【正文】 因此，影響重大時(shí)，準(zhǔn)備應(yīng)予折現(xiàn)。需要謹(jǐn)慎以避免對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性進(jìn)行重復(fù)調(diào)整，高估準(zhǔn)備。但是，即使在這種情況下 ，企業(yè)也應(yīng)考慮其他可能的結(jié)果，如果其他可能的結(jié)果大部分均比最可能的結(jié)果的金額高或低，則最好估計(jì)將是一項(xiàng)較高或較低的金額，例如，如果企業(yè)不得不糾正其為客戶建造的主要廠房中存在的嚴(yán)重失誤，則單個(gè)最可能金額可能是一次補(bǔ)救成功須花費(fèi)的費(fèi)用 1000 萬元，但是，如果存在重大的可能性，有必要作進(jìn)一步的補(bǔ)救，則應(yīng)提取一項(xiàng)較大金額的準(zhǔn)備。應(yīng)考慮的證據(jù)包括資 產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)提供的附加證據(jù)。 計(jì)量 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 26 20．確認(rèn)為準(zhǔn)備的金額應(yīng)是資產(chǎn)負(fù)傻表日結(jié)算現(xiàn)時(shí)義務(wù)所要求支出的最好估計(jì)。但是，收益基本肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)時(shí)，相關(guān)資產(chǎn)已不是或有資產(chǎn)，此時(shí)將其確認(rèn)是恰當(dāng)?shù)模? 18．經(jīng)濟(jì)利益很可能流入時(shí)，應(yīng)按第 89 段的要求披露或有資產(chǎn)。 16．或有資產(chǎn)通常由導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益可能流入企業(yè)的未計(jì)劃的事項(xiàng)或其他未預(yù)料到的事項(xiàng)形成。 或有負(fù)債 11．企業(yè)不應(yīng)確認(rèn)或有負(fù)債。 或有負(fù)債，指以下二者之一： （ 1）因過去事項(xiàng)而產(chǎn)生的潛在義務(wù)，其存在僅通過不完全由企業(yè)控制的個(gè)或數(shù)個(gè)不確定未來事項(xiàng)的發(fā)生或不發(fā)生予以證實(shí)； （ 2）因過去事項(xiàng)而產(chǎn)生、但因下列原因而未予確認(rèn)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)： ①結(jié)算該義務(wù)不是很可能要求含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出企業(yè)；或 ②該義務(wù)的金額不可以足夠可靠地計(jì)量。 負(fù)債，指因過去事項(xiàng)而發(fā)生的企業(yè)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，該義務(wù)的結(jié)算預(yù)期會(huì)導(dǎo)致含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出企業(yè)。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 24 7．本準(zhǔn)則將準(zhǔn)備定義為時(shí)間或金額不確定的負(fù)債，在某些國家，“準(zhǔn)備”也與一些項(xiàng)目相聯(lián)系使用，例如折舊，資產(chǎn)減值和壞賬：這些是對(duì)資產(chǎn)賬面金額的調(diào)整，本準(zhǔn)則不涉及。本準(zhǔn)則不適用于執(zhí)行中的合同，除非它是虧損的。今天，我們都將離開熟悉的校園，掀開各自人生新的篇章，愿我們的友誼長(zhǎng)存，讓我們永遠(yuǎn)共勉！ 衷心地感謝在百忙之中評(píng)閱論文和參加答辯的各位專家、教授！ 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 22 參考文獻(xiàn) [1] 史超 .房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究： [D].南京：南京理工大學(xué)項(xiàng)目 管理學(xué)院， 20xx. 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[10] 黃毅 .M 房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究： [D].成都：電子科技大學(xué)工商管理學(xué)院， 20xx. 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 附 錄 A 國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 37 號(hào) 或有負(fù)債和或有資產(chǎn) 目的 本準(zhǔn)則的目的是確保將適當(dāng)?shù)拇_認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)量基礎(chǔ)運(yùn)用于準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)，并確保在財(cái)務(wù)報(bào)表的附注中披露充分的信息，以使使用者能夠理解它們的性質(zhì)、時(shí)間和金額。成為他們的驕傲，是我過去、現(xiàn)在、將來一直不變的努力目標(biāo)和前進(jìn)動(dòng)力。 通過對(duì)信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理和銷售風(fēng)險(xiǎn)管理兩個(gè)方面存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于信達(dá)房地產(chǎn)來講，隨 著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性越來越明顯，而貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理體系及方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更為積極有效，通過本文的研究能夠使信達(dá)房地產(chǎn)在風(fēng)險(xiǎn)管理上有很大一部分改進(jìn)，對(duì)該企業(yè)未來的發(fā)展和正常運(yùn)營具有積極和深遠(yuǎn)的意義。 通過采取以上兩種銷售價(jià)格調(diào)整方式可以降低銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)水平，降低企業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn) 。 通過現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣兩種售價(jià)方式，可以增加銷售量，降低銷售價(jià)格，從而使盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)保持在合理價(jià)位。價(jià)格折讓策略就是在價(jià)格上打折。 通過對(duì)市場(chǎng)的了解從而制定合理的銷售計(jì)劃，企業(yè)通過采取這樣的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)策略可以避免或減少銷售保本量數(shù)額過大的風(fēng)險(xiǎn)，從而保障銷售計(jì)劃順利實(shí)施，使企業(yè)能夠正常經(jīng)營。 2）制定銷售計(jì)劃 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定年度銷售計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，按制定的權(quán)限和程序?qū)徟笙逻_(dá)執(zhí)行。另一方面企業(yè)在盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)較高是因?yàn)槠髽I(yè)沒有選擇較好適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。 2）加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金支付管理 土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。因企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有對(duì)現(xiàn)金流管理加以重視，簡(jiǎn)單的認(rèn)為現(xiàn)金流管理是出納的日?，F(xiàn)金流核算和融資人員的籌資，而導(dǎo)致資產(chǎn)利用效果不好，從而導(dǎo)致企業(yè)獲取現(xiàn)金能力較差。減少企業(yè)流動(dòng)負(fù)債額主要是對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金 缺漏加以控制，從而減少企業(yè)向外大量舉債。 2）減少企業(yè)流動(dòng)負(fù)債額 通過上述現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個(gè)指 標(biāo)的計(jì)算結(jié)果分析，導(dǎo)致信達(dá)房地產(chǎn)償債能力的不強(qiáng)的第二個(gè)主要原因是該企業(yè) 流動(dòng)負(fù)債額過大。 1）增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量 通過上述對(duì)企業(yè)償債能力中現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比兩個(gè)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果看出，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比值為 ，遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)比值 ；企業(yè)債務(wù)總額比值為，也遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)比值 ，之所以導(dǎo)致現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比和企業(yè)現(xiàn)金債務(wù)總額比值的數(shù)額較小，其中一個(gè)主要原因是該企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量值過小的根源是企業(yè)沒有足夠重視現(xiàn)金流的預(yù)算，對(duì)現(xiàn)金流的流入、流出信息掌握不明確，導(dǎo)致 現(xiàn)金流短缺，等到債務(wù)到期時(shí)沒有足夠的現(xiàn)金流可以償還，使企業(yè)償債能力不強(qiáng)。 3 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)措施 通過以上的分析，信達(dá)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理存在一定的問題，要想企業(yè)能夠正常的經(jīng)營發(fā)展，就必須采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施來解決企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，來適應(yīng)發(fā)展環(huán)境信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 16 的變化和行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 2） 盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)較高 通過上述對(duì)盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)的計(jì)算分析，雖然 在盈虧平衡時(shí)銷售價(jià)格定在4239 元 /平方米，沒有超出 35004500 元 /平方米的范圍，但是這是在保證利潤(rùn)不為負(fù)值情況下的定價(jià)，且已接近范圍之內(nèi)的最高價(jià)格，此價(jià)格定位高的話，意味著銷售壓力的加大和回收本金的困難。企業(yè)沒有定期對(duì)產(chǎn)品的區(qū)域銷售額、銷售計(jì)劃與實(shí)際銷售情況等進(jìn)行層層分析和匯總，沒有根據(jù)銷售報(bào)告的分析情況，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和市場(chǎng)情況，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，確保銷售計(jì)劃的完成，在影響銷售的相關(guān)因素發(fā)生重大變化時(shí)，可能會(huì)涉及對(duì)銷售計(jì)劃的適當(dāng)調(diào)整。 盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià) =可銷售面積 總成本 100%???? ??? ? ?????（ 26） 由表 23 可知土地成本、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用、建設(shè)期利息之和為該企業(yè)總成本 112105 萬元，可銷售面積為 264467 平方米。若該企業(yè)達(dá)不到此銷售量，即面臨著不僅不能盈利，甚至連本金都回收不回來，銷售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。 銷售保本量 =平均銷售價(jià)格 總成本費(fèi)用 100%?????????? ???? ????（ 25） 公式中總成本費(fèi)用為前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、間接費(fèi)用之和，間接費(fèi)用又信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 14 為銷售費(fèi)用單位成本、間接費(fèi)用單位成本、不可預(yù)見費(fèi)用單位成本之和再與銷售保本量的乘積。 建設(shè)期利息為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的 3%。以信達(dá)房地產(chǎn) 20xx年成本費(fèi)用數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)如表 23 所示。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他工業(yè)等企業(yè)的地方就是期初需 要投入大量資金，在后期時(shí)以銷售收入為主、成本支出為輔，房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源就是后續(xù)的營銷收入，所以銷售質(zhì)量的好壞直接影響到企業(yè)未來資金的回收，以及企業(yè)能否正常的繼續(xù)發(fā)展經(jīng)營下去，可見對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性顯而易見了，以下對(duì)信達(dá)房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及發(fā)現(xiàn)其存在的問題進(jìn)行分析。信達(dá)房地產(chǎn)未針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不能照搬金融企業(yè)或制造企業(yè)等的現(xiàn)金流管理方法，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性、資金密集性、戰(zhàn)略決策頻繁的特點(diǎn)來進(jìn)行現(xiàn)金流管理。大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)研究試用現(xiàn)金流預(yù)算體系，但由于信達(dá)地產(chǎn)各部門對(duì) 現(xiàn)金流信息的作用認(rèn)識(shí)不夠，沒有做好現(xiàn)金流的預(yù)算，對(duì)于編制的資金來源及運(yùn)用表只是對(duì)每周現(xiàn)金的流入流出做了整理，但是并沒有和成本等部門及時(shí)溝通做好下周資金流出的預(yù)算，致使企業(yè)現(xiàn)金流量過小，而企業(yè)流動(dòng)負(fù)債額過大。 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 =總資產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量 100%? ??? ? ????（ 24） 由表 21 可知企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為 萬元，由表 22 可知總資產(chǎn)為 萬元，從而可以得出企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為 。 ② 企業(yè)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率是經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)的比率。 企業(yè)銷售現(xiàn)金比率反映的是每一元主營業(yè)務(wù)收入能得到的現(xiàn)金凈流量，體現(xiàn)了企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，同時(shí)排除了應(yīng)收賬款、壞賬損失等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所造成的影響，也從一個(gè)側(cè)面反映了企業(yè)管理層的經(jīng)營能力。該指標(biāo)反映企業(yè)銷售質(zhì)量的高低，與企業(yè)的賒銷政策有關(guān)。 2） 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力方面存在的問題 從長(zhǎng)期來看，公司要生存發(fā)展就必須持續(xù)地從經(jīng)營活動(dòng)中獲取現(xiàn)金來滿足其正常經(jīng)營的各項(xiàng)支出，公司償還債務(wù)的基礎(chǔ)和根本保障是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流。 該指標(biāo)反映信達(dá)房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量?jī)斶€全部債務(wù)的能力，也反映了信達(dá)房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)期償債能力。該指標(biāo)旨在衡量企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力，是評(píng)估企業(yè)中 長(zhǎng)期償債能力 的重要指標(biāo)，同時(shí)它也是預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)的可靠指標(biāo)。一般統(tǒng)計(jì)，該比率值在 以上的公司財(cái)務(wù)狀況較好。但是，該指標(biāo)也不是越大越好，指標(biāo)過大表明企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，獲利能力不強(qiáng) ，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比計(jì)算公式如（ 21）所示。 表 21 信達(dá)地產(chǎn) 20xx 年 20xx 年現(xiàn)金流量表 單位：萬元 Table 21 cash flow of Xinda real estate in 20xx20xx 現(xiàn)金流 金額 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 表 22 信達(dá)地產(chǎn) 20xx 年 20xx 年 財(cái)務(wù)報(bào)表 單位：萬元 Table 22 Financial statement of Xinda real estate in 20xx20xx 科目 金額 總資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債 負(fù)債總額 主營業(yè)務(wù)收入 由表 2表 22 可知信達(dá) 房 地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理可以從現(xiàn)金償債能力和獲取現(xiàn)金能力兩個(gè)方面著手分析。 與一般的生產(chǎn)制造企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期大多在 23 年。一個(gè)企業(yè)能否