【正文】 中文題目：信達(dá)（阜新 ） 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 外文題目： Risk Management and Countermeasures of Xinda Real Estate (Fuxin) 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）共 46頁（其中：外文文獻(xiàn)及譯文 24 頁） 圖紙共 0張 完成日期 20xx 年 6 月 答辯日期 20xx 年 6 月 遼寧工程技術(shù)大學(xué) 本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）學(xué)生誠信承諾保證書 本人鄭重承諾：《 》畢業(yè) 設(shè)計(jì)（論文）的內(nèi)容真實(shí)、可靠，系本人在 指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，獨(dú)立完成。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔(dān)全部責(zé)任。 學(xué)生簽名： 年 月 日 遼寧工程技術(shù)大學(xué) 本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）指導(dǎo)教師誠信承諾保證書 本人鄭重承諾：我已按學(xué)校相關(guān)規(guī)定對 同學(xué)的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的選題與內(nèi)容進(jìn)行了指導(dǎo)和審核，確認(rèn)由該生獨(dú)立完成。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔(dān)指導(dǎo)教師相關(guān)責(zé)任。 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日 I 摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本身又具有投資大、周期長、施工技術(shù)復(fù)雜、易受環(huán)境干擾等特點(diǎn)，因此在開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素也較多，致使房地產(chǎn)工程在開發(fā)過程中面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，而很多投資者也因?yàn)闊o法抵擋風(fēng)險(xiǎn)的襲擊而投資失敗，隨著房地產(chǎn)泡沫的擠壓和暴利的逐步減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性逐步顯示出來，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理能夠使我國房地產(chǎn)投資的有序發(fā)展順利的進(jìn)行。本 文根據(jù)信達(dá)房地產(chǎn) 20xx 年風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)際情況，結(jié)合房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論采用案例分析方法，深入分析信達(dá)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀、存在的問題從而提出了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理防范的對策，對加快我國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定積極的意義。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；應(yīng)對措施 II Abstract The real estate industry is our country market economy important ponent, and has bee a pillar industry of the national economy. Real estate is a typical highrisk industry, and real estate development projects, and has big investment and itself cycle is long, construction technology is plex, vulnerable to environmental disturbance characteristics, so in the development process of unforeseen more also factors, the real estate project in the development in the process of faced all kinds of risk, and many investors are also because can39。t resist attacks and investment risk failure, along with the real estate bubble squash and profits of the reduced gradually, the importance of real estate project risk management gradually shown, the research of real estate investment and risk management to make China39。s real estate investment and orderly development smoothly. In this paper, according to the real estate in 20xx to the actual situation of risk management, bined with the risks of the real estate management theory by using case analysis method, the thorough analysis the risks of the real estate management prese nt situation, the existence question and then puts forward the measures of preventing the risks of the real estate management in speeding up the healthy development of real estate in our country has some positive significance. Key words： Real Estate Development； Risk Management； Measures 目 錄 前 言 ...................................................................................................1 1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理概述 .......................................................................2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念 ........................................................................2 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 類型 ........................................................................2 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀 .........................................................5 2 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ......................................7 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ........................7 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ....................................7 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 .......................... 11 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ......................... 12 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 ..................................... 12 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 .............................. 15 3 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 .................................... 16 信達(dá)房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 .....................................16 企業(yè)償債能力問題的應(yīng)對措施 ................................................. 16 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力問題的應(yīng)對措施 ..........................................17 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施 ........................................18 企業(yè)銷售保本量問題的應(yīng)對措施 .............................................18 企業(yè)盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)問題的應(yīng)對措施 .......................19 4 結(jié)論 ...............................................................................................20 致 謝 .................................................................................................21 參考文獻(xiàn) ............................................................................................22 附錄 A ...............................................................................................23 附錄 B ................................................................................................33 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)是資金需求量大，建設(shè)周期長，涉及領(lǐng)域多，利益相關(guān)者眾多且容易受到國家政策和地方政府的限制。現(xiàn)在，世界經(jīng)濟(jì)前景不明，我國經(jīng)濟(jì)有可能會進(jìn)入通縮的境地，我國又不斷出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控措施，我國的房地產(chǎn)企業(yè)之前 10 年都順風(fēng)順?biāo)梢哉f是一個(gè)暴利型行業(yè)，所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險(xiǎn)管理的研究甚少，但是隨著政治經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理的需求會越來越迫切。這種迫切的需求需要房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)過程具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施的成功與否受到諸多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，這些因素對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成敗起著決定性作用。所以，為使房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失獲得較高的安全保障，需要對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別和評價(jià)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管理手段，以便房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)決策，從而能在劇烈而多變的市場競爭中取得主動，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文主要以信達(dá)房地產(chǎn)為例，對其風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，以及風(fēng)險(xiǎn)管理存在 的問題進(jìn)行分析。分別從信達(dá)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理和銷售風(fēng)險(xiǎn)管理兩個(gè)方面著手分析，找出信達(dá)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，從而提出相應(yīng)的解決對策，本文分析數(shù)據(jù)全部來自于信達(dá)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對措施 2 1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理概述 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境和條件本身的不確定性，和項(xiàng)目業(yè)主、客戶、項(xiàng)目組織或項(xiàng)目其他相關(guān)利益者主觀上不能準(zhǔn)確預(yù)見或控制的影響因素，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終結(jié)果與當(dāng)事者的期望產(chǎn)生背離，從而給當(dāng)事者帶來損失的可能性 [1]。 R=F（ P， C） R 一表示房地 產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) P 一表示風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率 C 一表示該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指通過房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估去認(rèn)識項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并以此為基礎(chǔ)合理的使用各種管理辦法、技術(shù)和手段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的不利后果，以最少的成本保證項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過程。 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也具有其自身的特點(diǎn)，具體如下 ： 1） 多樣性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，因而其風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn) 出極其復(fù)雜的關(guān)系。 2） 變現(xiàn)差：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投入 的 資金量大、周期長，并且房地產(chǎn)市場是個(gè)不完全市場，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國庫券等可以隨時(shí)變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也較大。 3） 補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者一般對承擔(dān)的這一風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)類型 基于房地產(chǎn)企業(yè)周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)類型可以概括為以下八類： 1） 土地項(xiàng)目投資管理流程的風(fēng)險(xiǎn) 土地項(xiàng)目投資管理流程的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：未能獲得充分 、有效的信息或跨部門溝通和研究，導(dǎo)致項(xiàng)目可行性分析報(bào)告未能提供全面、準(zhǔn)確的分析預(yù)測信息，從而影響管理層經(jīng)營決策的風(fēng)險(xiǎn)；未能充分調(diào)研出讓方資料信息、未能充分收集競爭對手信息，未能量身制訂現(xiàn)場應(yīng)對策略，即參與公開競爭（土地招拍掛）的準(zhǔn)備工作不足，降低了成功遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 獲取土地項(xiàng)目的可能性，阻礙公司實(shí)現(xiàn)土地儲備和戰(zhàn)略計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)；未能制訂細(xì)致、