【文章內(nèi)容簡介】 億元）*實際利率。模型中的散點圖（Scatterplot）中1992年的標準殘差同樣由于該年的房地產(chǎn)泡沫使其嚴重偏離增長軌道。通過這個雙因素模型，我們可以看到影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素是實際利率，這充分體現(xiàn)和支持了我們在上文分析中對海南房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的假設(shè)與解釋。結(jié)果二、基于Stepwise方法的雙因素模型Variables Entered/RemovedaModelVariables EnteredVariables RemovedMethod1海南GDP（億元）.Stepwise (Criteria: ProbabilityofFtoenter = .050, ProbabilityofFtoremove = .100).2實際利率.Stepwise (Criteria: ProbabilityofFtoenter = .050, ProbabilityofFtoremove = .100).a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）Model SummarycModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the EstimateChange StatisticsDurbinWatsonR Square ChangeF Changedf1df2Sig. F Change1.863a.745.729.745116.0002.914b.835.813.090115.012a. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）, 實際利率c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）ANOVAcModelSum of SquaresdfMean SquareFSig.1Regression1.000aResidual16Total172Regression2.000bResidual15Total17a. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）, 實際利率c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）CoefficientsaModelUnstandardized CoefficientsStandardized CoefficientstSig.BStd. ErrorBeta1(Constant).664.516海南GDP（億元）.034.005.863.0002(Constant).915.375海南GDP（億元）.036.004.928.000實際利率.250.012a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）(六) 基于Backward方法的雙因素模型如下圖表顯示，在Backward方法下，通過逐步剔除，納入海南GDP、全國GDP和海南工業(yè)總產(chǎn)值（億元）三個變量，調(diào)整后的R2（Adjusted R Square）=，杜賓沃森系數(shù)（DurbinWatson），非常接近2，表明模型中變量間的自相關(guān)性非常小。在方差分析表（ANOVAb）中，，但仍然表明模型具有統(tǒng)計學(xué)意義。在顯著性方面，入選的海南GDP、全國GDP和實際利率分別為：、。因此，總體上，這個模型同樣比較適用。由此，我們得出的第二個模型為：海南房地產(chǎn)總產(chǎn)值=*海南GDP+*海南工業(yè)總產(chǎn)值，單位為億元。其中中需要加以解釋的同Enter方法下模型。 即盡管全國GDP與海南房地產(chǎn)的發(fā)展顯著相關(guān)，但模型中兩者的線性系數(shù)卻為0，表明兩者之間的因果關(guān)系并不穩(wěn)定或不明顯。這個雙因素模型顯示影響海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素是海南本島GDP和工業(yè)總產(chǎn)值，。這體現(xiàn)海南本島經(jīng)濟的發(fā)展會增強自身的吸引力，而工業(yè)總產(chǎn)值的促進作用則證明了海南工業(yè)化進程對房地產(chǎn)業(yè)所起的促進作用。結(jié)果三、基于Backward方法的雙因素模型Variables Entered/RemovedbModelVariables EnteredVariables RemovedMethod1工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實際利率, 海南GDP（億元）, 全國GDP（億元）a.Enter2.實際利率Backward (criterion: Probability of Ftoremove = .100).a. All requested variables entered.b. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）Model SummarycModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the EstimateChange StatisticsDurbinWatsonR Square ChangeF Changedf1df2Sig. F Change1.933a.871.832.871413.0002.931b.867.839.415113.531a. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實際利率, 海南GDP（億元）, 全國GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 海南GDP（億元）, 全國GDP（億元）c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）ANOVAcModelSum of SquaresdfMean SquareFSig.1Regression4.000aResidual13Total172Regression3.000bResidual14Total17a. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實際利率, 海南GDP（億元）, 全國GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 海南GDP（億元）, 全國GDP（億元）c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）CoefficientsaModelUnstandardized CoefficientsStandardized CoefficientstSig.BStd. ErrorBeta1(Constant).318.129.899實際利率.357.531全國GDP（億元）.000.000.078海南GDP（億元）.106.041.022工業(yè)總產(chǎn)值（億元）.207.149.1892(Constant).165.068.946全國GDP（億元）.000.000.004海南GDP（億元）.119.034.003工業(yè)總產(chǎn)值（億元）.272.108.024a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）(七) 結(jié)論上文中我們介紹了房地產(chǎn)市場周期的基礎(chǔ)理論，并通過合成指數(shù)法計算了海南的房地產(chǎn)市場周期，在此基礎(chǔ)上，對影響海南房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素進行了分析和實證驗證，發(fā)現(xiàn)一下三點結(jié)論：1. 實際利率是影響海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的直接因素實證結(jié)果證明了理論分析認為海南房地產(chǎn)所具有的資產(chǎn)屬性，這也在側(cè)面告訴，在為了享受海南的碧海藍天之外，島外人士選擇在海南置業(yè)的原因之一是投資，即對海南房地產(chǎn)市場的看好并以其來為財富保值增值。，表示在其他因素不變的情況下，其系數(shù)是四個納入指標中平均最高的。我們在影響因素分析部分中已經(jīng)解釋了實際利率在房地產(chǎn)市場波動中的核心作用，而實證結(jié)果也證明了這個作用。2. 海南本身經(jīng)濟增長有利于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管文章中我們看到海南房地產(chǎn)市場與全國市場的聯(lián)系，但是實證結(jié)果卻證明，海南房地產(chǎn)的發(fā)展主要是由區(qū)域內(nèi)部因素帶動的，分別是本島GDP和工業(yè)總產(chǎn)值，體現(xiàn)出島內(nèi)自身進步對房地產(chǎn)市場的促進作用，其中在Enter、。兩個指標都顯示出對房地產(chǎn)總產(chǎn)值的促進作用，而工業(yè)總產(chǎn)值則顯示出更強的拉動力。3. 海南房地產(chǎn)市場存在中長期周期海南房地產(chǎn)市場與全國市場具有聯(lián)動性，兩者均具有10年以上的周期并且波動大致相對應(yīng)，從1998年房改以來房地產(chǎn)業(yè)一直在增長，但是增長率有所波動，同時，海南房地產(chǎn)周期體現(xiàn)出庫茲涅茨周期特征的中長期周期。五 促進海南房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)注意的幾個問題上文的分析我們得出了海南房地產(chǎn)發(fā)展中各影響因素的作用和影響機理，但是建省僅21年的海南在各個方面的狀況并不盡如人意，需要加以改善來促進房地產(chǎn)業(yè)和整個經(jīng)濟面的發(fā)展。(一) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)與工業(yè)化進程相適應(yīng)近十年來，海南省經(jīng)濟規(guī)模明顯擴大的同時，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了一定的成果，但是仍然沒有改變較低層次經(jīng)濟結(jié)構(gòu)狀況，海南的工業(yè)化任務(wù)依然很艱巨。從上一次第三產(chǎn)業(yè)普查的1992年到2004年經(jīng)濟普查， 元增加６３４．７４億元，擴大３．４倍。其中第一產(chǎn)業(yè)擴大４．２倍，第二產(chǎn) 業(yè)擴大４．４倍，工業(yè)擴大６．２倍，第三產(chǎn)業(yè)擴大２．６倍。第二產(chǎn)業(yè)占ＧＤＰ的比重已從１９９２年的２０．７％上升到２００４ 年的２５．１％，提高了４．４個百分點。其中工業(yè)所占比重從１１．３％上升到１８．５％，表明海南第二產(chǎn)業(yè)不發(fā)達的狀況有所改善。，比第一 ，::，年度統(tǒng)計第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過第一產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比例順序也從三一二改變?yōu)槿?。但是，對于基礎(chǔ)比較薄弱的海南，不論是對于全省經(jīng)濟規(guī)模的擴大，還建設(shè)全面小康，都離不開經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化和工業(yè)化的加快推進。(二) 注重發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施投資給房地產(chǎn)市場帶來的外在經(jīng)濟內(nèi)地人來海南購房看重的主要是海南得天獨厚的自然環(huán)境，而海南房地產(chǎn)的旗號也都是以“生態(tài)島”“自然島”“人居島”吸引大陸人士來海南購房。在上文中我們提到來海南購房的島外人士通常都是收入較高并且受過高等教育的，這部分來海南除了享受“藍天碧?！蓖?，還非常重視日常生活的質(zhì)量。而事實上居住需求包括住宅本身以及住宅所在區(qū)位的需求, 住宅包括面積, 類型, 結(jié)構(gòu), 產(chǎn)權(quán)及配套設(shè)施等,居住區(qū)位包括位置, 交通條件, 環(huán)境質(zhì)量, 文化氛圍, 鄰里關(guān)系等方面。李鐵立（1997）對北京市調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，“北京市住戶居住需求中, 居住區(qū)位是僅次于居住面積的第二重要因素”，然而海南除了在自然環(huán)境具有相對優(yōu)勢外，教育、醫(yī)療、交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都非常不完善，這種與自然生態(tài)資源不相匹配的經(jīng)濟容易會導(dǎo)致只有很少數(shù)的“大款”才愿意來海南買房休閑度假，因為他們的消費和生