【正文】 山西省房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險預警報告 咨詢電話：0106369181863。二、山西省房地產(chǎn)行業(yè)信貸總體原則三季度，在山西商品房市場銷售火爆的背景下，開發(fā)商收取的定金、預付款資金等資金有所增加，而處理庫存也使得開發(fā)商手中現(xiàn)金流充裕，這使得開發(fā)商的償債能力有明顯提高，因此，是否擁有足夠可行的投資項目是衡量房企未來發(fā)展?jié)摿Φ年P鍵。但有一點不容質(zhì)疑，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)發(fā)展長期向好的趨勢無法改變。這種不合理的局面將嚴重阻礙我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對此，國家出臺多項政策進行監(jiān)控調(diào)節(jié)，如收緊“二手房貸”、嚴控土地閑置、嚴打“捂盤”“囤地”、嚴查假按揭等。 Ⅵ 行業(yè)信貸總體原則一、房地產(chǎn)行業(yè)信貸總體原則進入下半年，房地產(chǎn)市場最大的變化就是“滯漲”局面的出現(xiàn)，即“量跌價漲”的出現(xiàn)。廣渠路15號地成交后，周邊在售項目和二手房房價應聲而漲2000元3000元/平方米。 地價推高房價 4月份以來，全國地王頻出，其中尤以北京表現(xiàn)最為突出，土地市場火爆到地王紀錄一日一刷新的程度，各區(qū)域的樓面地價遠遠超過2007年的紀錄。這種交互作用將房價推到了前所未有的高度。 在寬松的貨幣政策背景下，地王的頻出、投資需求的涌入共同拉高了房價。19月份，北京在售項目的實際銷售房價至少上漲了30%40%，部分項目的漲幅更高達50%以上，個別項目漲幅甚至超過了80%，以至于到8月份，北京的房價就已經(jīng)全面超越2007年的高峰期。經(jīng)過半年的高歌猛進，房價已經(jīng)接近臨界點。價格飆升致使相當?shù)膭傂孕枨蠹案纳菩托枨筚彿空哌x擇觀望，從而對交易量產(chǎn)生較大影響。 商品房市場及二手房市場上半年的大量成交消耗了大量優(yōu)質(zhì)房源。3月份以來，北京新建住宅銷售價格一路上揚，%，價格環(huán)比連續(xù)6個月走高。滯漲現(xiàn)象 樓市價漲量跌 經(jīng)歷了上半年量價快速齊漲后，北京樓市從8月份開始出現(xiàn)銷量下跌，價格持續(xù)上漲態(tài)勢。在滯漲的局面下，市場的幾方勢力也出現(xiàn)了新的苗頭，企業(yè)中，一部分爭相上市爭取更多的融資，在土地市場不惜代價獲取資源，另一部分卻在定價上猶豫，甚至開始明折暗扣；購買群體也陷入兩難選擇，一部分冷眼看房價漲跌，另一部分還在伺機進入，更有一部分選擇拋售獲利離場。預計4季度的政策基調(diào)不會改變，但可能會有微調(diào)。同時，對于土地閑置做出滿兩年無償收回，未滿兩年但超過一年征收20%的土地閑置費的規(guī)定。三、政策基調(diào)不變，可能為微調(diào)目前，政策的主基調(diào)為嚴控“囤地”，防止土地閑置；規(guī)范個人房貸，嚴格二手房信貸政策。 從市場份額占比來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展仍有很長的路要走，行業(yè)仍將呈現(xiàn)百舸爭流之勢，而品牌房企無疑就是其中的領航者。 當然，品牌打造是一個水滴石穿的長期過程，品牌效用的發(fā)揮離不開厚積薄發(fā)的嬗變和飛躍。 世經(jīng)未來點評：經(jīng)歷了2008年的市場調(diào)整、2009年上半年的回暖行情，及至目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價升量跌的態(tài)勢，近2年時間里，中國房地產(chǎn)市場走出了一波“下行上揚調(diào)整”的行情，中國的房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了市場的嚴峻考驗，市場環(huán)境的變化也為策劃代理企業(yè)帶來新一輪的發(fā)展機遇。14%的品牌房企采用“公司品牌+產(chǎn)品系列品牌”、以公司品牌做背書的品牌發(fā)展模式，這種模式主要存在于全國性品牌房企中，如綠地、萬科、合生創(chuàng)展都是其中的典型代表，這種品牌發(fā)展模式可以滿足消費者對同一產(chǎn)品的不同需求或不同利益的追求，在同一品類的不同市場形成競爭和合作的態(tài)勢。在2009中國房地產(chǎn)品牌價值研究中，研究組對品牌房企的品牌發(fā)展模式進行了梳理和總結，大致分成“公司品牌+項目品牌”、“公司品牌+產(chǎn)品系列品牌”以及“公司品牌和項目品牌合一”、“公司品牌和項目品牌脫離”等4類品牌發(fā)展模式。 房地產(chǎn)品牌具有其特殊性，既有公司品牌又有項目品牌，可以說，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)品牌是在公司品牌和項目品牌有效互動和良性循環(huán)的基礎上建立起來的——項目品牌是公司品牌的載體和內(nèi)涵，公司品牌是項目品牌的依靠和后盾。凈利潤均值方面，；，級差關系更為明顯。 品牌年齡的積累成效體現(xiàn)在品牌房企的經(jīng)營規(guī)模和盈利能力方面。 時間沉淀企業(yè)品牌優(yōu)勢 自1998年中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10余年的快速發(fā)展，品牌房企也經(jīng)歷了市場的考驗，市場競爭能力逐步提高。%。%。其中，行業(yè)領導品牌中海地產(chǎn)和萬科的品牌價值均突破百億元大關，相對國有品牌TOP10和混合所有品牌TOP10，他們的品牌價值均值保持3倍的領先優(yōu)勢，并且連續(xù)4年領先行業(yè)發(fā)展，牢牢占據(jù)行業(yè)領導公司品牌位置。研究結果表明，在新的市場形勢下，加強品牌建設、提升品牌價值已經(jīng)成為房企獲取更大競爭優(yōu)勢的制勝法寶。其中，品牌房企在房地產(chǎn)市場調(diào)整期顯示出強大的抗壓實力，經(jīng)營業(yè)績跑贏大勢，市場份額逆市提升；同時在市場回暖期，經(jīng)營業(yè)績也強勁增長。所以，通過二次房改這種制度改革來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場的各種利益關系，可以促進房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，并可能對中國房地產(chǎn)市場的未來走向產(chǎn)生深刻影響。應該看到，當前的房價高企是不可持續(xù)的，只有建立在絕大多數(shù)居民的支付能力基礎之上的房價，才是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的根本基礎。事實上，當前中國房地產(chǎn)市場中存在著利益失衡的問題，少數(shù)人在短期內(nèi)收斂了大量社會財富。但是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“有價無市”的僵持局面，都將對中國經(jīng)濟形成巨大沖擊。當前，由于住房消費者已被擠出了市場，住房投資者也不愿或不敢貿(mào)然進入這個市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早已賺得“盆滿缽滿”卻又不愿意調(diào)整高房價，這樣，房地產(chǎn)市場將陷入一個僵持局面—“有價無市”。因此，如何抑制或避免房價上漲的潛在市場風險，這個問題解決得好否，將對中國房地產(chǎn)市場的未來走向構成很大的影響。例如，美國房價在近10年中僅上漲一倍多，但這次房價調(diào)整卻超過了30%。四是宏觀經(jīng)濟政策是否還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商也難以借機推高房價。當前，美國金融危機還在延續(xù)，房地產(chǎn)泡沫的破滅對美國經(jīng)濟所造成的影響也沒有完全消失。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應在短期內(nèi)再推高房價并非易事。如果鑒于下半年各商業(yè)銀行的信貸擴張沖動已沒有上半年那么大，估計銀行會收緊個人住房按揭貸款。引發(fā)今年以來中國房地產(chǎn)市場復蘇與繁榮的最主要原因是上半年個人住房按揭貸款的快速增長，目前個人住房按揭貸款規(guī)模已超過2007年同期水平，這是國內(nèi)商業(yè)銀行過度激勵信貸員的結果之一，如突破第二套住房政策規(guī)定、違規(guī)發(fā)放個人按揭貸款等，導致房地產(chǎn)炒作之風再度興起。可以說，下半年信貸政策是否會發(fā)生變化，對中國房地產(chǎn)市場的未來走向?qū)⒂绊懮钸h。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進入房地產(chǎn)市場。從目前來看，極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。中國房地產(chǎn)市場的未來走向，主要將取決于以下六大因素。采用五級風險評級方法對各風險源的風險水平進行判斷。在經(jīng)濟尚未完全企穩(wěn)，政府未主動收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的主流趨勢仍然是向上的。但局部地區(qū)房價漲幅過快過高已經(jīng)引發(fā)了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的擔憂，雖然政府專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控尚未開始，但這已經(jīng)在一定程度上對購房者的心理預期產(chǎn)生了影響。隨著前8個月開發(fā)投資、新開工面積等指標好轉(zhuǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望提升，投資回升趨勢有待進一步鞏固。加強信用風險的管理，密切關注從緊貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)中有關企業(yè)的信貸風險變化，注意防范企業(yè)或集團資金鏈斷裂的風險。同時要防止房地產(chǎn)開發(fā)商辦理假按揭套取資金，放大成交量。降低受宏觀經(jīng)濟影響大的行業(yè)的信貸資金配置比率，限制發(fā)放土地、房產(chǎn)抵押貸款。到那時，對于銀行來說，高價抵入的房產(chǎn)將大幅度貶值，也將很難處置，銀行不但要承擔貶低的房價帶來的損失，還要負擔維護房屋的費用，造成巨額壞賬。 目前房價虛高，有部分原因是居民對通脹的恐慌而購房，信貸資金的洶涌注入則為房價制造了新的泡沫。在這種情況下，新抵入的房產(chǎn)按照高價格評估抵押，原有抵押的房產(chǎn)借款人也愿意還清貸款，重新以高價格評估再進行抵押，以取得更多的信貸資金。 重負三 房產(chǎn)抵押估價虛高 今年銀行新發(fā)放的貸款中，房產(chǎn)抵押貸款的比重約占30%。上世紀90年代初，銀行為土地投機提供了太多貸款，導致了無法控制的通貨膨脹，引發(fā)了貨幣政策收緊，土地價格開始下降。大量的信貸投放使銀行手里積聚了大量用以抵押的土地，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)抵押的土地，其價格在上一輪的房價上漲過程中就已經(jīng)被評估得過高，在這一次的融資中又以高價抵押給銀行。這給銀行的信貸資產(chǎn)安全增加了不小的壓力。同時，寬松的信貸政策使房地產(chǎn)開發(fā)商融資變得更加容易，有充足的資金囤地、囤房，很大幅度助推了房價上漲。 重負二 地產(chǎn)抵押貸款比例偏高 我國的房地產(chǎn)開發(fā)商是利用杠桿來經(jīng)營的，用很少的資金就能開發(fā)上億元的項目，在資金充裕的情況下能夠同時買幾塊地、開發(fā)幾個項目。如果到時美聯(lián)儲上調(diào)美元利率，境內(nèi)的熱錢也可能大量出逃，拋售手中的房產(chǎn)、股票，造成房價下跌。 通脹如果來臨，央行將收緊銀根，這可能會導致部分企業(yè)資金鏈斷裂，還款意愿及還款能力下降，從而致使原來存在的一些信貸風險，特別是中長期信貸風險爆發(fā)；同時，也會引起股票市場不景氣，由資產(chǎn)市場波動引起的企業(yè)收益變化可能對企業(yè)信貸鏈形成沖擊，進一步影響到銀行的貸款質(zhì)量。上半年，%。 如此大規(guī)模的、結構比例有所偏向的信貸投放，給銀行業(yè)的資產(chǎn)安全埋下了“地雷”，不能不引起銀行業(yè)的高度重視。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4039億元，購房貸款新增4793億元。（三）房產(chǎn)抵押估價虛高 銀行業(yè)難負房地產(chǎn)業(yè)信貸之重適度寬松的貨幣政策的出臺，給今年年初剛剛步入調(diào)整階段的房地產(chǎn)業(yè)再次注入了強心劑，“地王”頻出帶動了地價上漲、房價上漲，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款也有所放松，房地產(chǎn)貸款比重大幅增加。為了抑制這股“地王”熱，相關政府部門宜采取一些必要的政策措施，包括國土資源部可否真正執(zhí)行出讓土地使用權后的一些政策規(guī)定，住房建設和保障部可否出臺一些限制購買第二套以上住房的政策，銀行可否進一步提高二套房貸的政策門檻。1990年的日本，1997年的香港，2006年的美國，就是前車之鑒。 四是增加了金融和經(jīng)濟大幅波動的風險。 三是會阻礙我國國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略調(diào)整。 二是加大了房市調(diào)控難度。如今年7月23日金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下地處上海郊區(qū)的青浦趙巷地王，上海郊區(qū)房價迅速大漲。 世經(jīng)未來點評：此輪“地王”熱特別是國企“地王”熱，已經(jīng)并將繼續(xù)帶來不能忽視的嚴重后果： 一是推動房價持續(xù)猛漲。本輪IPO重啟后，已有超過20家房企計劃在A股和H股上市，募集資金將超過千億元。具體說就是，高價拿地，可拉高房價，高地價和高房價都會促使企業(yè)升值。 在高價爭地中，房地產(chǎn)企業(yè)賭的是未來房價一定還會大漲，即使目前房價已高得驚人，但中國經(jīng)濟增長和城市化還會使商品房需求大幅度增加，而未來的通貨膨脹預期又會催生房市投資需求源源不斷推高房價。（二）警惕“地王”熱背后的風險近幾個月來，我國一些城市“地王”頻現(xiàn)，著實成了房地產(chǎn)行業(yè)一道驚人的風景線。政府面臨雙重的壓力和選擇，一方面投資性需求回升，房價快速上漲，部分區(qū)域價格甚至超過07年的高點，輿論壓力加大；另一方面，經(jīng)濟回升基礎尚不牢固，政府希望依賴房地產(chǎn)投資回升帶來經(jīng)濟復蘇。目前，就中央層面而言，對于二套房的收縮是立足于對首付比例的控制，對于利率的上調(diào)并沒有嚴格的限制，如果未來房價繼續(xù)大幅上漲，政策繼續(xù)嚴格收緊的概率也將增強；各個銀行收縮的情況則取決于銀行自身的放貸額度和其對房貸風險的評估，但下半年一定比上半年更加嚴格。 世經(jīng)未來點評：這是銀監(jiān)會發(fā)出收緊房地產(chǎn)投資比例的信號。 根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度“大量放貸”，三季度“維護老客戶”，四季度放貸“半停工”。 在實體經(jīng)濟沒有全面復蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴張?zhí)?，可能會積累不良貸款。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%，深圳的