人口因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究——以美國(guó)、日(編輯修改稿)
2025-03-20 11:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 22人口紅利： 人口增速趨緩，總量將于 2030年達(dá)到峰值252。 19811990年為我國(guó)人口出生的第二次小高峰時(shí)期，年度新增人口為 1563萬(wàn)人，隨后人口增長(zhǎng)逐漸放緩。根據(jù)最新的人口普查結(jié)果， 20232023年，我國(guó)年均新增人口縮減至 735萬(wàn)人，而20232023年，年均新增人口僅為 673萬(wàn)人。252。 預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)人口將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而人口也將于 2030年左右達(dá)到 。圖： 19552050年全國(guó)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)人口數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理23人口紅利： 城鎮(zhèn)化進(jìn)程將放緩，推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展的人口因素減弱圖： 19552050年城鎮(zhèn)化率及年度新增城鎮(zhèn)人口252。 20232023年，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)， 年均新增城鎮(zhèn)人口超過(guò) 2023萬(wàn)人 。 然而， 2023年，我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口僅 1805萬(wàn)人，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)將逐漸放緩 。252。 據(jù)研究， 城鎮(zhèn)人口與房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)具備高度相關(guān)性 ，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的放緩將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸降低，過(guò)去十年推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的人口因素減弱。相關(guān)性 城鎮(zhèn)人口房地產(chǎn)開發(fā)投資額 商品房銷售面積 商品房銷售額 房屋新開工 表：城鎮(zhèn)人口與房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)相關(guān)性數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理24人口紅利： 撫養(yǎng)比尤其是老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升，人口紅利趨于減弱圖： 1990年至 2050年人口撫養(yǎng)比252。 2023年我國(guó)撫養(yǎng)比僅為 %，為近年來(lái)低點(diǎn)， 1564歲人口占比達(dá)到峰值。隨后撫養(yǎng)比逐步上升，人口紅利逐漸消弱。預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)撫養(yǎng)比將超過(guò) 50%的分界線，從人口紅利時(shí)代轉(zhuǎn)為人口負(fù)債時(shí)代。252。 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，撫養(yǎng)比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)。 2023年美國(guó)新建住房達(dá)到銷售小高峰 萬(wàn)套，撫養(yǎng)比為低點(diǎn) %； 1991年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高峰，城市地價(jià)指數(shù)達(dá)到 ，撫養(yǎng)比也為處于低點(diǎn)水平 %。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理25人口紅利： 三次人口高峰后，人口出生率持續(xù)下滑252。 19491957年的第一次人口高峰所帶來(lái)的普通置業(yè)需求已基本結(jié)束；252。 19621970年的第二次人口高峰所帶來(lái)的改善型需求高峰已經(jīng)過(guò)去；252。 19811990年的第三次人口高峰所帶來(lái)的剛性需求高峰也已經(jīng)過(guò)去；252。 1990年以來(lái)，我國(guó)人口出生率持續(xù)下滑，自然增長(zhǎng)率也逐漸降低。養(yǎng)老住宅二次置業(yè)首次置業(yè)圖： 1950年至今人口出生率、死亡率和自然增長(zhǎng)率☆ 2023年，我國(guó)全年出生人口 1687萬(wàn)人，人口出生率為 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。預(yù)計(jì) 2023年以后，受到上世紀(jì) 90年代后出生率的快速下降影響，住房需求將逐步弱化。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理26需求特點(diǎn)： 隨著住房水平的不斷提高，未來(lái)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向改善型需求252。 近年我國(guó)人均住房建筑面積平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2023年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到 ，但是部分區(qū)域仍不足 30平方米，從而存在一定剛需空間。252。 但是，隨著我國(guó)住房需求的不斷被滿足，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展將逐步轉(zhuǎn)向改善型需求。 對(duì)于已經(jīng)擁有住房的人群，隨著收入水平及生活質(zhì)量的提高，將會(huì)對(duì)于住房提出改善型需求，尤其是我國(guó)仍存在大量的上世紀(jì) 90年代左右的居民住宅，配套及戶型已經(jīng)難以滿足部分居住需求，存在更新?lián)Q代的空間。圖： 2023年至今城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理27需求特點(diǎn)： 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)以改善型需求為主，但由人口變化引致的住房需求將逐年下降圖： 2023年至 2050年適齡購(gòu)房人群情況252。 預(yù)計(jì) 2023年 2040年 ，我國(guó)的二次置業(yè)需求將超過(guò)首次置業(yè)需求，因此，此階段的住宅應(yīng)主要以改善型需求為主，注重中高端精品住宅。252。 預(yù)計(jì) 2040年以后 ，受到人口生育率逐漸下降的影響，適齡購(gòu)房人群逐漸減少，從而導(dǎo)致未來(lái)的住房需求下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理28需求特點(diǎn)： 隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的推移，住宅需求將發(fā)生明顯變化2023年首次置業(yè)為主2023年首次置業(yè)、二次置業(yè)均存在市場(chǎng)空間2023年改善型需求為主2030年人口趨于老齡化，普通住宅市場(chǎng)可能萎縮數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理29需求特點(diǎn)： 家庭規(guī)模逐步變化，一人戶、二人戶等比重加大帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的改變2023年 2023年 2023年圖：家庭戶規(guī)模分的戶數(shù)占比 252。 受經(jīng)濟(jì)知識(shí)水平及家庭觀念變化的影響，家庭規(guī)模逐步縮小。 2023年我國(guó)家庭戶平均每戶人數(shù)為，而 2023年已經(jīng)下降至 ， 2023年進(jìn)一步下降至 。具體來(lái)看， 2023年一人戶占比較 2023年增加 2023年的 %，二人戶增加 %。252。 家庭結(jié)構(gòu)的變化帶來(lái)住房需求的變化，尤其是單身、丁克等家庭注重享受生活品質(zhì)，從而帶來(lái)相關(guān)的中高端小戶型住房需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理30需求特點(diǎn)： 資源分配的不合理性，推動(dòng)人口流向高等級(jí)及發(fā)達(dá)城市，從而帶來(lái)相應(yīng)的住房需求圖： 2023年中國(guó)人口流出分布圖252。 2023年，我國(guó)共有 人戶分離， 。252。 人口向區(qū)域中心城市聚集。 全國(guó)省會(huì)城市資源充裕，多為人口凈流入城市，常住人口戶籍人口比值均在 1以上，但受城市發(fā)展差異，不同省會(huì)城市人口吸引力不同。252。 人口流向東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。 長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，以 10%的國(guó)土面積聚集了全國(guó) 31%的人口，創(chuàng)造了全國(guó) 42%的 GDP。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，百度大數(shù)據(jù)，中國(guó)指數(shù)研究院整理★ 百度大數(shù)據(jù) —— 春運(yùn)期間人口從大城市流向中小城市。截至 2023年 2月 19日（春節(jié)） 0時(shí)全國(guó)遷出最熱的五個(gè)城市為 ：北京、上海、深圳、廣州、重慶。最熱的五條線路為： 上海 六安，天津 德州，上海 阜陽(yáng)，北京 運(yùn)城， 北京 周口。31需求特點(diǎn)： 戶籍制度改革加快人口流動(dòng)，城市差異進(jìn)一步擴(kuò)大? 有合法穩(wěn)定住所（含租賃）建制鎮(zhèn)和小城市 —— 全面放開? 合法穩(wěn)定就業(yè) +合法穩(wěn)定住所（含租賃） +社保達(dá)到一定年限中等城市（城區(qū)人口 50萬(wàn)至 100萬(wàn)） —— 有序放開? 合法穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限 +合法穩(wěn)定住所（含租賃） +社保達(dá)到一定年限大城市（城區(qū)人口 100萬(wàn)至 500萬(wàn)） —— 合理確定落戶條件? 合法穩(wěn)定就業(yè) +合法穩(wěn)定住所（含租賃） +社保達(dá)到一定年限 +連續(xù)居住年限等特大城市（城區(qū)人口 500萬(wàn)以上） —— 嚴(yán)格控制人口規(guī)模圖： 《 關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見 》 主要內(nèi)容 ? 戶籍制度改革能加大人口的流動(dòng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。 一方面，城市的各項(xiàng)福利與戶籍相掛鉤，吸引人口流入，帶來(lái)購(gòu)房需求。另一方面，從 《 意見 》 內(nèi)容來(lái)看，落戶條件與穩(wěn)定住房掛鉤，推動(dòng)購(gòu)房需求。? 值得注意的是，由于不同等級(jí)城市資源的明顯差異化，大城市對(duì)于人口的吸引力具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。大城市或特大城市戶籍政策的松動(dòng)將吸引大量的人口，從而出現(xiàn)城市規(guī)模的進(jìn)一步差異化。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理32中國(guó)小結(jié)預(yù)計(jì) 2023年 2040年，我國(guó)的二次置業(yè)需求將超過(guò)首次置業(yè)需求； 2040年以后，適齡購(gòu)房人群逐漸減少，從而導(dǎo)致未來(lái)的住房需求下降。? 人口規(guī)模預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)人口將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而人口也將于 2030年左右達(dá)到 。? 城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì) 20232023年，年均新增城鎮(zhèn)人口將不及 2023萬(wàn)，隨后將逐年降低。? 撫養(yǎng)比2030年左右，我國(guó)撫養(yǎng)比將超過(guò) 50%的分界線，從人口紅利時(shí)代轉(zhuǎn)為人口負(fù)債時(shí)代。? 整體需求從出生率來(lái)看，三次生育率高峰所帶來(lái)的置業(yè)高峰已經(jīng)過(guò)去。? 需求結(jié)構(gòu)? 需求特點(diǎn)受經(jīng)濟(jì)、知識(shí)水平及家庭觀念變化的影響，家庭規(guī)模逐步縮小。一人戶、二人戶等比重加大帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的改變。? 出生率1990年以來(lái)，我國(guó)人口出生率持續(xù)下滑，自然增長(zhǎng)率也逐漸降低。三次人口高峰所帶來(lái)的人口紅利正在逐漸消逝。? 人口流動(dòng)資源分配的不合理性推動(dòng)人口
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