的財(cái)富大量流失，造成社會不安定因素增加?？偟膩碚f,房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的關(guān)系非常復(fù)雜。物價(jià)波動，表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動，此時房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動。宏觀上看地價(jià)上漲與物價(jià)上漲的因果關(guān)系，存在兩種看法：一種觀點(diǎn)重視“地價(jià)上漲——抵押力量增大——信用膨脹——物價(jià)上漲”這種因果關(guān)系；另一種觀點(diǎn)則注重“貨幣量的增加——物價(jià)上漲——地價(jià)上漲’這種因果關(guān)系。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)正是揭示了地價(jià)與物價(jià)的互為因果關(guān)系，以及在不同的社會經(jīng)濟(jì)條件下的具體作用形式。第四章 政府的宏觀調(diào)控嚴(yán)格管理銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房價(jià)，政府應(yīng)該嚴(yán)格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對那些購買豪宅等高檔商品房的消費(fèi)者以及投機(jī)商人，應(yīng)該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對不法開發(fā)商的圈地、囤地、捂盤惜售、虛假購買以及哄抬房價(jià)等惡意炒房行為，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行懲治。第二，按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程中落實(shí)“實(shí)名制”；同時應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。信貸增長過快和“十一五”開局各地的投資沖動有著很大的關(guān)系。最早透露今年出現(xiàn)過熱苗頭的是4月份國務(wù)院常務(wù)會議。4月14日,國務(wù)院總理溫家寶召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題主要是固定資產(chǎn)投資增長過快，貨幣供應(yīng)量偏高，信貸投放偏快等。在此之前，國家發(fā)改委下發(fā)專門通知指出，各地制定的“十一五”GDP平均增長目標(biāo)比中央提出的總目標(biāo)普遍高出1~2個百分點(diǎn)甚至更高，有層層加碼的苗頭。正是在投資沖動的帶動下。此后，央行宣布自4月28日起,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，%%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。此時，距離上一次加息已經(jīng)一年半有余，貨幣政策的緊縮信號漸漸明確。隨后“五一”長假前，一份旨在加強(qiáng)宏觀調(diào)控、整頓和規(guī)范各類打捆貸款的“特急”通知下發(fā)到國內(nèi)商業(yè)銀行。文件規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)保或者是變相擔(dān)保。這個被業(yè)內(nèi)評價(jià)為“出臺得很突然”的通知，意在重拳打擊政府違規(guī)擔(dān)保及商業(yè)銀行向各級政府部門的貸款授信，打破“銀政聯(lián)姻”。5月底，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》也要求提高個人住房按揭貸款首付款比例，嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)企業(yè)貸款。但系列措施并未起到有效的作用。5月份，同比增長16%，當(dāng)月新增人民幣各項(xiàng)貸款2094億元，同比多增1005億元。6月14日，國務(wù)院常務(wù)會議再次強(qiáng)調(diào)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的主要問題，仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸投放過多，特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出。此后的第二天，央行宣布從7月5日起，存款類金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率，%上調(diào)至8%。歷來，在抑制投資過熱甚至宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的時候，信貸政策往往首當(dāng)其沖。而在若干宏觀調(diào)控的措施中，貨幣政策也是出手力度最大、最能夠直接發(fā)揮出色作用的手段。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示：“加息并不管用，因?yàn)橘J款增長或者減少一兩個點(diǎn)，不