【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不超過(guò)2倍。2003年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破1萬(wàn)億元，%，是1995年以來(lái)的最大增幅，2004年19月，%，這是同期GDP增長(zhǎng)的3倍。（13）開(kāi)發(fā)貸款超常增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)超過(guò)全部貸款增長(zhǎng)速度而超常增長(zhǎng)，可能是銀行資金對(duì)投機(jī)需求的趨利性反映。20002002年，%、%、%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在連續(xù)5年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，%。而20002003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。（14）施工面積超常增長(zhǎng)。施工面積是未來(lái)的房屋供給量，施工面積增長(zhǎng)要求未來(lái)必須有與之匹配的需求增長(zhǎng)。2002002004年19月，%、26%、%；2002002004年19月，%、%、%。即便考慮投機(jī)需求，施工面積增長(zhǎng)也超過(guò)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)。（15）房屋空置率過(guò)高。房屋空置率是房地產(chǎn)供給超過(guò)真實(shí)需求的集中體現(xiàn)，國(guó)際公認(rèn)的警戒線(xiàn)是10%。，空置率已達(dá)到26%，2004年9月末，%，仍大大超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。這個(gè)下降可能是投機(jī)需求增長(zhǎng)導(dǎo)致的。雖然房屋空置率與國(guó)際上的概念有些區(qū)別，國(guó)內(nèi)的高空置率反映更加深刻的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。第二章 房地產(chǎn)泡沫的危害20世紀(jì)20年代中期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了空前的繁榮。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，投機(jī)熱也出現(xiàn)了。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端，氣候溫暖宜人，交通十分便利，是一個(gè)極具魅力的地區(qū)，它迅速成為人們的休閑勝地。許多人來(lái)到這里，迫不及待的購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。隨著需求的增加，土地價(jià)格快速上升。在投機(jī)狂熱的1924~1925年間，地價(jià)可以在幾周翻倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年。當(dāng)時(shí)，低價(jià)每上升10%，炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買(mǎi)，明天今買(mǎi)不到了！”在這種狂潮的催動(dòng)下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。然而好景不長(zhǎng)，到1926年秋天兩次颶風(fēng)襲擊后，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，多家房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，產(chǎn)生一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。 20世紀(jì)80年代末到90 年代初，日本房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了泡沫膨脹到泡沫破滅的痛苦過(guò)程。1985年“廣場(chǎng)協(xié)議后，日元被迫升值，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平抑日元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，日本銀行采取了非常寬松的金融政策，國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量不斷擴(kuò)張，大量游資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。同時(shí)，美元貶值以后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。 房地產(chǎn)泡沫所造成的虛假繁榮將日本銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑業(yè)綁在一起。據(jù)估計(jì)，1997年銀行有87~140萬(wàn)億日元的壞賬是由地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌造成的。在越來(lái)越多的壞賬壓力下，日本的金融機(jī)構(gòu)紛紛告急。日本太平洋銀行、三洋證券、北海道拓殖銀行破產(chǎn)倒閉。泡沫的破滅給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的打擊，企業(yè)大量倒閉，資產(chǎn)大幅縮水，日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退中，20世紀(jì)90年代被視為日本”失落的十年“。 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫，以海南為例 1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝飆升至600多萬(wàn)元/畝；同年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83％，％，海南全省財(cái)政收入的40％來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。 1993年，海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期。1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元／平方米。 1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。％總?cè)丝诘暮Ｄ鲜。粝铝苏既珖?guó)10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。1993年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時(shí)成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60％以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)267個(gè)，報(bào)建面積760萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬(wàn)平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20％，現(xiàn)金回收比例不足20％。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進(jìn)行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會(huì)不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。 1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國(guó)局部泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，在中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位房地產(chǎn)泡沫的破裂無(wú)異于經(jīng)濟(jì)界的大地震，其產(chǎn)生的危害幾乎是長(zhǎng)久而致命的，輕則國(guó)家損失巨額利益重則經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)幾年甚至十幾年的萎靡。 1991年破碎，導(dǎo)致日本長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條。 東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元。 美國(guó)房地產(chǎn)泡沫最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。 慘痛的教訓(xùn)歷歷在目。房地產(chǎn)泡沫的危害我認(rèn)為大致可概括為四點(diǎn)： a. 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡 房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)房地產(chǎn)泡沫行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。 一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。 金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。 b. 金融危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨