【文章內(nèi)容簡介】 進行了平均計算，以期得出該企業(yè)近三年的總體狀況，企業(yè) 的現(xiàn)金償債能力可以從現(xiàn)金流動負債比和現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個指標著手分析。 ① 現(xiàn)金流動負債比 現(xiàn)金流動負債比，是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量同流動負債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當期償付短期負債的能力?，F(xiàn)金流動負債比率越大，表明企業(yè)遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。但是，該指標也不是越大越好，指標過大表明企業(yè)流動資金利用不充分，獲利能力不強 ，現(xiàn)金流動負債比計算公式如（ 21）所示。 現(xiàn)金流動負債比 =企業(yè)流動負債額企業(yè)現(xiàn)金凈流量 100%??????????? ???? （ 21） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知企業(yè)流動負債額為 萬元，可以得出企業(yè)現(xiàn)金流動負債比為 。 企業(yè)現(xiàn)金流動負債比說明企業(yè)通過經(jīng)營活動所獲得的現(xiàn)金凈流量可以用來償還短期負債的能力。該比率越大，說明企業(yè)現(xiàn)金的流動性越大，短期償債能力越強；反之，則說明企業(yè)現(xiàn)金的流動性越小，短期償債能力越弱。一般統(tǒng)計，該比率值在 以上的公司財務(wù)狀況較好。 通過以上計算分析可以看出，信達房地產(chǎn)的現(xiàn)金流動負 債比為 小于 ，說明企業(yè)用于償還短期負債所獲取的現(xiàn)金流不足，在短期負債到期時如果不通過借新債來償還，企業(yè)容易面臨現(xiàn)金流風險?，F(xiàn)金流的主要作用之一是能夠在企業(yè)債務(wù)到期時可以及時償還負債，但是通過分析信達房地產(chǎn)在債務(wù)到期時沒有足夠的現(xiàn)金流去償還負債，企業(yè)在對其現(xiàn)金流管理上水平較低，存在風險，說明企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在一定的問題。 ② 企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比 現(xiàn)金債務(wù)總額比是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量總額與債務(wù)總額的比率。該指標旨在衡量企業(yè)承擔債務(wù)的能力，是評估企業(yè)中 長期償債能力 的重要指標，同時它也是預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)的可靠指標。這一比率越高，企業(yè)承擔債務(wù)的能力越強，破產(chǎn)的可能性越小。這一比率越低，企業(yè)財務(wù)靈活性越差，破產(chǎn)的可能性越大 ，企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比計算公式如（ 22）所示。 企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比 = 企業(yè)債務(wù)總額企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量 100%?????? ???? ?（ 22） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知企業(yè)債務(wù)總額為 萬元，從而得出企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比為 。 該指標反映信達房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量償還全部債務(wù)的能力，也反映了信達房地產(chǎn)公司的長期償債能力。比值越大，則公司的長期償債能力越強；反信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應(yīng)對措施 10 之，比值越小 ,則公司的長期還債能力越弱。從目前國內(nèi)外的實際來看，公司財務(wù)狀況較好的公司該比率值都在 以上。從計算結(jié)果中看到，信達房地產(chǎn)公司的該比率值，遠小于 ，因此信達房地產(chǎn)公司目前的財務(wù)狀況不好，即其中長期償 債能力不強。 2） 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力方面存在的問題 從長期來看，公司要生存發(fā)展就必須持續(xù)地從經(jīng)營活動中獲取現(xiàn)金來滿足其正常經(jīng)營的各項支出，公司償還債務(wù)的基礎(chǔ)和根本保障是經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流。財務(wù)管理學(xué)領(lǐng)域通常用經(jīng)營現(xiàn)金凈流入與投資資源的比值來反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力。只根據(jù)損益表分析公司獲利能力指標存在明顯的不足，獲 取 現(xiàn)能力指標分析恰恰彌補了這個不足 ,企業(yè)獲取現(xiàn)金能力可以從銷售現(xiàn)金比率和全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率兩個指標著手分析。 ① 銷售現(xiàn)金比率 銷售現(xiàn)金比率是指企業(yè)經(jīng)營活動 現(xiàn)金流量凈額 與企業(yè)銷售額的比值。該指標反映企業(yè)銷售質(zhì)量的高低，與企業(yè)的賒銷政策有關(guān)。如果企業(yè)有虛假收入，也會使該指標過低 。 該比率反映每元銷售收入得到的現(xiàn)金流量凈額，其數(shù)值越大越好，表明企業(yè)的收入質(zhì)量越好，資金利用效果越好 ， 銷售現(xiàn)金比率 計算公式如（ 23）所示。 企業(yè)銷售現(xiàn)金比率 =主營業(yè)務(wù)收入企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量 100%? ???? ?????? ? （ 23） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知主營業(yè)務(wù)收入為 萬元，從而可以得出企業(yè)銷售現(xiàn)金比率為 。 企業(yè)銷售現(xiàn)金比率反映的是每一元主營業(yè)務(wù)收入能得到的現(xiàn)金凈流量，體現(xiàn)了企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，同時排除了應(yīng)收賬款、壞賬損失等對企業(yè)財務(wù)風險所造成的影響，也從一個側(cè)面反映了企業(yè)管理層的經(jīng)營能力。因而，該指標越大越好，與權(quán)責發(fā)生制下的主營業(yè)務(wù)利潤率類似。一般地，該比率值的風險臨界值為 。 通過以上計算結(jié)果企業(yè)銷售現(xiàn)金比率為 ，小于 ，表示該企業(yè)每一元的主營業(yè)務(wù)收入所能得到的現(xiàn)金凈流量為 元，該企業(yè)銷售現(xiàn)金比率較低，說明信達房地產(chǎn)在主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力方面欠佳，資金利用效果不好，現(xiàn)金流風險增加，說明該企業(yè)現(xiàn)金流風險管理水平低。 ② 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率是經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)的比率。該指標旨在考評企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，該比值越大越好 。 比值越大說明資產(chǎn)利用效果越好，利用資遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 11 產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入越多，整個企業(yè)獲取現(xiàn)金能力越強，經(jīng)營管理水平越高。反之，則經(jīng)營管理 水平越低 ， 經(jīng)營者有待提高管理水平 ， 進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益 ， 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 計算公式如（ 24）所示。 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 =總資產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量 100%? ??? ? ????（ 24） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知總資產(chǎn)為 萬元，從而可以得出企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為 。 通過計算得出信達房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 %，該指標反映了每一元的資產(chǎn)能 夠產(chǎn)生 元的現(xiàn)金，說明信達房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率較低，其全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力不強，資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入較少，整個企業(yè)獲取現(xiàn)金能力不強，也間接的說明信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理水平差。 信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理存在的問題分析 在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流特征的整體研究和信達地產(chǎn)個體實例的分析中，可以總結(jié)出信達房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在以下問題： 1） 企業(yè)償債能力不強 通過對信達房地產(chǎn)現(xiàn)金償債能力分析的兩個指標計算結(jié)果，短期償債能力指標現(xiàn)金流動負債比為 ， 小于標準值 ；中長期償債指標企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比 也遠小于標準值 ，兩個計算結(jié)果都說明了該企業(yè)償債能力方面的不足，一旦借款到期該企業(yè)沒有足夠的資金償還負債，這樣會給企業(yè)帶來很大麻煩，導(dǎo)致資金鏈斷裂。該企業(yè)缺乏科學(xué)的管理方法和手段，對于現(xiàn)金流管理的各種手段方法，如現(xiàn)金流預(yù)測、現(xiàn)金流分析、現(xiàn)金流缺口管理和盈余管理 ,通常情況下企業(yè)都有涉及現(xiàn)金流預(yù)測方法，最為常見的形式是編制企業(yè)或項目資金來源及運用表或前期的項目現(xiàn)金流量表。大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會研究試用現(xiàn)金流預(yù)算體系，但由于信達地產(chǎn)各部門對 現(xiàn)金流信息的作用認識不夠，沒有做好現(xiàn)金流的預(yù)算，對于編制的資金來源及運用表只是對每周現(xiàn)金的流入流出做了整理，但是并沒有和成本等部門及時溝通做好下周資金流出的預(yù)算，致使企業(yè)現(xiàn)金流量過小，而企業(yè)流動負債額過大。資金就是一個企業(yè)的血脈，沒有充足的資金企業(yè)就無法正常運轉(zhuǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)是一個風險大、回收期短、投資金額大的行業(yè)，企業(yè)自身沒有足夠的資金進行項目的開發(fā)，只有大量舉債才能維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)金流風險做好管理，充分做好資金預(yù)算，在債務(wù)到期時能夠有足夠的資金可信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應(yīng)對措施 12 以償還，信達房地產(chǎn)償債能力的不足充分體現(xiàn) 了該企業(yè)現(xiàn)金流風險管理存在著問題。 2） 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力差 通過對信達房地產(chǎn)企業(yè)獲取現(xiàn)金能力分析的兩個指標計算結(jié)果，銷售現(xiàn)金比率%，企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 %，均小于 ，每一元的主營業(yè)務(wù)收入所能得到的現(xiàn)金凈流量為 元，每一元的資產(chǎn)才能夠產(chǎn)生 元的現(xiàn)金，說明了信達房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力低、資產(chǎn)利用效果不好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入少。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長，資金占用的周期也相應(yīng)拉長，各年的項目建設(shè)情況、項目建設(shè)階段等都會影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，尤其在企業(yè)盲目擴張時表現(xiàn)突出，使 得企業(yè)的現(xiàn)金流風險也增加。信達房地產(chǎn)未針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點進行現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不能照搬金融企業(yè)或制造企業(yè)等的現(xiàn)金流管理方法，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)高風險性、資金密集性、戰(zhàn)略決策頻繁的特點來進行現(xiàn)金流管理。而信達房地產(chǎn)一方面沒有充分結(jié)合企業(yè)自身特點沒有考慮到項目建設(shè)周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收；另一方面企業(yè)未足夠重視現(xiàn)金流管理，企業(yè)管理者認為在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納及融資人員等才應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流管理，把現(xiàn)金流管理簡單的認為是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，沒 有認識到現(xiàn)金在整個企業(yè)循環(huán)中的重要作用，也是企業(yè)價值管理活動的體現(xiàn) [7]。領(lǐng)導(dǎo)沒有及時和財務(wù)人員溝通了解企業(yè)現(xiàn)金流的流出流入情況，對于要付款的合同了解后便簽字，日積月累對以前付款內(nèi)容沒有了印象，像是一種有錢就花的趨勢，充分體現(xiàn)出管理著對現(xiàn)金流管理的不重視。通過對銷售現(xiàn)金比率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標的分析可知信達房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金能力不強，現(xiàn)金流出大流入少，對于付出的成本不能回收相應(yīng)的資金，導(dǎo)致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在問題。 信達（阜新）房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題 房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他工業(yè)等企業(yè)的地方就是期初需 要投入大量資金，在后期時以銷售收入為主、成本支出為輔，房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源就是后續(xù)的營銷收入，所以銷售質(zhì)量的好壞直接影響到企業(yè)未來資金的回收，以及企業(yè)能否正常的繼續(xù)發(fā)展經(jīng)營下去，可見對于房地產(chǎn)企業(yè)而言銷售風險管理的重要性顯而易見了，以下對信達房地產(chǎn)的銷售風險管理現(xiàn)狀及發(fā)現(xiàn)其存在的問題進行分析。 信達房地產(chǎn)銷售風險管理存在的問題 銷售風險管理是指在銷售預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)能力，設(shè)定總體目標及不同產(chǎn)品的銷售目標額，進而為能實現(xiàn)該目標而設(shè)定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 一定期間內(nèi)銷售額的 實現(xiàn)。 信達地產(chǎn)一期開發(fā)項目預(yù)計開發(fā)期為三年，預(yù)計平均銷售價格在 4500 元 /平方米，現(xiàn)有一部分客戶已預(yù)交了房子的一部分定金，以及一部分房子已經(jīng)完工，考慮到成本問題在當?shù)馗浇伊艘患移胀ㄎ飿I(yè)公司做售后服務(wù)。在期初信達房地產(chǎn)只對東梁鎮(zhèn)地區(qū)初步做了調(diào)查，但是沒有進行具體的可行性分析及做銷售預(yù)算計劃。以信達房地產(chǎn) 20xx年成本費用數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)如表 23 所示。 表 23 信達地產(chǎn) 20xx 年成本費用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 20xx 費用 金額 土地成本 8721 前期工程費 35586 建安費用 49624 銷售費用 7608 管理費用 5660 不可預(yù)見費用 1890 建設(shè)期利息 3016 表中：銷售費用為銷售收入的 4%。 管理費用為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的 5%。 不可預(yù)見費用為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的 2%。 建設(shè)期利息為前期工程費用和綜合建安工程費用之和的 3%。 由表 23 可知信達房地產(chǎn)的銷售風險管理可以從銷售保本量和現(xiàn)售價格兩個方面著手分析。 1）企業(yè) 銷售保本量方面存在的問題 銷售保本量 ，又稱盈虧平衡點，是指使企業(yè)達到盈虧平衡狀態(tài)的業(yè)務(wù)量，即在該業(yè)務(wù)量水平上企 業(yè)的銷售收入等于總成本 [8]。實際上就是在這個銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零 ，銷售保本量計算公式如（ 25）所示。 銷售保本量 =平均銷售價格 總成本費用 100%?????????? ???? ????（ 25） 公式中總成本費用為前期費用、土地費用、建安費用、間接費用之和，間接費用又信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應(yīng)對措施 14 為銷售費用單位成本、間接費用單位成本、不可預(yù)見費用單位成本之和再與銷售保本量的乘積。由表 23 可知前期費用為 35586 萬元，土地費用為 8721 萬元，建安費用為 49624萬元，銷售費用為 7608 萬元，管理費用為 5660 萬元，不可預(yù)見費用為 1890 萬元，因項目可銷售面積 264467 平方米，所以銷售費用單位成本 =7608/264467= 萬元 /平方米，間接費用單位成本為 7676/264467= 萬元 /平方米，不可預(yù)見費單位成本=1890/