【正文】 論文首先從分析我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀入手，把商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和商業(yè)銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)管理三個(gè)方面，然后利用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論以及房地產(chǎn)泡沫形成模型分析風(fēng)險(xiǎn)形成的深層原因，最后依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)防范和處理的程序，對(duì)以上三方面根據(jù)各自特點(diǎn)分別論述?？墒怯捎谖覀兡壳靶庞弥贫鹊牟煌晟埔约拔覈?guó)目前商業(yè)銀行內(nèi)部信貸制度的不完善，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的高度依賴(lài)性勢(shì)必會(huì)帶來(lái)潛在的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)、政策以及市場(chǎng)變化，也可能就會(huì)給銀行造成資產(chǎn)損失，形成不良資產(chǎn)。s internal operations real estate credit risk. 譯文：近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 in individual housing loan risk management, focusing through right encourage borrowers default behavior and mathematical and physical analysis, made from the establishment of macro and micro level evaluation model to assess the risk of individual housing loans, the last person actually paid by building capacity analysis framework and the Chinese mercial bank mortgage securities operation mode measure Lai Fang Fan and spread credit risk。謝謝!附錄：節(jié)選自：Jacky laoluns mercial housing mortgage loans and the legal relationship of risk preventionIn recent years, the rapid development of China39。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，淵博的學(xué)識(shí)造詣，睿智的科學(xué)思考，知難而進(jìn)的科研追求，忘我的工作作風(fēng)，以及對(duì)我的悉心指導(dǎo)、鼓勵(lì)和關(guān)懷，時(shí)刻激勵(lì)和鞭策著我，是我戰(zhàn)勝困難的巨大動(dòng)力，使我終身受益，終身難忘。F與等比累進(jìn)還款法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。該模式適用于收入按階段等比(或減少)，呈現(xiàn)一種穩(wěn)定、跳躍、穩(wěn)定、跳躍.…變化趨勢(shì)的家庭。第三，階段性等比還貸模式。當(dāng)時(shí)，并設(shè)時(shí)，可稱(chēng)為前等額后等比還貸模式，可推導(dǎo)出還貸方式為：其中：當(dāng)g=0或t=1時(shí)，即為等額還款模式；拼T時(shí)為全程等比還貸模式；g0時(shí)為遞增方式還貸；gO時(shí)為遞減方式還貸。為了實(shí)現(xiàn)這種還貸形式，可以采取以下步驟：以年為單位計(jì)算每萬(wàn)元的年還本息額；設(shè)第j年的每萬(wàn)元年還本息額為Xj，第j年的每萬(wàn)元月還本息額為Yj，j=1，2，.…，T，月貸款利率為r，年貸款利率為R，則有：其中r:和R之間的轉(zhuǎn)換如下:因此，即為：該方式適用于目前的收入比較穩(wěn)定、而未來(lái)的收入將按一定的比例增長(zhǎng)的家庭。如果采取月等比增長(zhǎng)(或減少)，會(huì)給銀行和客戶(hù)都帶來(lái)麻煩。g0時(shí)為遞減方式還貸。對(duì)于這種按比例變化的還款模式，我們討論以下3種比較典型的簡(jiǎn)化模式。（一）、等比累進(jìn)(漸增漸減)還款法。差額還款方式有多種，而同一方式下，又有多種做法。在整個(gè)貸款期間每月以均等的金額還貸，從優(yōu)化資源配置的角度看，是一種資源浪費(fèi)，同時(shí)借款人也增加了利息支出，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)一時(shí)困難的借款人，可能由于利息負(fù)擔(dān)加大而影響其按時(shí)還款，進(jìn)而影響到銀行信貸資金的安全。還款t月后的貸款余額的計(jì)算公式為：二、還款方式創(chuàng)新—差額還貸方式根據(jù)生命周期模型，大多數(shù)家庭生命周期中的收入呈現(xiàn)有規(guī)律的變化，有上升期和下降期，但消費(fèi)卻偏好于維持比較平滑的消費(fèi)路徑。計(jì)算公式為其中，A為月還款額，Y為貸款總額，n為貸款總月數(shù)，i為月利率。等額本息還款法的實(shí)質(zhì)，即在償還初期，償還額中利息占很大部分。每月還款額相同，根據(jù)等比數(shù)列求和的原理推導(dǎo)出來(lái)。計(jì)算公式為：An=Y/N+YniYn==YY/N(nl)An=Y/N+[Y Y/N(n1)]iAn：每月還貸額；Y：總貸款額；Yn：每月期初余額；i：月利率；N：還貸總月數(shù)；n：己還款月數(shù)；n=1，2，3…，N。（二）、等額本金還款法(CAM)等額本金還款法就是在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。到期一次還本付息方式是借款人在貸款期限內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息的一種還貸方式。因此，住房貸款市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展需要產(chǎn)品創(chuàng)新，而且這種創(chuàng)新應(yīng)該是面向市場(chǎng)的、以滿(mǎn)足多元化需求為目標(biāo)的創(chuàng)新。住房貸款市場(chǎng)的主要參與者都希望獲得更多、更靈活的貸款產(chǎn)品。有限的貸款產(chǎn)品供給無(wú)法滿(mǎn)足目前市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的多元化需求。對(duì)于個(gè)別惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)且情況比較嚴(yán)重的借款，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對(duì)其提起訴訟，以處理抵押物方式收回貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)無(wú)意違約的客戶(hù)，要及時(shí)通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶(hù)的無(wú)意違約。貸款發(fā)放后，貸款管理部門(mén)應(yīng)定期或不定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況、收入情況、抵(押)物現(xiàn)狀及擔(dān)保人情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。對(duì)信貸檔案資料和抵押物權(quán)證的保管要做好登記造冊(cè)、專(zhuān)人保管、專(zhuān)庫(kù)儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。另外，還應(yīng)建立責(zé)任制，誰(shuí)經(jīng)辦貸款業(yè)務(wù)，便由誰(shuí)對(duì)合同填寫(xiě)的完整性、合法性負(fù)責(zé)，出現(xiàn)問(wèn)題則追究其責(zé)任。應(yīng)盡可能統(tǒng)一貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)等合同文本，從法律角度對(duì)合同的規(guī)范性、有效性進(jìn)行充分評(píng)估，提高法律效力及保障作用。二、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)貸后管理不僅僅是對(duì)貸款檔案的管理，更是對(duì)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查不夠充分所進(jìn)行的必要補(bǔ)充與監(jiān)督，貸后管理工作做的好，能夠在某種程度上降低個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)部客戶(hù)上，要關(guān)注借款人還款意愿和還款能力的變化，尤其是低收入、單套房、小戶(hù)型、低單價(jià)的借款人，應(yīng)視為重點(diǎn)關(guān)注的高風(fēng)險(xiǎn)群體，予以重點(diǎn)預(yù)警防范。四是培養(yǎng)自己的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，定期對(duì)評(píng)估公司進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，對(duì)評(píng)估房屋通過(guò)抽樣進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察檢驗(yàn)，切實(shí)提高評(píng)估質(zhì)量，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是對(duì)評(píng)估公司實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立退出機(jī)制，一旦評(píng)估公司發(fā)生違規(guī)情形，便取消其評(píng)估服務(wù)資格，使評(píng)估公司加強(qiáng)自我管理與自我約束，保持良好秩序。對(duì)此，應(yīng)采取有力措施予以防范。二、與開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款個(gè)人住房貸款辦理抵押登記后，雖然銀行合法擁有抵押物，但由于目前處理抵押物來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的過(guò)程耗時(shí)、耗力以及其他不可預(yù)測(cè)的因素，銀行在與開(kāi)發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議時(shí)，必須列明回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款，在借款人無(wú)力還款時(shí)，由開(kāi)發(fā)商代為還款，便于銀行在實(shí)際操作時(shí)能夠處于主動(dòng)地位。（三）、審核借款人簽署的其他文件。為確認(rèn)申請(qǐng)人是真正的購(gòu)房人，不但要審查開(kāi)發(fā)商出具的首期款收據(jù)，最好還要審查業(yè)主支付首付款的銀行進(jìn)賬單。(2)詢(xún)問(wèn)借款人所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、交房日期、物業(yè)管理、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通、房?jī)r(jià)之外的費(fèi)用(如物業(yè)管理費(fèi)、水電、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍費(fèi)等)等問(wèn)題，進(jìn)一步核實(shí)購(gòu)房交易的真實(shí)性。要對(duì)借款人的基本情況進(jìn)行分析，分析其所處行業(yè)的發(fā)展前景、從事該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)年限等因素，判斷其職業(yè)的穩(wěn)定性和未來(lái)的收入水平。為防止虛假收入，銀行要慎重選擇與其進(jìn)行合作的中介機(jī)構(gòu)，認(rèn)真核查經(jīng)中介機(jī)構(gòu)調(diào)查出具的收入證明，防止開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)互相串通，提供虛假文件和開(kāi)具虛假證明來(lái)騙取銀行貸款。必須對(duì)借款人的收入證明嚴(yán)格把關(guān)，以防止某些借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，虛報(bào)家庭收入情況，以少報(bào)多，以低報(bào)高，以借得較高的貸款數(shù)額。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商鋪這類(lèi)投資經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的貸款，信貸人員要對(duì)借款人從事的經(jīng)營(yíng)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、平均利潤(rùn)率等作深入的調(diào)查分析，判斷借款人的職業(yè)穩(wěn)定性及經(jīng)營(yíng)收入的可靠性，審查借款人的還款能力。（一）、加強(qiáng)對(duì)借款人的還款能力的審查住房貸款借款人的經(jīng)濟(jì)還款能力是指消費(fèi)者用未來(lái)收入或財(cái)產(chǎn)償還貸款的能力，這一能力主要反映在借款申請(qǐng)人的職業(yè)與收入、財(cái)產(chǎn)狀況、債務(wù)狀況三方面。第六章 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部防范措施第一節(jié) 對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的控制措施一、對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查商業(yè)銀行應(yīng)徹底打破過(guò)去那種以處置個(gè)人抵押房產(chǎn)作為還貸來(lái)源、依賴(lài)于訴訟的傳統(tǒng)手段來(lái)清收不良貸款的習(xí)慣思維。只要不良個(gè)人住房貸款符合《金融企業(yè)呆賬準(zhǔn)備提取及呆帳核銷(xiāo)管理辦法》對(duì)個(gè)人貸款呆賬認(rèn)定的四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一的，即可認(rèn)定為呆賬。根據(jù)個(gè)人住房貸款一般按月還款的特性，可依據(jù)拖欠月份的長(zhǎng)短來(lái)判斷，將現(xiàn)行年末計(jì)提呆賬準(zhǔn)備金的方法，改為每月按實(shí)際貸款的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，動(dòng)態(tài)提取呆賬準(zhǔn)備金。在提取普通準(zhǔn)備金的基礎(chǔ)上，對(duì)每一級(jí)住房信貸提取不同的呆賬準(zhǔn)備。可適當(dāng)提高呆賬準(zhǔn)備金水平。一旦被證券化的原始貸款的借款人償還本息，將由收款銀行存入受托人賬戶(hù)后，由受托人向投資者支付證券本息，如果按照證券的設(shè)計(jì)，并非在貸款回收日支付證券本息的，將由受托人對(duì)收回的現(xiàn)金資產(chǎn)進(jìn)行再投資管理，再投資收益在SPV和受托人之間分配。證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲得的抵押貸款匯總、重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后，發(fā)行住房抵押證券，從最終投資者處取得銷(xiāo)售住房抵押證券的資金。通過(guò)必要的信用增級(jí)后，再次聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)該擬發(fā)行的證券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí)，并將最終評(píng)級(jí)結(jié)果向投資者公告。SPV在與相關(guān)的證券化過(guò)程參與者簽訂了一系列確定權(quán)利、義務(wù)的法律文件后，根據(jù)規(guī)范化的證券市場(chǎng)運(yùn)作方式，聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)貸款組合的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以揭示證券的投資風(fēng)險(xiǎn)及信用水平，作為擬定發(fā)行證券的定價(jià)和證券結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的依據(jù)。一般不通過(guò)銀行直接出售給投資者，通常是將貸款組合賣(mài)給專(zhuān)門(mén)從事資產(chǎn)支持證券的設(shè)計(jì)和發(fā)行的中介公司，被稱(chēng)為特殊目標(biāo)公司即SPV，在多數(shù)情況下，SPV是一家獨(dú)立于發(fā)起銀行的投資公司或政府支持成立的金融機(jī)構(gòu)。第二，貸款出售。住房抵押貸款證券化的運(yùn)作過(guò)程：第一，剝離貸款，形成貸款組合。為了規(guī)避此種風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)去擠銀行信貸這個(gè)獨(dú)木橋，我國(guó)應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化，以分散個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。第四節(jié) 大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的籌措主要來(lái)源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。2．與房地產(chǎn)交易過(guò)程相關(guān)的法律法規(guī)包括房地產(chǎn)交易過(guò)程債權(quán)、債務(wù)的轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)交易中稅費(fèi)的確定、減免、計(jì)收等。第三節(jié) 建立健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建立健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)是有效防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，建立統(tǒng)一有序的個(gè)人住房金融管理體系的前提。第三，注重機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模性與集中性。其次，征信機(jī)構(gòu)在考慮盈利性的同時(shí)，還要兼顧公益性。四、大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)性的個(gè)人征信機(jī)構(gòu)個(gè)人信用制度的建設(shè)離不開(kāi)一批成熟的征信機(jī)構(gòu)。三、建立標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)是個(gè)人信用體系建設(shè)的核心環(huán)節(jié)，應(yīng)包括個(gè)人自然情況、個(gè)人稅務(wù)情況、個(gè)人司法記錄、個(gè)人社會(huì)保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)記錄、個(gè)人的儲(chǔ)蓄和債務(wù)記錄、個(gè)人的信用歷史及個(gè)人資產(chǎn)情況等內(nèi)容。另外，建議采取優(yōu)惠利率的政策，對(duì)信用良好個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。另一方面，在現(xiàn)行的法律法規(guī)的要求下，授信機(jī)構(gòu)與相關(guān)部門(mén)也應(yīng)切實(shí)做到依法、執(zhí)法，起到監(jiān)督維護(hù)社會(huì)整體信用水平的職能。第二節(jié) 完善我國(guó)個(gè)人信用制度一、建立完善個(gè)人信用法律環(huán)境制訂與個(gè)人信用相關(guān)的法律是建立個(gè)人信用制度的保障。貸款人在貸款后由于發(fā)生意外變故，造成無(wú)力還款的，應(yīng)通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，將銀行消費(fèi)信貸產(chǎn)品和保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)，減少、轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)借款中請(qǐng)人提供的抵押物做全面徹底的審查，必要時(shí)到房管局或土地局做進(jìn)一步調(diào)查，確保抵押物的真實(shí)性、合法性。銀行自身對(duì)其貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成也起著重要的作用。這個(gè)過(guò)程反映了銀行在貸款業(yè)務(wù)上的非理性行為，說(shuō)明銀行在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)往往容易低估房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)，包括住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。而這個(gè)過(guò)程是一個(gè)加速的過(guò)程。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)值上揚(yáng)，銀行往往過(guò)于樂(lè)觀，放松貸款條件。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)消費(fèi)資金的風(fēng)險(xiǎn)大大轉(zhuǎn)移與銀行系統(tǒng)之上，一旦住房?jī)r(jià)格有大的波動(dòng)，勢(shì)必傳染到銀行的住房貸款業(yè)務(wù)，使之遭受巨大損失。其影響的結(jié)果取決與一國(guó)經(jīng)濟(jì)體系對(duì)銀行體系的依賴(lài)程度。房地產(chǎn)周期可以在沒(méi)有銀行危機(jī)的條件下發(fā)生，銀行業(yè)的危機(jī)也可以在沒(méi)有房地產(chǎn)周期的條件下發(fā)生。投機(jī)行為的盛行會(huì)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，加劇房?jī)r(jià)乃至房地產(chǎn)周期的波動(dòng)，是形成房地產(chǎn)泡沫的主因，提高了房地產(chǎn)整體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，它變相掠奪社會(huì)財(cái)富，引起社會(huì)分配不公，嚴(yán)重侵犯到本已對(duì)負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)感覺(jué)吃力的中低收入群體的權(quán)益，致使他們不堪重負(fù)，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而經(jīng)由銀行跟借款人之間的資金鏈傳遞到金融系統(tǒng)，侵蝕金融資產(chǎn)。危險(xiǎn)在于，投機(jī)者的行動(dòng)是建立在一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，即未來(lái)房?jī)r(jià)一定回漲，顯然，這是不合理的，房市與股市一樣也有高低潮，當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值，隨之而來(lái)的就是加速下滑和長(zhǎng)期低迷的形勢(shì)，而投機(jī)者的資金周轉(zhuǎn)是需要不斷有下家接盤(pán)才能實(shí)現(xiàn)的，接最后一棒的炒房者的資金會(huì)因遇上房產(chǎn)市場(chǎng)衰退而被套牢，炒房者也就喪失了償還的能力。投機(jī)購(gòu)房則截然不同，是沖著房屋在短期內(nèi)的資本收益，其行為特征是購(gòu)房者短期內(nèi)多次大量吸納和拋售所購(gòu)房產(chǎn)或購(gòu)房權(quán)利證明，賺取低吸高拋的差價(jià)，類(lèi)似于炒股，所以也稱(chēng)為炒房。如果抵押房屋的市場(chǎng)價(jià)值下跌，貸款人有可能發(fā)生理性違約。這實(shí)際上是一種理財(cái)手段，適當(dāng)?shù)耐顿Y行為對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)是良性的刺激，對(duì)活躍房市有益處。貸款中請(qǐng)人出于消費(fèi)目的購(gòu)