【正文】 3．適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化(Mo。2006年5月10日G金融街終于成為《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)，并拿到了10億元的流動(dòng)資金。此外，還可以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。2．培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場目前，我國《公司法》對公司債券發(fā)行主體、發(fā)行條件的規(guī)定非常嚴(yán)格，如果嚴(yán)格按照目前《公司法》規(guī)定，那么長期債券融資的大門可以說對我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是關(guān)閉的。1．適度放寬股票融資政策限制目前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無法通過上市途徑進(jìn)行融資。4．1融資風(fēng)險(xiǎn)的防范4．1．1發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著制度創(chuàng)新與企業(yè)再造的現(xiàn)實(shí)召喚。4. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建近幾年來，隨著中國房改進(jìn)程的加快，由傳統(tǒng)的福利分房開始向貨幣化分房過渡，中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)浪潮洶涌，但由于我國的房地產(chǎn)市場還處于逐步完善的過程中，受政策法規(guī)的影響很大，房地產(chǎn)信貸發(fā)展緩慢，二級市場交易不夠活，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系不完善等，使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。5．成本費(fèi)用控制不嚴(yán)有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本費(fèi)用控制，認(rèn)為控制成本是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，未調(diào)動(dòng)各職能部門成本費(fèi)用控制的積極性。有的企業(yè)項(xiàng)目上馬前未對項(xiàng)目資金使用作整體計(jì)劃、安排，資金使用時(shí)只考慮對單一項(xiàng)目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。而中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而有些房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目就能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。很多房地產(chǎn)企業(yè)即使編制了財(cái)務(wù)預(yù)算，也是將預(yù)算任務(wù)交給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。2．對預(yù)算管理職能重視不足很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財(cái)務(wù)人員的財(cái)會專業(yè)知識缺乏，應(yīng)用水平不高。此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)權(quán)集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于管理。3．6現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1．財(cái)務(wù)管理意識薄弱我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。4．開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患突出。率先降價(jià)讓萬科在調(diào)整中獲得了先機(jī)，原本聲稱不會跟進(jìn)的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價(jià)格，碧桂園、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動(dòng)或特價(jià)房，價(jià)格策略成為一種集體行為，“五一假期碧桂園低價(jià)拋盤3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。3．降價(jià)促銷回籠資金伴隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價(jià)促銷的現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，不少開發(fā)企業(yè)通過降價(jià)促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。如4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目17個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目就有13個(gè)；同時(shí)據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月份的前2l天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，項(xiàng)目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項(xiàng)目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項(xiàng)目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，致使開發(fā)商不敢輕易拿地。導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競買人，地塊中惟一的商業(yè)用地——奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，卻無人競買。致使2008年以來近半年時(shí)間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標(biāo)、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。2007年的超速擴(kuò)張，使得企業(yè)的多數(shù)資金都沉積到土地儲備上了，再加上2008年房地產(chǎn)信貸政策的緊縮和資本融資市場大門的暫時(shí)關(guān)閉，導(dǎo)致這些企業(yè)難以有充足的資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。尤其是一些房地產(chǎn)上市公司，重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。同時(shí)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦增加后，房地產(chǎn)企業(yè)售房的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，對房地產(chǎn)企業(yè)并不會產(chǎn)生太大影響。文件明確了土地增值稅清算的時(shí)間和空間“底線’’，而對開發(fā)商殺傷力最大的，是通知對累進(jìn)稅率標(biāo)準(zhǔn)的重新明確。2007年1月1日《關(guān)于修改中華人民共和國城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例的決定》規(guī)定將從2007年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高l倍；將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。國務(wù)院發(fā)展研究中心正在篩選試點(diǎn)城市，將開始模擬運(yùn)行，為最終出臺房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。其中最著名的規(guī)定，就是強(qiáng)調(diào)要對20％個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。2006年10月18日，出臺新政規(guī)定二手房交易征收20％個(gè)人所得稅。2006年6月1日，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。此次《通知》最大的調(diào)整是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，比例由1 5％提至20％：按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。為了讓稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)起到定的調(diào)控作用，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。3．稅收宏觀調(diào)控政策房地產(chǎn)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫。2005年4月，出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其內(nèi)容是：嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；加大非高檔住房土地供應(yīng)力度，停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)；進(jìn)一步完善土地收購儲備制度；監(jiān)管土地開發(fā)使用過程；加強(qiáng)和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度。2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)起規(guī)定》，文件要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。2．土地宏觀調(diào)控政策土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。依賴銀行貸款的融資模式引起廣泛爭議，被認(rèn)為是造成所謂“融資困境”的主因。因其融資的貸款依賴程度尤其大，但在資產(chǎn)規(guī)模、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍有一定的缺陷，央行新政下，銀行難以再通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審。因此在國家實(shí)施多種調(diào)控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)開發(fā)所能到位的資金將進(jìn)一步吃緊。然而，央行新政的不斷出臺，對房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的持續(xù)加大，卻驟然使得資金這部分資源的獲取變得非常艱難。中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動(dòng)率將有所下降。2007年以來，央行已連續(xù)6次上調(diào)存貸款利率，13次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2008年4月25日，又宣布上調(diào)0．5個(gè)百分點(diǎn)，從而使存款準(zhǔn)備金率升至16％的歷史高位。引起房地產(chǎn)行業(yè)最大震動(dòng)的是對土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的明確規(guī)定，即：商業(yè)銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年。在預(yù)售環(huán)節(jié)，也重申只對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。繼《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》這一編號121的央行文告，中央銀行與銀監(jiān)會又陸續(xù)發(fā)布了一系列新的房貸政策，針對房地產(chǎn)信貸中存在的問題加大了監(jiān)管力度，具體來說是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、貸款用途和使用方向、貸款期限、操作規(guī)程以及住房抵押貸款條件做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。1．金融宏觀調(diào)控政策2003年國家實(shí)施宏觀調(diào)控以來房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題成為一個(gè)焦點(diǎn)。3．5宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配存在隨意性強(qiáng)、分配程序不規(guī)范以及分配時(shí)間不連續(xù)等問題。合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以提高企業(yè)的盈利水平，而且可以降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配隨意性強(qiáng)，不是根據(jù)企業(yè)的融資需求來制定合理的利潤分配政策，不利于降低融資成本。企業(yè)利潤分配是企業(yè)內(nèi)源融資的主要渠道，不同的利潤分配政策導(dǎo)致企業(yè)制定不同的融資策略，不同的融資策略帶來不同的融資成本。我國證券法對發(fā)行債券、股票的公司的盈利水平、財(cái)務(wù)會計(jì)等有嚴(yán)格要求，利潤分配的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足證券法的要求，不利于企業(yè)拓寬融資渠道，限制了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，制約了企業(yè)的發(fā)展。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動(dòng)很大。(3)利潤分配時(shí)間不連續(xù)。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來利潤轉(zhuǎn)移出去。如果投資人認(rèn)為市場前景光明，會去尋找新的投資機(jī)會，將獲取的利潤投資到新開發(fā)項(xiàng)目中去；如果投資人認(rèn)為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利潤分配方式會抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。由于企業(yè)成立時(shí)間短，人才匾乏，成立后往往忙于項(xiàng)目開發(fā)，沒有時(shí)間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來走向。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：(1)利潤分配隨意性大。不僅有利于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而且可以改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強(qiáng)烈的發(fā)展欲望和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，或者是房地產(chǎn)形勢良好，企業(yè)本身有較好的投資項(xiàng)目，企業(yè)急需開發(fā)資金的情況。采取這種分配形式，不利于企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模，在需要資金時(shí)，增加融資成本，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配主要有以下兩種形式：(1)現(xiàn)金形式。分配方法的選擇會影響投資者對企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果在房屋銷售期內(nèi)，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過預(yù)期，就要對市場做出冷靜的分析研究，看在不久的將來市場是否反彈，如反彈所帶的收益大于等待這一時(shí)期到來所產(chǎn)生的新的資金成本，就可以等待一定時(shí)間，再尋找市場銷售切入點(diǎn)；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)接現(xiàn)實(shí)行情，哪怕虧損一點(diǎn)，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場行情的變化好干預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰，但也有可能出現(xiàn)市場行情的變化壞干預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。另外在財(cái)政金融雙緊縮時(shí)期整個(gè)市場疲軟，產(chǎn)品銷售困難，企業(yè)間三角債嚴(yán)重，資金回收困難。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，出于更多地占有市場和擴(kuò)大銷售的競爭需要，信用被廣泛采用。由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，使房地產(chǎn)投資回收的不確定性比其他投資工具要多，而且房地產(chǎn)投資還涉及到政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向、和提高人民生活質(zhì)量等各個(gè)方面，因而易受各種因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，易引起資金鏈斷裂。3．4資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析3．4．1資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析資金回收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，使企業(yè)再生產(chǎn)資金相對不足。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔’’型不無關(guān)系。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。有的企業(yè)因疏于管理，不按工程進(jìn)度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會增加成本，影響效益，導(dǎo)致工期拉長，資金受套，項(xiàng)目經(jīng)營虧損巨大。銷售回籠的資金，作為歸還股東貸款和利息，利益主要流入外方公司，導(dǎo)致中方投入的資金得不到回報(bào)，長期被“套住”。前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與外資企業(yè)合作的批租項(xiàng)目較多，內(nèi)資企業(yè)因?yàn)椴豢毓啥荒苌钊虢槿耄械闹慌蓭酌媛毝?，而由控股方?fù)責(zé)融資和經(jīng)營。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32％和32．2％的同時(shí)，而經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有9．1％。從2001年來，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)偏高，尤其是2003年達(dá)到29．7％，超過GDP增長的3倍，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和中國經(jīng)濟(jì)增長的歷史經(jīng)驗(yàn)分析，連續(xù)如此之高的投資增長率，將出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。從住宅產(chǎn)業(yè)的“模數(shù)化——標(biāo)準(zhǔn)化——工業(yè)化——產(chǎn)業(yè)化的歷程來看，我國住宅產(chǎn)業(yè)基本上還處于一種粗放型的發(fā)展階段。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)