【正文】 廈門(mén)安防科技職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 8 頁(yè) 致 謝 正文略 廈門(mén)安防科技職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 9 頁(yè) 參 考文獻(xiàn) [1] 張方峰． China39。 商業(yè)銀行要建立完善、科學(xué)的抵押貸款折率標(biāo)準(zhǔn)體系。貸款抵押物要進(jìn)行實(shí)地考察并到有權(quán)等級(jí)部門(mén)進(jìn)行登記和公證，確保抵押物有效性、安全性和完整性。盡管抵押品可能是質(zhì)量良好的財(cái)產(chǎn)，但必須對(duì)其價(jià)值打折以反映市場(chǎng)條件變化、轉(zhuǎn)讓成本和變現(xiàn)過(guò)程。 商業(yè)銀行要建立自己的評(píng)估部門(mén)，根據(jù)自身對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度制定抵押評(píng)估規(guī)則，并根據(jù)長(zhǎng)期評(píng)估經(jīng)驗(yàn)推導(dǎo)和公布本銀行內(nèi)部的抵押評(píng)估參數(shù)。 防范抵押風(fēng)險(xiǎn) 為了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變盈利模式和有效防范質(zhì)押抵 押風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)在以下幾個(gè)方面做出努力： 監(jiān)督抵押物的登記公證。對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款賬戶(hù)要獨(dú)立開(kāi)設(shè)，并且視工程進(jìn)展情況分期撥付，以避免“爛尾樓”的現(xiàn)象出現(xiàn)。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，要注意合理設(shè)定高檔住宅信貸與中低檔住房信貸的比例，商業(yè)樓與住宅樓的比例，開(kāi)發(fā)開(kāi)款與個(gè)人住房貸款的比例，開(kāi)發(fā)貸款與流動(dòng)貸款的比例等。重點(diǎn)支持中小戶(hù)型、中等價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小，居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶(hù)建筑面積過(guò)大的住房建設(shè)項(xiàng)目，要嚴(yán)格進(jìn)行限制。原項(xiàng)目竣工后 ,需要開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，銀行再根廈門(mén)安防科技職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 6 頁(yè) 據(jù)新項(xiàng)目的具體情況確定是否給予信貸支持。建立專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管和使用跟蹤制度 ,項(xiàng)目資金用于專(zhuān)項(xiàng)支出；建立資金用前審查制 度，貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付；建立貸款回收制度，在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后，及時(shí)收回原有的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估 ,確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時(shí)機(jī) ， 簽訂相應(yīng)借款合同、項(xiàng)目封閉式管理補(bǔ)充條款 ， 并在合同 ， 補(bǔ)充條款及協(xié)議中明確項(xiàng)目封閉式管理的具體事項(xiàng)。防止房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完工項(xiàng)目的信貸資金再投入到下一個(gè)項(xiàng)目 ， 降低房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 改 善房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作模式 ， 加強(qiáng)對(duì)貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控。銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)要解決的主要問(wèn)題是突出評(píng)級(jí)指標(biāo)中定量指標(biāo)的作用 ， 擴(kuò)大定量指標(biāo)占比。目前我國(guó)商業(yè)銀行資信評(píng)級(jí)存在著兩大問(wèn)題 ， 一是定性指標(biāo)過(guò)高。 建 立 和完善 房地產(chǎn)貸款信用體系。要依法辦事 ,嚴(yán)格執(zhí)法。通過(guò)立法改變土地和房屋登記中存在著的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問(wèn)題。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還款能力的審查，建立借款人信貸管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信情況和資金情況，根據(jù)其資信情況、資金情況、還款能力決定借款人的可貸額度和期限。加大力度規(guī)范抵押貸款放貸市場(chǎng)，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致貸款質(zhì)量下降。 廈門(mén)安防科技職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 5 頁(yè) 第 3 章 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)充分重視房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，將信用風(fēng)險(xiǎn)視為首要任務(wù)，實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施，提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量。 押物短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。 押物市場(chǎng)價(jià)值減值風(fēng)險(xiǎn)。押權(quán)不進(jìn)行登記會(huì)給抵押勸人帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。 抵押風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人（即債權(quán)人）可依法將債務(wù)人或者第三人為該債務(wù)所提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)，變賣(mài)的價(jià)值優(yōu)先受償，以此來(lái)保證自己的權(quán)益不受損害。 廈門(mén)安防科技職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 4 頁(yè) 政策性風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款金額以及發(fā)放對(duì)象的選擇會(huì)直接產(chǎn)生 影響。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的主要影響：存款利率和貸款利率的上升或者下降都可能給房地產(chǎn)商帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題，或者房屋質(zhì)量問(wèn)題造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在無(wú)力償還或者不愿償還金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回 ，甚至無(wú)法收回形成壞賬時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。信用放款形式不以任何物品作抵押或質(zhì)押，僅憑借款者的信譽(yù)發(fā)放貸款，一旦借款者由于經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)或意外情況無(wú)力歸還貸款時(shí)，就會(huì)使銀行遭受損失。我國(guó)商 業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可分為：信用違約風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、以及國(guó)家政策性風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)。 “高房?jī)r(jià)泡沫”造成的影響：房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)泡沫化 ,一旦泡沫破滅 ,房?jī)r(jià)必將大幅縮水 ,給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn) ,嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn) ,股市價(jià)格下跌 ,引起金融危機(jī)。并且，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資行為較為普遍，哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 自 2021 年至 2021 年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高溫”，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)增幅的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍然較為混亂。市場(chǎng)定價(jià)脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的高估是房地產(chǎn)泡沫 的本質(zhì)，這種高估也是價(jià)格迅速回落的原動(dòng)力。 宏觀(guān)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，只有保持政策的穩(wěn)定，讓開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者形成合理的預(yù)期，合力安排投資和需求，才能保證市場(chǎng)的穩(wěn)定。 從我 國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)系甚為密切，因而金融