【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 億元）*實(shí)際利率。模型中的散點(diǎn)圖（Scatterplot）中1992年的標(biāo)準(zhǔn)殘差同樣由于該年的房地產(chǎn)泡沫使其嚴(yán)重偏離增長(zhǎng)軌道。通過(guò)這個(gè)雙因素模型，我們可以看到影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素是實(shí)際利率，這充分體現(xiàn)和支持了我們?cè)谏衔姆治鲋袑?duì)海南房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的假設(shè)與解釋。結(jié)果二、基于Stepwise方法的雙因素模型Variables Entered/RemovedaModelVariables EnteredVariables RemovedMethod1海南GDP（億元）.Stepwise (Criteria: ProbabilityofFtoenter = .050, ProbabilityofFtoremove = .100).2實(shí)際利率.Stepwise (Criteria: ProbabilityofFtoenter = .050, ProbabilityofFtoremove = .100).a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）Model SummarycModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the EstimateChange StatisticsDurbinWatsonR Square ChangeF Changedf1df2Sig. F Change1.863a.745.729.745116.0002.914b.835.813.090115.012a. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）, 實(shí)際利率c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）ANOVAcModelSum of SquaresdfMean SquareFSig.1Regression1.000aResidual16Total172Regression2.000bResidual15Total17a. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 海南GDP（億元）, 實(shí)際利率c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）CoefficientsaModelUnstandardized CoefficientsStandardized CoefficientstSig.BStd. ErrorBeta1(Constant).664.516海南GDP（億元）.034.005.863.0002(Constant).915.375海南GDP（億元）.036.004.928.000實(shí)際利率.250.012a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）(六) 基于Backward方法的雙因素模型如下圖表顯示，在Backward方法下，通過(guò)逐步剔除，納入海南GDP、全國(guó)GDP和海南工業(yè)總產(chǎn)值（億元）三個(gè)變量，調(diào)整后的R2（Adjusted R Square）=，杜賓沃森系數(shù)（DurbinWatson），非常接近2，表明模型中變量間的自相關(guān)性非常小。在方差分析表（ANOVAb）中，，但仍然表明模型具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。在顯著性方面，入選的海南GDP、全國(guó)GDP和實(shí)際利率分別為：、。因此，總體上，這個(gè)模型同樣比較適用。由此，我們得出的第二個(gè)模型為：海南房地產(chǎn)總產(chǎn)值=*海南GDP+*海南工業(yè)總產(chǎn)值，單位為億元。其中中需要加以解釋的同Enter方法下模型。 即盡管全國(guó)GDP與海南房地產(chǎn)的發(fā)展顯著相關(guān)，但模型中兩者的線性系數(shù)卻為0，表明兩者之間的因果關(guān)系并不穩(wěn)定或不明顯。這個(gè)雙因素模型顯示影響海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素是海南本島GDP和工業(yè)總產(chǎn)值，。這體現(xiàn)海南本島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)增強(qiáng)自身的吸引力，而工業(yè)總產(chǎn)值的促進(jìn)作用則證明了海南工業(yè)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所起的促進(jìn)作用。結(jié)果三、基于Backward方法的雙因素模型Variables Entered/RemovedbModelVariables EnteredVariables RemovedMethod1工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實(shí)際利率, 海南GDP（億元）, 全國(guó)GDP（億元）a.Enter2.實(shí)際利率Backward (criterion: Probability of Ftoremove = .100).a. All requested variables entered.b. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）Model SummarycModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the EstimateChange StatisticsDurbinWatsonR Square ChangeF Changedf1df2Sig. F Change1.933a.871.832.871413.0002.931b.867.839.415113.531a. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實(shí)際利率, 海南GDP（億元）, 全國(guó)GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 海南GDP（億元）, 全國(guó)GDP（億元）c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）ANOVAcModelSum of SquaresdfMean SquareFSig.1Regression4.000aResidual13Total172Regression3.000bResidual14Total17a. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 實(shí)際利率, 海南GDP（億元）, 全國(guó)GDP（億元）b. Predictors: (Constant), 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）, 海南GDP（億元）, 全國(guó)GDP（億元）c. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）CoefficientsaModelUnstandardized CoefficientsStandardized CoefficientstSig.BStd. ErrorBeta1(Constant).318.129.899實(shí)際利率.357.531全國(guó)GDP（億元）.000.000.078海南GDP（億元）.106.041.022工業(yè)總產(chǎn)值（億元）.207.149.1892(Constant).165.068.946全國(guó)GDP（億元）.000.000.004海南GDP（億元）.119.034.003工業(yè)總產(chǎn)值（億元）.272.108.024a. Dependent Variable: 房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值（億元）(七) 結(jié)論上文中我們介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的基礎(chǔ)理論，并通過(guò)合成指數(shù)法計(jì)算了海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，在此基礎(chǔ)上，對(duì)影響海南房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素進(jìn)行了分析和實(shí)證驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)一下三點(diǎn)結(jié)論：1. 實(shí)際利率是影響海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的直接因素實(shí)證結(jié)果證明了理論分析認(rèn)為海南房地產(chǎn)所具有的資產(chǎn)屬性，這也在側(cè)面告訴，在為了享受海南的碧海藍(lán)天之外，島外人士選擇在海南置業(yè)的原因之一是投資，即對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好并以其來(lái)為財(cái)富保值增值。，表示在其他因素不變的情況下，其系數(shù)是四個(gè)納入指標(biāo)中平均最高的。我們?cè)谟绊懸蛩胤治霾糠种幸呀?jīng)解釋了實(shí)際利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的核心作用，而實(shí)證結(jié)果也證明了這個(gè)作用。2. 海南本身經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管文章中我們看到海南房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)的聯(lián)系，但是實(shí)證結(jié)果卻證明，海南房地產(chǎn)的發(fā)展主要是由區(qū)域內(nèi)部因素帶動(dòng)的，分別是本島GDP和工業(yè)總產(chǎn)值，體現(xiàn)出島內(nèi)自身進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用，其中在Enter、。兩個(gè)指標(biāo)都顯示出對(duì)房地產(chǎn)總產(chǎn)值的促進(jìn)作用，而工業(yè)總產(chǎn)值則顯示出更強(qiáng)的拉動(dòng)力。3. 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在中長(zhǎng)期周期海南房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)具有聯(lián)動(dòng)性，兩者均具有10年以上的周期并且波動(dòng)大致相對(duì)應(yīng)，從1998年房改以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一直在增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)率有所波動(dòng)，同時(shí)，海南房地產(chǎn)周期體現(xiàn)出庫(kù)茲涅茨周期特征的中長(zhǎng)期周期。五 促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題上文的分析我們得出了海南房地產(chǎn)發(fā)展中各影響因素的作用和影響機(jī)理，但是建省僅21年的海南在各個(gè)方面的狀況并不盡如人意，需要加以改善來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)面的發(fā)展。(一) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)與工業(yè)化進(jìn)程相適應(yīng)近十年來(lái)，海南省經(jīng)濟(jì)規(guī)模明顯擴(kuò)大的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了一定的成果，但是仍然沒(méi)有改變較低層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況，海南的工業(yè)化任務(wù)依然很艱巨。從上一次第三產(chǎn)業(yè)普查的1992年到2004年經(jīng)濟(jì)普查， 元增加６３４．７４億元，擴(kuò)大３．４倍。其中第一產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大４．２倍，第二產(chǎn) 業(yè)擴(kuò)大４．４倍，工業(yè)擴(kuò)大６．２倍，第三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大２．６倍。第二產(chǎn)業(yè)占ＧＤＰ的比重已從１９９２年的２０．７％上升到２００４ 年的２５．１％，提高了４．４個(gè)百分點(diǎn)。其中工業(yè)所占比重從１１．３％上升到１８．５％，表明海南第二產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的狀況有所改善。，比第一 ，::，年度統(tǒng)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比例順序也從三一二改變?yōu)槿?。但是，?duì)于基礎(chǔ)比較薄弱的海南，不論是對(duì)于全省經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，還建設(shè)全面小康，都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和工業(yè)化的加快推進(jìn)。(二) 注重發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施投資給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的外在經(jīng)濟(jì)內(nèi)地人來(lái)海南購(gòu)房看重的主要是海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，而海南房地產(chǎn)的旗號(hào)也都是以“生態(tài)島”“自然島”“人居島”吸引大陸人士來(lái)海南購(gòu)房。在上文中我們提到來(lái)海南購(gòu)房的島外人士通常都是收入較高并且受過(guò)高等教育的，這部分來(lái)海南除了享受“藍(lán)天碧海”外，還非常重視日常生活的質(zhì)量。而事實(shí)上居住需求包括住宅本身以及住宅所在區(qū)位的需求, 住宅包括面積, 類型, 結(jié)構(gòu), 產(chǎn)權(quán)及配套設(shè)施等,居住區(qū)位包括位置, 交通條件, 環(huán)境質(zhì)量, 文化氛圍, 鄰里關(guān)系等方面。李鐵立（1997）對(duì)北京市調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，“北京市住戶居住需求中, 居住區(qū)位是僅次于居住面積的第二重要因素”，然而海南除了在自然環(huán)境具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)外，教育、醫(yī)療、交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都非常不完善，這種與自然生態(tài)資源不相匹配的經(jīng)濟(jì)容易會(huì)導(dǎo)致只有很少數(shù)的“大款”才愿意來(lái)海南買房休閑度假，因?yàn)樗麄兊南M(fèi)和生