【正文】 2022 年 4 月，出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其內(nèi)容是：嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；加大非高檔住房土地供應(yīng)力度，停止別墅類用地29 畢業(yè)論文 供應(yīng)，嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)；進一步完善土地收購儲備制度；監(jiān)管土地開發(fā)使用過程；加強和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度。 2022 年 5 月 9 日，國土資源部簽 發(fā) 11 號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)起規(guī)定》，文件要求從 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。 2．土地宏觀調(diào)控政策 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟的發(fā)展卻與日俱增。依賴銀行貸款的融資模式引起廣泛爭議，被認(rèn)為是造成所謂“融資困境”的主因。因其融資的貸款依賴程度尤其大，但在資產(chǎn)規(guī)模、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍有一定的缺陷，央行新政下，銀行難以再通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審。因此在國家實施多種調(diào)控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)開發(fā)所能到位的資金將進一步吃緊。然而，央行新政的不斷出臺，對房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的持續(xù)加大，卻驟28 畢業(yè)論文 然使得資金這部分資源的獲取變得非常艱難。中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動率將有所下降。 2022年以來，央行已連續(xù) 6 次上調(diào)存貸款利率， 13 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 2022 年 4 月 25日，又宣布上調(diào) 0． 5 個百分點，從而使存款準(zhǔn)備金率升至 16％的歷史高位。 引起房地產(chǎn)行業(yè)最大震動的是對土地儲備機構(gòu)貸款的明確規(guī)定，即：商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年。在預(yù)售環(huán)節(jié)，也重申只對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。繼《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》這一編號 121 的央行文告，中央銀行與銀監(jiān)會又陸續(xù)發(fā)布了一系列新的房貸政策，針對房地產(chǎn)信貸中存在的問 題加大了監(jiān)管力度，具體來說是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、貸款用途和使用方向、貸款期限、操作規(guī)程以及住房抵押貸款條件做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。 1．金融宏觀調(diào)控政策 27 畢業(yè)論文 2022 年國家實施宏觀調(diào)控以來房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題成為一個焦點。 3． 5 宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險分析 近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配存在隨意性強、分配程序不規(guī)范以及分配時間不連續(xù)等問題。合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以提高企業(yè)的盈利水平，而且可以降低債務(wù)風(fēng)險。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配隨意性強，不是根據(jù)企業(yè)的融資需求來制定合理的利潤分配政策，不利于降低融資成本。企業(yè)利潤分配是企業(yè)內(nèi)源融資的主要渠道，不同的利潤分配政策導(dǎo)致企業(yè)制定不同的融資策略，不同的融資策略帶來不同的融資成本。我國證券法對發(fā)行債券、股票的公司的盈利水平、財務(wù)會計等有嚴(yán)格要求，利潤分配的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足證券法的要求，不利于企業(yè)拓寬融資渠道，限制了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴大，制約了企業(yè)的發(fā)展。它們往往數(shù)年不進行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。 (3)利潤分配時間不 連續(xù)。許多房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會計制度規(guī)定的程序進行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來利潤轉(zhuǎn)移出去。如果投資人認(rèn)為市場前景光明，會去尋找新的投資機會，將獲取的利潤投資到新開發(fā)項目中去；如果投資人認(rèn)為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利潤分配方式會抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。由于企業(yè)成立時間短，人才匾乏，成立后往往忙于項目開發(fā)，沒有時間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來走向。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險的主要原因： (1)利潤分配隨意性大。不僅有利于生產(chǎn)規(guī)模的擴大，促進企業(yè)的長 遠(yuǎn)發(fā)展，而且可以改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，降低財務(wù)風(fēng)險。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強烈的發(fā)展欲望和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，或者是房地產(chǎn)形勢良好，企業(yè)本身有較好的投資項目，企業(yè)急需開發(fā)資金的情況。采取這種分配形式，不利于企業(yè)擴大投資規(guī)模，在需要資金時，增加融資成本，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配主要有以下兩種形式： (1)現(xiàn)金形式。分配方法的選擇會影響投資者對企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果在房屋銷售期內(nèi)，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過預(yù)期，就要對市場做出冷靜的分析研究，看在不久的將來市場是否反彈，如反彈所帶的收益大 于 等待這一時期到來所產(chǎn)生的新的資 金成本，就可以等待一定時間，再尋找市場銷售切入點；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)接現(xiàn)實行情，哪怕虧損一點，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。 當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場行情的變化好干預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰，但也有可能出現(xiàn)市場行情的變化壞干預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。另外在財政金融雙緊縮時期整個市場疲軟，產(chǎn)品銷售困難，企業(yè)間三角債嚴(yán)重，資金回收困難。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，出于更多地占有市場和擴大銷售的競爭需要，信用被廣泛采用。由于房 地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，使房地產(chǎn)投資回收的不確定性比其他投資工具要多，而且房地產(chǎn)投資還涉及到政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向、和提高人民生活質(zhì)量等各個方面，因而易受各種因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，易引起資金鏈斷裂。 3． 4 資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險分析 3． 4． 1 資金回收風(fēng)險分析 資金回收風(fēng)險的產(chǎn)生將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，使企業(yè)再生產(chǎn)資金相對不足。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔’’型不無關(guān)系。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。有的企業(yè)因疏于管理，不按工程進度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會增加成本，影響效益，導(dǎo)致工期拉長，資金受套，項目經(jīng)營虧損巨大。銷售回籠的資金，作為歸還股東貸款和利息，利益主要流入外方公司，導(dǎo)致中 方投入的資金得不到回報，長期被“套住”。前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與外資企業(yè)合作的批租項目較多，內(nèi)資企業(yè)因為不控股而不能深入介入，有的只派幾名兼職董事，而由控股方負(fù)責(zé)融資和經(jīng)營。普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增 長分別高達 32％和 32． 2％的同時，而經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的增長只有 9． 1％。從 2022年來，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)偏高，尤其是 2022 年達到 29． 7％，超過 GDP 增長的 3 倍，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和中國經(jīng)濟增長的歷史經(jīng)驗分析，連續(xù)如此之高的投資增長率，將出現(xiàn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。從住宅產(chǎn)業(yè)的“模數(shù)化 —— 標(biāo)準(zhǔn)化 —— 工業(yè)化 —— 產(chǎn)業(yè)化 的歷程來看，我國住 宅產(chǎn)業(yè)基本上還處于一種粗放型的發(fā)展階段。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟、生態(tài) 、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。 4．房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化 房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強于其他行業(yè)， 但實際情況恰恰相反。因此可見，對于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。 3．房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理 很多房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達到平衡。而隨著 2022 年 4 季度以來，購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足 導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。國家統(tǒng)計局對外公布的 2022 年 6 月份“國房景氣指數(shù) 顯示，截止到 2022 年 6 月末，全國商品房空置面積為 1． 27 億平方米，增長 2． 2％?？罩寐矢?，房價就應(yīng)該低；空置率低，房價才會高。 2．房地產(chǎn)市場的空置率高 目前我國房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示， 2022— 2022年 6 年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由 2022 年 6344． 11 億元增長到 2022 年的 19422． 92億元， 2022 年投資規(guī)模是 2022 年的 3． 06 倍。雖然權(quán)益融資可以充實自有資金，但開發(fā)商不甘心將利潤拱手相讓，所以輕易不會出讓股權(quán)用以融資，這是造成自有資金不足的根本原因。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。因而對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目利潤最大化的問題。 6．房地產(chǎn)企業(yè) 缺乏科學(xué)理性的融資決策 房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項目的前期設(shè)計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。 4．缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系 就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。 3．銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱 對高風(fēng)險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國房地產(chǎn)金融市場是單一品種主導(dǎo)的市場，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。由于融資渠道過度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對信貸的擴張與收縮十分敏感，近年來信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受了巨大沖擊，又難以從其它途徑籌措到足夠資金來滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價值和發(fā)展?jié)摿?。這意味著，有附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托也視為對房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資的渠道的難度 進一步加大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量也應(yīng)聲落地， 8 月共發(fā)行 6個，較上月減少 4 個，大幅回落 40％。而且，目前受政策調(diào)控影響明顯。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托作為我國融資渠道的創(chuàng)新，已成為房地產(chǎn)融資的新寵。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補上資金缺口。前者是對一些自有資本金不足 35％的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達到要求，信托投資公司 作為股東獲得投資回報。現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資。當(dāng)然， 國家應(yīng)適度放寬對房企債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房企發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。從我國目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資 的渠道同樣并不暢通 2022 年伴隨著《國務(wù)院推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對債券融資的態(tài)度有實質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占份額一直很低，而且 19972022 年一路下滑， 2022 年雖然有較大反彈，但是 2022 年卻下降到 1997 年以來的最低點， 2022 年房企債券只占當(dāng)年房企資金來源的 0． 001％ [44。近年來，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)， 1993 年到 1998 年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992 年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“ 萬國投資券 、“伯樂投資券”、“富島投資券’’，總計 1． 5 億元，這三種債券按《企業(yè)債券暫行條例》對具體項目發(fā)行。因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。 2022 年 9 月，中國證監(jiān)會又公布了《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作17 畢業(yè)論文 的通知》，“通知 規(guī)定自 2022 年 1