房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析和對(duì)策研究(編輯修改稿)
2025-07-24 15:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大概率可劃分為三個(gè)級(jí)別:A級(jí):警戒級(jí)，B級(jí):警戒級(jí)，C級(jí):警戒級(jí)，1這里，越高，泡沫發(fā)生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越嚴(yán)重，泡沫破裂的危害性越強(qiáng)。本文的指標(biāo)體系本文在對(duì)以往研究的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了一個(gè)指標(biāo)體系，其中包括二個(gè)指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)家庭收入比。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，并形成未來(lái)的空置；房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。 （二）、房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的測(cè)度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率該指標(biāo)主要用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。采用實(shí)際的增長(zhǎng)率來(lái)代替基礎(chǔ)價(jià)格的增長(zhǎng)率，避免了基礎(chǔ)價(jià)格測(cè)算中的各種不準(zhǔn)確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。計(jì)算公式： 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率 為實(shí)際GDP增長(zhǎng)率圖表1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總產(chǎn)值（億）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增長(zhǎng)率（%）GDP(億)實(shí)際GDP增長(zhǎng)率（%）1992485199311382001624520027738200310106200413158200515759200619382200725280資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》 《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。開(kāi)發(fā)投資額超常增長(zhǎng)可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成。而衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率，關(guān)于房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)的臨界值, 國(guó)際上并無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率 是實(shí)際GDP增長(zhǎng)率的2倍以上時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常。從表1可以看出20012004這個(gè)時(shí)間段均高于警戒線。而在20052006期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速快速回落，且低于=2的警戒線。說(shuō)明住房供給量減少，但是由于房地產(chǎn)價(jià)格剛性，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)是不可能下降的，而且需求旺盛，更進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。在房?jī)r(jià)上升的刺激下，2007年的值又迅速超過(guò)了警戒線，接近2004年的水平。這應(yīng)該引起各方面的高度重視。房?jī)r(jià)家庭收入比房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)投資熱潮主要是發(fā)生在城鎮(zhèn)上，因此本文的居民收入采用的是城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)。同時(shí)在收入問(wèn)題上，采用的是城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的數(shù)據(jù)。為了便于計(jì)算房?jī)r(jià)上采用一百平米為一個(gè)單位，平均價(jià)格則是住宅銷售額與住宅銷售量的比值。其計(jì)算公式為： 為房?jī)r(jià)家庭收入比 為房地產(chǎn)價(jià)格 為城鎮(zhèn)居民平均家庭年收入 圖表2 房?jī)r(jià)收入比年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民家庭平均人口城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均價(jià)格(元)房?jī)r(jià)（按一百平米計(jì)算）/家庭年平均可支配收入19921826996001993233712080020016860
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