抑制房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的數(shù)模論文(編輯修改稿)
2024-09-10 11:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性和現(xiàn)實(shí)情況，我們只考慮兩階段博弈過(guò)程的定價(jià)。假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1 價(jià)格為，其需求函數(shù)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商2 價(jià)格為 ，其需求函數(shù)為: 其中，表明兩房產(chǎn)有一定替代性。我們同樣假設(shè)兩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)固定成本，邊際成本分別為 和在該博弈中，兩博弈方為開(kāi)發(fā)商1 和開(kāi)發(fā)商2 他們各自的策略空間為 ,其中和是開(kāi)發(fā)商1和開(kāi)發(fā)商2還能賣(mài)出房產(chǎn)的最高價(jià)格；兩博弈方的得益就是各自的利潤(rùn)，即銷(xiāo)售收益減去成本，也即雙方價(jià)格的函數(shù)：由于本博弈是一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈，因此我們考慮用逆推歸納法來(lái)分析。通過(guò)逆推歸納法，可得出：房地產(chǎn)商1 的定價(jià)為：房地產(chǎn)商2的定價(jià)為：由上述可以看出，同一地方的房?jī)r(jià)可以有所不同，房?jī)r(jià)的取決是由開(kāi)發(fā)商各自需求函數(shù)和雙方博弈得出的結(jié)果。然而一個(gè)城市往往有多個(gè)開(kāi)發(fā)商，各個(gè)開(kāi)發(fā)商所定的房?jī)r(jià)又往往不同，對(duì)于這種情況，我們考慮他們的房產(chǎn)是有所區(qū)別的同種商品，故他們處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。我們同樣用伯特蘭德模型來(lái)求解：假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1，2…..n 價(jià)格分別為，他們的需求函數(shù)分別為： 我們同樣假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)固定成本，邊際成本分別為和。在該博弈中，博弈方為開(kāi)發(fā)商1，2…n；他們各自的策略空間為和，…. ，其中是開(kāi)發(fā)商1，2，….n還能賣(mài)出房產(chǎn)的最高價(jià)格；博弈方的得益就是各自的利潤(rùn)，即銷(xiāo)售收益減去成本，他就是價(jià)格的函數(shù)：因此，在本博弈中，納什均衡的充分必要條件是只 ，的最大值問(wèn)題。即只需要求出各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)函數(shù)，然后解出它們的交點(diǎn)就可以了。二、每一個(gè)事物的存在和發(fā)展往往有兩面性，在從開(kāi)發(fā)商的角度給出定價(jià)模型之后,我們發(fā)現(xiàn)該定價(jià)模型的有利者必定是開(kāi)發(fā)商,不能充分考慮其購(gòu)買(mǎi)者的利益,所以我們下面從購(gòu)買(mǎi)者的角度來(lái)給出定價(jià)模型。從房地產(chǎn)的有效需求出發(fā)給出購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)滿(mǎn)意的有效需求價(jià)格定價(jià)模型。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者而言，量入為出，是消費(fèi)的基本原則，居民買(mǎi)房時(shí)總會(huì)根據(jù)自己家庭收入的多少來(lái)決定是否購(gòu)房、所購(gòu)房屋位置及戶(hù)型面積等，當(dāng)然，一旦決定買(mǎi)房，多半采取個(gè)人住房抵押貸款方式，而不是等攢夠錢(qián)到十幾年后才消費(fèi)。我國(guó)城市居民所能承受的住宅商品價(jià)格可以表示為：其中： 有效需求價(jià)格；居民家庭年可支配收入額；抵押貸款價(jià)值比率（貸款成數(shù)）；個(gè)人住房抵押貸款月利率；個(gè)人住房抵押貸款月份數(shù)；月收入中可用于償還個(gè)人住房抵押貸款的最高比例；按居民有效需求決定的戶(hù)型面積；居民購(gòu)房能力除了受月償還額高低影響外，還受到按揭貸款首付款的制約，若家庭目前資產(chǎn)為，該資產(chǎn)中可用于一次性支付首付款的最高比率為，這主要指變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)，即房?jī)r(jià)還受到如下公式的約束：因此，我國(guó)城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求價(jià)格模型為：我們引進(jìn)一組數(shù)據(jù)來(lái)求出我們當(dāng)前的有效需求價(jià)格(以2001年為例，見(jiàn)表一)。12個(gè)大中城市居民收入和房?jī)r(jià)情況按2001年人均收入排序城市人均可支配收入人均可支配收入遞增(%)按2001年收入計(jì)的6倍房?jī)r(jià)2001年2000年1999年2001年比2000遞增2000年比1999年遞增2001年戶(hù)均人量(人)收入6倍的房?jī)r(jià)(元/M2)1北京26312上海328993天津20764重慶15375廣州33736深圳56627福州22148大連17199濟(jì)南216610武漢161811西安152412銀川1375 表一 (資料來(lái)源:2001年國(guó)家信息中資料)我們通過(guò)該模型求出了住宅商品房的有效需求價(jià)格。如表二,我們選擇直轄市及不同人均收入段的12個(gè)城市作分析，由于我國(guó)恩格爾系數(shù)還偏高，因此月還本付息以不高于家庭月收入的35%為宜，為求得居民可承受
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1