【文章內容簡介】 不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發(fā)投資突破1萬億元，%，是1995年以來的最大增幅，2004年19月，%，這是同期GDP增長的3倍。（13）開發(fā)貸款超常增長。房地產開發(fā)貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。20002002年，%、%、%，全國房地產開發(fā)貸款在連續(xù)5年高速增長的基礎上，%。而20002003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002002004年19月，%、26%、%；2002002004年19月，%、%、%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。，空置率已達到26%，2004年9月末，%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區(qū)別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。第二章 房地產泡沫的危害20世紀20年代中期，美國經濟出現了空前的繁榮。在實體經濟增長的同時，投機熱也出現了。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位于美國東南端，氣候溫暖宜人，交通十分便利，是一個極具魅力的地區(qū)，它迅速成為人們的休閑勝地。許多人來到這里，迫不及待的購買房地產。隨著需求的增加，土地價格快速上升。在投機狂熱的1924~1925年間，地價可以在幾周翻倍。據統(tǒng)計，到1925年。當時，低價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天今買不到了！”在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。然而好景不長，到1926年秋天兩次颶風襲擊后，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，多家房地產企業(yè)、金融機構破產，產生一系列經濟和社會問題。 20世紀80年代末到90 年代初，日本房地產業(yè)經歷了泡沫膨脹到泡沫破滅的痛苦過程。1985年“廣場協(xié)議后，日元被迫升值，為刺激經濟的發(fā)展，平抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經濟競爭力，日本銀行采取了非常寬松的金融政策，國內貨幣供應量不斷擴張，大量游資流入房地產市場，刺激了房地產市場的火爆。同時，美元貶值以后，大量國際資本進入日本的房地產業(yè)，更加刺激了房價的上漲。 房地產泡沫所造成的虛假繁榮將日本銀行和房地產市場、建筑業(yè)綁在一起。據估計，1997年銀行有87~140萬億日元的壞賬是由地價、房價下跌造成的。在越來越多的壞賬壓力下，日本的金融機構紛紛告急。日本太平洋銀行、三洋證券、北海道拓殖銀行破產倒閉。泡沫的破滅給國民經濟造成了嚴重的打擊，企業(yè)大量倒閉，資產大幅縮水，日本經濟陷入長期衰退中，20世紀90年代被視為日本”失落的十年“。 中國房地產泡沫，以海南為例 1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，％，海南全省財政收入的40％來源于房地產業(yè)。 1993年，海南建省和特區(qū)效應也因此得到全面釋放。高峰時期。1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。 1993年6月24日，國務院發(fā)布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。％總人口的海南省，留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。1993年開始，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據統(tǒng)計，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。 1995年，海南地產泡沫破滅。海南房地產泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經濟的典型樣本，在中國地產的發(fā)展史上占據著特殊的地位房地產泡沫的破裂無異于經濟界的大地震，其產生的危害幾乎是長久而致命的，輕則國家損失巨額利益重則經濟市場長達幾年甚至十幾年的萎靡。 1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條。 東南亞、香港房地產泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬港元。 美國房地產泡沫最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。 慘痛的教訓歷歷在目。房地產泡沫的危害我認為大致可概括為四點： a. 經濟和社會結構失衡 房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產房地產泡沫行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結果放松了對本企業(yè)的經營和管理，造成企業(yè)素質的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業(yè)流動，意味著生產性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。 一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。 金融危機房地產業(yè)與銀行的關系密切主要是由房地產業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業(yè)的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。 b. 金融危機 房地產業(yè)與銀行的關系密切主要是由房地產業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業(yè)的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨