【正文】 31．折現(xiàn)率。 30．因貨幣時(shí)間價(jià)值的影響，與資產(chǎn)負(fù)債表日后不久發(fā)生的現(xiàn)金流出有關(guān)的準(zhǔn)備，比與較后發(fā)生的同樣金額的現(xiàn)金流出有關(guān)的準(zhǔn)備更加負(fù)有義務(wù)。 28．應(yīng)按第 85 段（ 2）的要求披露與支出金額相關(guān)的不確定性。在不確定的情況下進(jìn)行判斷需要謹(jǐn)慎，以使收益或資產(chǎn)不會(huì)高估，費(fèi)用或負(fù)債不會(huì)低估，但是，不確定性并不說明應(yīng)提取過多準(zhǔn)備和故意夸大負(fù)債，例如，如果一個(gè)特別相反結(jié)果的預(yù)計(jì)費(fèi)用是在謹(jǐn)慎的基礎(chǔ)上進(jìn)行估計(jì)的，那么該結(jié)果不能人為地認(rèn)為比實(shí)際的情況更可能。 25．準(zhǔn)備在稅前計(jì)量，因?yàn)闇?zhǔn)備的稅后結(jié)果及變化，應(yīng)按《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 12 號(hào)所得稅》進(jìn)行處理，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性 26．不可避免地圍繞很多事項(xiàng)和情況的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，應(yīng)在計(jì)算準(zhǔn)備的最好估 計(jì)時(shí)予以考慮。 24．計(jì)量一項(xiàng)單項(xiàng)義務(wù)時(shí)，單個(gè)最可能的結(jié)果可能是該負(fù)債的最好估計(jì)。 23．圍繞予以確認(rèn)為準(zhǔn)備的金額的不確定性，可根據(jù)情況采用不同的方式處理，如果予以計(jì)量的準(zhǔn)備涉及大量的項(xiàng)目，則應(yīng)基于其相關(guān)的可能性，對(duì)各種可能結(jié)果進(jìn)行加權(quán)來對(duì)義務(wù)進(jìn)行估計(jì)，這種估計(jì)的統(tǒng)計(jì)方法稱為“預(yù)期價(jià)值法”。 22．結(jié)果和財(cái)務(wù)影響的估計(jì)由企業(yè)管理部門根據(jù)判斷，同時(shí)輔之以類似交易的經(jīng)驗(yàn)和（某些情況下）獨(dú)立專家出具的報(bào)告來確定。 21．結(jié)算現(xiàn)時(shí)義務(wù)所要求支出的最好估計(jì)，應(yīng)是企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日結(jié)算該義務(wù)，或在此時(shí)將該義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方而合理支付的金額。經(jīng)濟(jì)利益只是很可能會(huì)流入時(shí)，企業(yè)應(yīng)披露該或有資產(chǎn)（見第 89 段）。 19．應(yīng)對(duì)或有資產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)評(píng)價(jià)，以確保情況的發(fā)展在財(cái)務(wù)報(bào)表中得到適當(dāng)?shù)姆从场? 17．或有資產(chǎn)不應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以確認(rèn)，因?yàn)榇_認(rèn)或有資產(chǎn)可能會(huì)導(dǎo)致那些可能永遠(yuǎn)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的收益得到確認(rèn)。索賠是或有資產(chǎn)的一個(gè)例子。 或有資產(chǎn) 15．企業(yè)不應(yīng)確認(rèn)或有資產(chǎn)。 12．除非含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出的可能性極小，否則或有負(fù)債應(yīng)按第 86 段要求的那樣予以披露， 13．企業(yè)聯(lián)合和各自對(duì)某項(xiàng)義務(wù)負(fù)有責(zé)任時(shí)，義務(wù)中預(yù)期由其他方面結(jié)算的部分應(yīng)作為或有負(fù)債處理，企業(yè)對(duì)很可能要求含經(jīng)濟(jì)利益的資源流出的那 部分義務(wù)確認(rèn)準(zhǔn)備，除非極少的情況下不能對(duì)該義務(wù)作出可靠的估計(jì)。 重組，指項(xiàng)由管理部門計(jì)劃和控制、并重大地改變了企業(yè)的經(jīng)營范圍或進(jìn)行該經(jīng)營的方式的方案。 或有資產(chǎn)，指因過去事項(xiàng)而形成的潛在資產(chǎn)，其存在僅通過不 完全由企業(yè)控制的個(gè)遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 或數(shù)個(gè)不確定未來事項(xiàng)的發(fā)生或不發(fā)生予以證實(shí)。 推定義務(wù)，福因企業(yè)的行為而產(chǎn)生的種義務(wù)，其中： （ 1）由于以往實(shí)務(wù)的成 型做法、公開的政策或相當(dāng)明確的當(dāng)前聲明，企業(yè)已向其他方面表明它將承擔(dān)特定的責(zé)任； （ 2）結(jié)果，企業(yè)使其他方面建立了個(gè)有效預(yù)期，即它將解除那些責(zé)任。 義務(wù)事項(xiàng)，指形成法定或推定義務(wù)的事項(xiàng)，這些法定或推定義務(wù)使企業(yè)沒有現(xiàn)實(shí)的選擇， 只能結(jié)算該義務(wù)。 定義 10．本準(zhǔn)則中使用的下列術(shù)語，其定義為： 準(zhǔn)備，指時(shí)間或金額不確定的負(fù)債。 8．其他國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定了支出是作為資產(chǎn)還是作為費(fèi)用處理，本準(zhǔn)則不涉及這些問題，相應(yīng)地，本準(zhǔn)則既不禁止也不要求對(duì)提取準(zhǔn)備時(shí)所確認(rèn)的費(fèi)用予以資本化。 6．一些作為準(zhǔn)備處理的金額可能與收入的確認(rèn)有關(guān)，例如企業(yè)提供擔(dān)保以收取費(fèi)用，本準(zhǔn)則不涉及收入確認(rèn)，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 18 號(hào)收入》明確了收入確認(rèn) 標(biāo)準(zhǔn)，并就確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用提供了實(shí)務(wù)指南，本準(zhǔn)則不改變《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 18 號(hào)》的規(guī)定。 4．本準(zhǔn)則適用于保險(xiǎn)公司的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)，但不適用于其與保單持有人之間簽訂的合同形成的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)。 3．執(zhí)行中的合同是指雙方均未履行任何義務(wù)或雙方均同等程度地履行了部分義務(wù)的合同。 范圍 1．本準(zhǔn)則適用于所有企業(yè)對(duì)以下各項(xiàng)之外的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算： （ 1）以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具形成的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)： （ 2）執(zhí)行中的合同（除了虧損的執(zhí)行中的合同）形成的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)； （ 3）保險(xiǎn)公司與保單持有人之間簽訂的合同形成的準(zhǔn)備 、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)； （ 4）由其他國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范的準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)。 感謝我的同學(xué)和朋友，他們?cè)趯W(xué)習(xí)和生活上曾給予我?guī)椭谶@幾年生活中因?yàn)樗麄兌S富多彩。 感謝工商管理學(xué)院會(huì)計(jì)系所有任課老 師，在本科生學(xué)習(xí)過程中，他們都曾給過我諄諄教誨和無私關(guān)懷。他們的無私奉獻(xiàn)與關(guān)愛，我無以為報(bào)，謹(jǐn)以這篇不太成熟的畢業(yè)論文獻(xiàn)給他們，表達(dá)我對(duì)他們的敬意和謝意。 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 致 謝 經(jīng)過幾個(gè)月的努力終于完成了論文的寫作工作，在這期間遇到過很多坎坷，通過這次的論文寫作讓我意識(shí)到自己所學(xué)知識(shí)的不足，由于時(shí)間和收集資料的局限，文章難免存在不足，懇請(qǐng)老師批評(píng)指正。 2）信達(dá)房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在銷售保本量數(shù)額大和 盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)較高，通過 對(duì)這銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別，找出問題所在并對(duì)其產(chǎn)生的原因分析，針對(duì)該問題提出相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施。 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施 20 4 結(jié)論 房地產(chǎn)項(xiàng)日的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程，項(xiàng)日的一次性、不可吸復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程中 ,因此可以說，目前房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作也成為最易出現(xiàn)失誤的管理難點(diǎn) 之一。該項(xiàng)目的營銷部也加強(qiáng)了與代理商的溝通，同時(shí)也對(duì)代理商加強(qiáng)了監(jiān)督。 2） 采用間接銷售渠道 信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)項(xiàng)目除了采用傳統(tǒng)的直接銷售模式，還可以由房地產(chǎn)代理商代銷。 ② 數(shù)量折扣，企業(yè)對(duì)購買一定數(shù)量和金額的用戶，給予大小不同優(yōu)惠的一種折扣，采用這種方式的折扣有利于該項(xiàng)目盡快完成銷售目標(biāo)和提高該項(xiàng)目的知名度。價(jià)格折讓策略有很多種，該項(xiàng)目的管理者決定采用以下幾種價(jià)格折讓策略 ： ① 現(xiàn)金折扣，是企業(yè)對(duì)按約定日期付款的用戶給予不同 優(yōu)待的一種折扣。在信達(dá)（阜新）房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在多種售價(jià)，戶型格局，戶型類型，他們的需求價(jià)格彈性一般是不同的，當(dāng)在一個(gè)項(xiàng)目中如果存在明顯的這種需求價(jià)格彈性的差異，對(duì)彈性較小的適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，對(duì)彈性較大的適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，有利于提高項(xiàng)目的利潤或者提高銷售速度。 企業(yè)盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)問題的應(yīng)對(duì)措施 盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)是在盈虧平衡時(shí)，一定銷售量的情況下最低售價(jià)，該定價(jià)過高是因?yàn)殇N售價(jià)格定價(jià)和銷售渠道方法不好。銷售總監(jiān)定期向銷售經(jīng)理了解當(dāng)期銷售情況及影響銷售的主要因素變化，例如監(jiān)管環(huán)境，競爭對(duì)手，客戶需求變化等，并提出改進(jìn)意見，確保銷售計(jì)劃的順利進(jìn)行，銷售計(jì)劃能夠順利進(jìn)行 ，就能保證資金的快速回收，就不至于提高銷售價(jià)格，可以降低盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)，減少盈虧平衡時(shí)遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 單位面積售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)合理制定銷售計(jì)劃，不能憑主觀臆斷進(jìn)行營銷規(guī)劃。通過市場房地產(chǎn)行情的了解，可以合理適當(dāng)?shù)膶?duì)該項(xiàng)目進(jìn)行成本投資，減少總成本費(fèi)用，從而降低銷售保本量，避免銷售保本量過高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場做好充分 了解可以對(duì)企業(yè)做好銷售計(jì)劃打下良好基礎(chǔ)。針對(duì)銷售保本量和企業(yè)在盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)存在的問題提出以下應(yīng)對(duì)措施： 企業(yè)銷售保本量問題的應(yīng)對(duì)措施 銷售保本量數(shù)額過大因銷售計(jì)劃管理水平低，根源在于該企業(yè)對(duì)市場了解不夠，市場信息掌握不全。 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)措施 通過以上對(duì)信達(dá) (阜新 )房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理的分析，該 企業(yè)需要銷售可銷售面積93%的商品才能保本，銷售保本量過大主要是由于銷售計(jì)劃管理上存在一定的問題，沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際和市場情況，僅憑主觀臆斷進(jìn)行營銷規(guī)劃，使企業(yè)不能達(dá)到銷售保本量，確保銷售計(jì)劃的完成。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)：推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款；依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到 50%以上才能拿到部分款項(xiàng) [10]。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證；在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠；采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以下提出兩點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施： 1）加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金收入管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。 企業(yè)獲取現(xiàn)金能力問題的應(yīng)對(duì)措施 房地產(chǎn)行業(yè) 建設(shè)周期較長，資金占用的周期也相應(yīng)拉長，各年的項(xiàng)目建設(shè)情況、項(xiàng)目建設(shè)階段等都會(huì)影響企業(yè)現(xiàn)金獲取能力，該企業(yè)沒有充分考慮因項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金占用周期長而加快后續(xù)資金的回收。防止現(xiàn)金缺口主要措施為：各部門 對(duì)各項(xiàng)目部門報(bào)送的現(xiàn)金流收、支計(jì)劃進(jìn)行初審，并對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行歸口管理，例如銷售部門歸口管理項(xiàng)目開盤時(shí)間、開盤周期、開盤批次、銷售資源的放量、銷售收款方式以及銷售單價(jià)的確定等；項(xiàng)目成本部門歸口管理各項(xiàng)目的主體、配套、景觀等工程的開工時(shí)間、開工周期以及工程付款時(shí)間、付款額度等；綜合管理部門負(fù)責(zé)歸口公司日常管理辦公用品采購、實(shí)物資產(chǎn)購買等 [9]。隨著企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，陸續(xù)仍然需要大量資金的投入，資金一旦不足就會(huì)繼續(xù)貸款，導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)負(fù)債數(shù)額過大，從而致使企業(yè)償債能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)和商業(yè)等企業(yè)性質(zhì)不同，房地產(chǎn)行業(yè)是前期成本投入為主，后期經(jīng)營收入為主、投資支出為輔。通過對(duì)現(xiàn)金流的預(yù)算編制，可控制減少現(xiàn)金流的流出，增加現(xiàn)金流的流入，從而增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，增強(qiáng)企業(yè)償債能力。所以增加企業(yè)償債能力的方法之一就 是增加企業(yè)現(xiàn)金凈流量，也就是信達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)重視現(xiàn)金流的預(yù)算管理。對(duì)企業(yè)償債能力及企業(yè)獲取現(xiàn)金能力存在的問題提出解決措施如下： 企業(yè)償債能力問題的應(yīng)對(duì)措施 因?yàn)楝F(xiàn)金流預(yù)算管理方面的不足導(dǎo)致企業(yè)償債能力的不強(qiáng)，該企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算的重視，現(xiàn)通過加強(qiáng)三個(gè)部門現(xiàn)金流的預(yù)算而提高企業(yè)償債能力。因此，對(duì)信達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提出以下應(yīng)對(duì)措施。所以盈虧平衡時(shí)單位面積的售價(jià)可以體現(xiàn)企業(yè)銷售水平的好壞，更間接說明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。由于在一定的銷量下，盈虧平衡單位面積售價(jià)較高，該項(xiàng)目的市場定位銷售價(jià)格和拓寬銷售渠道采用方式不好，企業(yè)沒有采取較好的銷售手段。通過上述對(duì)信達(dá)房地產(chǎn)的銷售管理情況分析，該企業(yè)沒有做好銷售計(jì)劃，對(duì)于開始投入的成本在后續(xù)需要銷售 93%的房子才能保證成本的回收，這對(duì)于銷售來講存在一定的壓力，如果企業(yè)不能完成 93%的銷售量那對(duì)于企業(yè)的資金回收將出現(xiàn)大量問題，出現(xiàn)資金沉淀、成本升高、開發(fā)商形象受損等風(fēng)險(xiǎn)。阜新東梁鎮(zhèn)并不是阜新市區(qū)，對(duì)于東梁鎮(zhèn)這個(gè)地理位置并不是為阜新及周邊地區(qū)人民所了解，在該項(xiàng)目實(shí)施之前，應(yīng)該做好可行性分析報(bào)告，充分對(duì)東梁鎮(zhèn)的地理環(huán)境，對(duì)當(dāng)?shù)厝藗兿埠茫顥l件，周邊地區(qū)房價(jià)水平做細(xì)致調(diào)查，不能僅憑主觀臆斷進(jìn)行營銷規(guī)劃。 信達(dá)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題分析 1）銷售保本量數(shù)額過大 遼寧工程技術(shù) 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 通過對(duì)信達(dá)房地產(chǎn)銷售保本量指標(biāo)的分析，銷售保本量為 平方米，占可銷售面積 264467 平方米的 93%，即當(dāng)出售可銷售面積 93%的商品才能保本， 銷售壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)較大?？傻贸隹偝杀九c可銷售面積之比為 112105 /264467= 萬元 /平方米，即盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)為 4239 元 /平方米。即在保本點(diǎn)銷售的最低售價(jià)，以保證在這樣的售價(jià)下，企業(yè)不虧本，盈虧平衡時(shí)單位面積 售價(jià)計(jì)算公式如（ 26）所示。企業(yè)沒有對(duì)銷售預(yù)算做好充足的預(yù)算，導(dǎo)致銷售管理上存在弊病。顯然該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較高，銷售保本量數(shù)額過大。由表 23 可知前期費(fèi)用為 35586 萬元，土地費(fèi)用為 8721 萬元，建安費(fèi)用為 49624萬元，銷售費(fèi)用為 7608 萬元，管理費(fèi)用為 5660 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用為 1890 萬元，因項(xiàng)目可銷售面積 264467 平方米，所以銷售費(fèi)用單位成本 =7608/264467= 萬元 /平方米，間接費(fèi)用單位成本為 7676/264467= 萬元 /平方米，不可預(yù)見費(fèi)單位成本=1890/264467= 萬元 /平方米，代入數(shù)值得出銷售保本量為 平方米。實(shí)際上就是在這個(gè)銷售額的情況下，企業(yè)利潤為零 ，銷售保本量計(jì)算公式如（ 25）所示。 由表 23 可知信達(dá)房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)管理可以從銷售保本量和現(xiàn)售價(jià)格兩個(gè)方面著手分析。 不可預(yù)見費(fèi)用為前期工程費(fèi)用和綜合建安工程費(fèi)用之和的 2%。 表 23 信達(dá)地產(chǎn) 20xx 年成本費(fèi)用表 單位：萬元 Table 23 cost of Xinda real estate in 20xx 費(fèi)用 金額 土地成本 8721 前期工程費(fèi) 35586 建安費(fèi)用 49624 銷售費(fèi)用