【正文】 .......................................................................... 35 4． 1 融資風(fēng)險(xiǎn)的防范 ................................................................................................. 35 4． 1． 1 發(fā)展多元化直 接融資 ............................................................................ 35 4． 1． 2 進(jìn)一步完善間接融資 ............................................................................ 38 4． 1． 3 融資決策科學(xué)化 .................................................................................... 38 4． 2 投資風(fēng)險(xiǎn)的防范 ................................................................................................. 40 4． 2． 1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范 .................................................................... 40 4． 2． 2 其他階段的風(fēng)險(xiǎn)防范 ............................................................................ 43 4． 3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范 ............................................................. 44 4． 4 宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范 ............................................................. 45 4． 5 加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范 ......................................................... 48 結(jié)論 ..................................................................................................................................... 54 參考文獻(xiàn) ............................................................................................................................. 56 致謝 ..................................................................................................................................... 57 2 畢業(yè)論文 1． 1 研究背景及意義 房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)活動(dòng)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生活中占有的重要社會(huì)財(cái)富。未來某些房價(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國房價(jià)的上漲，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。反映營運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998 年的最低 0． 37 次上升到 2022 年的最高 O． 48 次， 2022 年有所下降為 0． 47 次由上可知，如何有效控制和防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢變得尤為必要。因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并尋求在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問題。2022 年，陳曉、陳治鴻運(yùn)用多元 logistic 回歸法模型和可公開獲得的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對中國上市公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測。要根據(jù)企業(yè)所在行業(yè)的實(shí)際情況，建立符合企業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型，所以，除了要研究普遍適應(yīng)的模型外，還要研究適合行業(yè)及企業(yè)的模型。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。在規(guī)范研究方面，通過對國內(nèi)外企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)方面的研究，綜合運(yùn)用歸納、演繹和數(shù)據(jù)比較的手段，通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的分析，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái) 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并進(jìn)一步提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建和防范這些風(fēng)險(xiǎn)的對策。美國作為世界最發(fā)達(dá)的國家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在 2 至 3 層的別墅和單套面積達(dá) 200 平方米以上的住房里。房價(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。 2．日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示 日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列的國度，其房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)企 !IE 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究 的培育己日趨理性和規(guī)范。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá) 15 年的蕭條和低迷。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示， 1986 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 1991 家，到 2022 年已達(dá)到 58710 家。而國有企業(yè)個(gè)數(shù)卻由 2022 年所占比例19． 84％下降到 2022 年所占比例 6． 47％；集體企業(yè)個(gè)數(shù)卻由 2022 年所占比例 10． 12％下降到 2022 年所占比例 2． 70％。 )和其他資金來源 (主要由定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。在銷售方面， 2022 年． 2022 年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在 2022年當(dāng)年銷售額增長就達(dá)到 7200． 42 億元，增幅為 69． 40％； 2022 年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當(dāng)年銷售額增長僅為 3249． 83 億元，增幅下降到 18． 49％。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，具體分析可歸納為： 1．房地產(chǎn)投資高速上漲 從 2022 年到 2022 年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長， 20222022 年增幅超過30％； 2022 年下半年起國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，使得 2022 年快速回落到19． 8％， 2022 年全國房地產(chǎn)投資增幅反彈到 21． 8％， 2022 年投資增幅持續(xù)上漲，達(dá)到 31． 4％。因此，活躍在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。它是下次循環(huán)資本墊支價(jià)值的資金來源，制約著資本價(jià)值的規(guī)模，是資本價(jià)值經(jīng)營所有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的釋放。以合理的成本、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)及時(shí)足額地籌措項(xiàng)目開發(fā)所需資金是房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，后者則運(yùn)用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國內(nèi)銀行貸款以及包括含商品房預(yù)售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在16 畢業(yè)論文 內(nèi)的其他資金來源。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重大隱患。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992 年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“ 萬國投資券 、“伯樂投資券”、“富島投資券’’，總計(jì) 1． 5 億元，這三種債券按《企業(yè)債券暫行條例》對具體項(xiàng)目發(fā)行。從我國目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資 的渠道同樣并不暢通 2022 年伴隨著《國務(wù)院推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對債券融資的態(tài)度有實(shí)質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。后者則是針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補(bǔ)上資金缺口。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。作為自?fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對等性。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實(shí)踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的?？罩寐矢?，房價(jià)就應(yīng)該低；空置率低，房價(jià)才會(huì)高。因此可見，對于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，出于更多地占有市場和擴(kuò)大銷售的競爭需要，信用被廣泛采用。如果在房屋銷售期內(nèi)，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過預(yù)期，就要對市場做出冷靜的分析研究，看在不久的將來市場是否反彈，如反彈所帶的收益大 于 等待這一時(shí)期到來所產(chǎn)生的新的資 金成本，就可以等待一定時(shí)間，再尋找市場銷售切入點(diǎn)；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)接現(xiàn)實(shí)行情，哪怕虧損一點(diǎn)，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強(qiáng)烈的發(fā)展欲望和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，或者是房地產(chǎn)形勢良好，企業(yè)本身有較好的投資項(xiàng)目，企業(yè)急需開發(fā)資金的情況。如果投資人認(rèn)為市場前景光明，會(huì)去尋找新的投資機(jī)會(huì)，將獲取的利潤投資到新開發(fā)項(xiàng)目中去；如果投資人認(rèn)為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利潤分配方式會(huì)抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。我國證券法對發(fā)行債券、股票的公司的盈利水平、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等有嚴(yán)格要求，利潤分配的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足證券法的要求，不利于企業(yè)拓寬融資渠道，限制了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，制約了企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配存在隨意性強(qiáng)、分配程序不規(guī)范以及分配時(shí)間不連續(xù)等問題。在預(yù)售環(huán)節(jié)，也重申只對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。依賴銀行貸款的融資模式引起廣泛爭議，被認(rèn)為是造成所謂“融資困境”的主因。 2022 年 4 月，出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其內(nèi)容是：嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；加大非高檔住房土地供應(yīng)力度，停止別墅類用地29 畢業(yè)論文 供應(yīng)，嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)；進(jìn)一步完善土地收購儲備制度；監(jiān)管土地開發(fā)使用過程；加強(qiáng)和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度。因其融資的貸款依賴程度尤其大，但在資產(chǎn)規(guī)模、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍有一定的缺陷，央行新政下，銀行難以再通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動(dòng)率將有所下降。繼《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》這一編號 121 的央行文告，中央銀行與銀監(jiān)會(huì)又陸續(xù)發(fā)布了一系列新的房貸政策，針對房地產(chǎn)信貸中存在的問 題加大了監(jiān)管力度，具體來說是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、貸款用途和使用方向、貸款期限、操作規(guī)程以及住房抵押貸款條件做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以提高企業(yè)的盈利水平，而且可以降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動(dòng)很大。由于企業(yè)成立時(shí)間短，人才匾乏，成立后往往忙于項(xiàng)目開發(fā)，沒有時(shí)間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來走向。采取這種分配形式，不利于企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模，在需要資金時(shí)，增加融資成本，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場行情的變化好干預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰，但也有可能出現(xiàn)市場行情的變化壞干預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。由于房 地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，使房地產(chǎn)投資回收的不確定性比其他投資工具要多，而且房地產(chǎn)投資還涉及到政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向、和提高人民生活質(zhì)量等各個(gè)方面，因而易受各種因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，易引起資金鏈斷裂。有的企業(yè)因疏于管理，不按工程進(jìn)度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會(huì)增加成本，影響效益，導(dǎo)致工期拉長，資金受套，項(xiàng)目經(jīng)營虧損巨大。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增 長分別高達(dá) 32％和 32． 2％的同時(shí)，而經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有 9． 1％。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài) 、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。 3．房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理 很多房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達(dá)到有目的地進(jìn)行房地