淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品定位與影響因素(編輯修改稿)
2025-07-25 15:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 加強，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行產(chǎn)品定位是不但要考慮整體效果，并且要注重細節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的基本要求（1）要考慮地形限制 。地形地段在對房地產(chǎn)產(chǎn)品來說是一個非常重要的因素，這與周邊的商業(yè)，經(jīng)濟以及交通等非常重要的關(guān)系。（2）要符合規(guī)劃的要求。（3）要適應市場的需求。（4）要實現(xiàn)價值的最大化。（5）要體現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。 （6）要使項目具有核心的競爭優(yōu)勢。 三 房地產(chǎn)定位的程序項目所在地市場情況調(diào)查市場情況調(diào)查是指對影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的外部因素所進行的調(diào)查包括市場環(huán)境調(diào)查、消費者調(diào)查和競爭樓盤調(diào)查。（1）市場環(huán)境調(diào)查是指對企業(yè)所處的可能會影響企業(yè)的所有因素的調(diào)查，主要有宏觀環(huán)境調(diào)查、區(qū)域環(huán)境調(diào)查和項目微觀環(huán)境調(diào)查。宏觀環(huán)境主要有經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、人口環(huán)境、文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境調(diào)查是指項目所在區(qū)域的一切可能因素的調(diào)查；項目微觀環(huán)境調(diào)查是指企業(yè)內(nèi)部與項目的有關(guān)因素調(diào)查。（2）消費者調(diào)查。所謂“消費者調(diào)查”就是對消費者的消費行為進行的調(diào)查，主要是針對消費者的使用習慣和態(tài)度的調(diào)查，又稱Uamp。A研究。消費者市場調(diào)查的目的主要是了解消費者的需求數(shù)量和結(jié)構(gòu)及其變化，從而為現(xiàn)有產(chǎn)品或新產(chǎn)品營銷尋找市場機會，有效地細分市場，正確選擇目標市場并確定產(chǎn)品定位，有效地制定新的營銷戰(zhàn)略和策略和評價企業(yè)的市場營銷活動。主要包括購買力水平調(diào)查，購買傾向調(diào)查和共性特征調(diào)查。（3）競爭樓盤調(diào)查。競爭樓盤方面的調(diào)查主要包括產(chǎn)品、價格和廣告三方面。產(chǎn)品方面，主要有區(qū)位調(diào)查，包括低點位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃和周邊環(huán)境；產(chǎn)品特征調(diào)查，主要包括建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標準、配套設施和綠化率。價格方面，主要調(diào)查競爭樓盤的單價、總價以及相應的付款方式。廣告方面，調(diào)查競爭樓盤所采用的廣告策略，同時制定自己的廣告策略，力求在理解消費者真正需求的基礎上，用一種簡單的視覺化的東西或以情感打動人，從而引起人們的關(guān)注，進而產(chǎn)生購買動機。項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析（1）項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，主要包括城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述、市場現(xiàn)狀剖析和房地產(chǎn)市場未來走勢預測。（2）項目所在地板塊市場分析，主要有板塊總體規(guī)劃、板塊功能定位、板塊開發(fā)動態(tài)和板塊物業(yè)價格水平分析?？深惐软椖空{(diào)查分析可類比項目是指與開發(fā)項目在某一方面或者某幾個方面有一定的相似性，在未來既定的或者潛在可能會對與開發(fā)項目形成競爭的項目。具體的分析方法是確定可類比項目并作深入的調(diào)查與分析主要分析可類比項目的自身特色、硬件與軟件指標和銷售業(yè)績四 房地產(chǎn)定位影響因素地區(qū)經(jīng)濟影響因素一個地區(qū)的經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響是很大的,無論哪類物業(yè),地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境都會對其發(fā)展產(chǎn)生影響,地區(qū)經(jīng)濟繁榮會促使整個房地產(chǎn)市場的景氣,地區(qū)經(jīng)濟的不景氣,對于這個地區(qū)的房地產(chǎn)整體都會有不利的影響。項目自身因素與房地產(chǎn)項目相關(guān)的環(huán)境因素包括周邊格局、配套設施、相鄰建筑物的形態(tài)以及小區(qū)整體形象。規(guī)劃為住宅、辦公樓或商業(yè)設施對環(huán)境的要求是完全不同的,對于住宅來講,要求的是出行方便,教育及日常商業(yè)設施完善,安全寧靜,有賞心目的景致。土地所面臨的道路性質(zhì),對于土地的用途及價值影響很大。還要考慮到規(guī)劃的約束性,從建筑類型、建筑高度、容積率到日照影響,無一不受規(guī)劃影響,無一不受規(guī)劃制約。規(guī)劃還可以改變地塊的潛在價值,對于投資的成
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