房地產(chǎn)泡沫實證分析和對策研究(編輯修改稿)
2025-07-24 15:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 大概率可劃分為三個級別:A級:警戒級，B級:警戒級，C級:警戒級，1這里，越高，泡沫發(fā)生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越嚴(yán)重，泡沫破裂的危害性越強(qiáng)。本文的指標(biāo)體系本文在對以往研究的基礎(chǔ)上設(shè)計了一個指標(biāo)體系，其中包括二個指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率，房價家庭收入比。房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率指標(biāo)用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。 （二）、房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的測度分析房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率該指標(biāo)主要用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測量虛擬經(jīng)濟(jì)相對實體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。采用實際的增長率來代替基礎(chǔ)價格的增長率，避免了基礎(chǔ)價格測算中的各種不準(zhǔn)確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。計算公式： 為房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率 為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率 為實際GDP增長率圖表1 房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率/實際GDP增長率年份房地產(chǎn)開發(fā)投資總產(chǎn)值（億）房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率（%）GDP(億)實際GDP增長率（%）1992485199311382001624520027738200310106200413158200515759200619382200725280資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》 《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機(jī)需求和虛高價格的形成。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長率/實際GDP增長率，關(guān)于房地產(chǎn)投資額增長率/實際GDP增長率指標(biāo)的臨界值, 國際上并無嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)投資額增長率 是實際GDP增長率的2倍以上時認(rèn)為房價很不正常。從表1可以看出20012004這個時間段均高于警戒線。而在20052006期間房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落，且低于=2的警戒線。說明住房供給量減少，但是由于房地產(chǎn)價格剛性，短時間內(nèi)房價是不可能下降的，而且需求旺盛，更進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。在房價上升的刺激下，2007年的值又迅速超過了警戒線，接近2004年的水平。這應(yīng)該引起各方面的高度重視。房價家庭收入比房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)投資熱潮主要是發(fā)生在城鎮(zhèn)上，因此本文的居民收入采用的是城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)。同時在收入問題上，采用的是城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的數(shù)據(jù)。為了便于計算房價上采用一百平米為一個單位，平均價格則是住宅銷售額與住宅銷售量的比值。其計算公式為： 為房價家庭收入比 為房地產(chǎn)價格 為城鎮(zhèn)居民平均家庭年收入 圖表2 房價收入比年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民家庭平均人口城鎮(zhèn)居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均價格(元)房價（按一百平米計算）/家庭年平均可支配收入19921826996001993233712080020016860
畢業(yè)設(shè)計相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1