【導讀】設計（論文）的內(nèi)容真實、可靠，系本人在指導教師的指導下，如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人承擔全部責任。（論文）的選題與內(nèi)容進行了指導和審核，確認由該生獨立完成。房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟重要的組成部分，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。工程在開發(fā)過程中面臨各種風險，而很多投資者也因為無法抵擋風險的襲擊而投資失敗，隨著房地產(chǎn)泡沫的擠壓和暴利的逐步減少，房地產(chǎn)項目風險管理的重要性逐步顯示出來，研究房地產(chǎn)投資風險管理能夠使我國房地產(chǎn)投資的有序發(fā)展順利的進行。加快我國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定積極的意義。

　　

【正文】 ，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。該項目的營銷部也加強了與代理商的溝通，同時也對代理商加強了監(jiān)督。 通過采取以上兩種銷售價格調(diào)整方式可以降低銷售價格風險，保障企業(yè)盈虧平衡時單位面積售價在一個標準水平，降低企業(yè)銷售風險 。 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 20 4 結論 房地產(chǎn)項日的建設是一個有較長周期的過程，項日的一次性、不可吸復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程中 ,因此可以說，目前房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視房地產(chǎn)項目的風險管理工作，而房地產(chǎn)項目風險管理工作也成為最易出現(xiàn)失誤的管理難點 之一。 本文在對信達房地產(chǎn)風險管理的研究中，得出以下幾點結論 ： 1）信達房地產(chǎn)的現(xiàn)金流風險管理存在償債能力不強和獲取現(xiàn)金能力差的問題，通過對現(xiàn)金流風險管理的識別，找出問題所在并對其產(chǎn)生的原因分析，針對該問題提出相應應對措施。 2）信達房地產(chǎn)的銷售風險管理存在銷售保本量數(shù)額大和 盈虧平衡時單位面積售價較高，通過 對這銷售風險管理的識別，找出問題所在并對其產(chǎn)生的原因分析，針對該問題提出相應應對措施。 通過對信達房地產(chǎn)現(xiàn)金流風險管理和銷售風險管理兩個方面存在的問題進行分析，并提出相應的應對措施，對于信達房地產(chǎn)來講，隨 著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷加大，對房地產(chǎn)項目進行風險管理的必要性越來越明顯，而貫穿于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險管理體系及方法對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避房地產(chǎn)項目的風險更為積極有效，通過本文的研究能夠使信達房地產(chǎn)在風險管理上有很大一部分改進，對該企業(yè)未來的發(fā)展和正常運營具有積極和深遠的意義。 遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 21 致 謝 經(jīng)過幾個月的努力終于完成了論文的寫作工作，在這期間遇到過很多坎坷，通過這次的論文寫作讓我意識到自己所學知識的不足，由于時間和收集資料的局限，文章難免存在不足，懇請老師批評指正。 這篇文章能夠順利完成，我最要 感謝的人就是我的論文指導老師，她是一位慈母般的嚴師，在這次論文寫作中，沒有老師的耐心指導，沒有老師的不斷鼓勵，沒有老師的無私幫助我就不能夠順利完成這篇論文， 她 嚴謹治學的態(tài)度、淵博的知識、無私的奉獻精神 帶給我很大的影響，我想對您說：“老師，您辛苦了！” 感謝我的父親、母親，他們?yōu)槲业膶W業(yè)能夠順利完成付出了艱辛的勞動。他們的無私奉獻與關愛，我無以為報，謹以這篇不太成熟的畢業(yè)論文獻給他們，表達我對他們的敬意和謝意。成為他們的驕傲，是我過去、現(xiàn)在、將來一直不變的努力目標和前進動力。 感謝工商管理學院會計系所有任課老 師，在本科生學習過程中，他們都曾給過我諄諄教誨和無私關懷。他們淵博的知識、嚴謹?shù)膽B(tài)度、敬業(yè)的精神和高尚的品德給我深深的影響和熏陶，這些優(yōu)秀品德是我今后學習和工作中要努力培養(yǎng)和發(fā)揚的。 感謝我的同學和朋友，他們在學習和生活上曾給予我?guī)椭?，在這幾年生活中因為他們而豐富多彩。今天，我們都將離開熟悉的校園，掀開各自人生新的篇章，愿我們的友誼長存，讓我們永遠共勉！ 衷心地感謝在百忙之中評閱論文和參加答辯的各位專家、教授！ 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 22 參考文獻 [1] 史超 .房地產(chǎn)項目風險管理研究： [D].南京：南京理工大學項目 管理學院， 20xx. [2] 褚惠玲 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險分析與防范 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 20xx. [3] 魏巍 .我國房地產(chǎn)企業(yè)風險管理現(xiàn)狀及對策研究 [J].工作研究， 20xx,（ 12）： 24. [4] 王軍 .房地產(chǎn)企業(yè)風險管理研究： [D].武漢：管理科學與工程專業(yè)， 20xx. [5] 王春峰 ,周敏 ,房振明 .上市公司現(xiàn)金流風險管理研究最新進展 [J].證券市場導報， 20xx， (7)：4550. [6] 王玲 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風險管理研究： [D].重慶：重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院， 20xx. [7] 魏 欽才 .房地產(chǎn)開發(fā)項目風險及其對策 [J].華東經(jīng)濟管理， 20xx， (1)： 97100. [8] Thomase ,Risk Manangement For Building Professionals,New York:. .,1988 [9] 王廣馳 .房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究： [D].北京：北京交通大學， 20xx. [10] 黃毅 .M 房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究： [D].成都：電子科技大學工商管理學院， 20xx. 遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 23 附 錄 A 國際會計準則第 37 號 或有負債和或有資產(chǎn) 目的 本準則的目的是確保將適當?shù)拇_認標準和計量基礎運用于準備、或有負債和或有資產(chǎn)，并確保在財務報表的附注中披露充分的信息，以使使用者能夠理解它們的性質(zhì)、時間和金額。 范圍 1．本準則適用于所有企業(yè)對以下各項之外的準備、或有負債和或有資產(chǎn)的會計核算： （ 1）以公允價值計量的金融工具形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)： （ 2）執(zhí)行中的合同（除了虧損的執(zhí)行中的合同）形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)； （ 3）保險公司與保單持有人之間簽訂的合同形成的準備 、或有負債和或有資產(chǎn)； （ 4）由其他國際會計準則規(guī)范的準備、或有負債和或有資產(chǎn)。 2．本準則適用于不是以公允價值計量的金融工具（包括擔保）。 3．執(zhí)行中的合同是指雙方均未履行任何義務或雙方均同等程度地履行了部分義務的合同。本準則不適用于執(zhí)行中的合同，除非它是虧損的。 4．本準則適用于保險公司的準備、或有負債和或有資產(chǎn)，但不適用于其與保單持有人之間簽訂的合同形成的準備、或有負債和或有資產(chǎn)。 5．如果其他國際會計準則規(guī)范了特定的準備、或有負債和或有資產(chǎn)，企業(yè)應運用該準則而不是本準則，例如，關于以下項目 的準則也規(guī)范了特定的準備： （ 1）建造合同（參見《國際會計準則第 11 號建造合同》）； （ 2）所得稅（參見《國隊會計準則第 12 號所得稅》）； （ 3）租賃（參見《國際會計準則第 17 號租賃》），但是，《國際會計準則第 17 號》未對已變?yōu)樘潛p的經(jīng)營租質(zhì)的核算提出具體要求，因而本準則應適用于這些情況； （ 4）雇員福利（參見《國際會計準則第 19 號一雇員福利》）。 6．一些作為準備處理的金額可能與收入的確認有關，例如企業(yè)提供擔保以收取費用，本準則不涉及收入確認，《國際會計準則第 18 號收入》明確了收入確認 標準，并就確認標準的應用提供了實務指南，本準則不改變《國際會計準則第 18 號》的規(guī)定。 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 24 7．本準則將準備定義為時間或金額不確定的負債，在某些國家，“準備”也與一些項目相聯(lián)系使用，例如折舊，資產(chǎn)減值和壞賬：這些是對資產(chǎn)賬面金額的調(diào)整，本準則不涉及。 8．其他國際會計準則規(guī)定了支出是作為資產(chǎn)還是作為費用處理，本準則不涉及這些問題，相應地，本準則既不禁止也不要求對提取準備時所確認的費用予以資本化。 9．本準剛適用于重組（包括中止營業(yè)）準備，重組符合中止營業(yè)的定義時，《國際會計準則第 35 號中止營業(yè)》可能 要求提供附加的披露。 定義 10．本準則中使用的下列術語，其定義為： 準備，指時間或金額不確定的負債。 負債，指因過去事項而發(fā)生的企業(yè)的現(xiàn)時義務，該義務的結算預期會導致含經(jīng)濟利益的資源流出企業(yè)。 義務事項，指形成法定或推定義務的事項，這些法定或推定義務使企業(yè)沒有現(xiàn)實的選擇， 只能結算該義務。 法定義務，指因以下任意項而發(fā)生的種義務： （ 1）合同（通過其明確的或隱含的條款）； （ 2）法規(guī)； （ 3）法律的其他實施。 推定義務，福因企業(yè)的行為而產(chǎn)生的種義務，其中： （ 1）由于以往實務的成 型做法、公開的政策或相當明確的當前聲明，企業(yè)已向其他方面表明它將承擔特定的責任； （ 2）結果，企業(yè)使其他方面建立了個有效預期，即它將解除那些責任。 或有負債，指以下二者之一： （ 1）因過去事項而產(chǎn)生的潛在義務，其存在僅通過不完全由企業(yè)控制的個或數(shù)個不確定未來事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實； （ 2）因過去事項而產(chǎn)生、但因下列原因而未予確認的現(xiàn)時義務： ①結算該義務不是很可能要求含經(jīng)濟利益的資源流出企業(yè)；或 ②該義務的金額不可以足夠可靠地計量。 或有資產(chǎn)，指因過去事項而形成的潛在資產(chǎn)，其存在僅通過不 完全由企業(yè)控制的個遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 25 或數(shù)個不確定未來事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實。 虧損合同，指種合同，根據(jù)該合同履行義務發(fā)生的不可避免費用超過了預期獲得的經(jīng)濟利益。 重組，指項由管理部門計劃和控制、并重大地改變了企業(yè)的經(jīng)營范圍或進行該經(jīng)營的方式的方案。 或有負債 11．企業(yè)不應確認或有負債。 12．除非含經(jīng)濟利益的資源流出的可能性極小，否則或有負債應按第 86 段要求的那樣予以披露， 13．企業(yè)聯(lián)合和各自對某項義務負有責任時，義務中預期由其他方面結算的部分應作為或有負債處理，企業(yè)對很可能要求含經(jīng)濟利益的資源流出的那 部分義務確認準備，除非極少的情況下不能對該義務作出可靠的估計。 14．或有負債可能不按最初預料的方式發(fā)展，因此，應對它們進行持續(xù)的評價，以確定含經(jīng)濟利益的資源流出的可能性是否已變?yōu)楹芸赡?，如果對應以前作為或有負債處理的事項的未來?jīng)濟利益流出的可能性變?yōu)楹芸赡芰?，則應在可能性發(fā)生變化當期的財務報表上確認一項準備（除非在極少的情況下不能作出可靠的估計）。 或有資產(chǎn) 15．企業(yè)不應確認或有資產(chǎn)。 16．或有資產(chǎn)通常由導致經(jīng)濟利益可能流入企業(yè)的未計劃的事項或其他未預料到的事項形成。索賠是或有資產(chǎn)的一個例子。 企業(yè)通過法律程序提出索賠，其結果具有不確定性。 17．或有資產(chǎn)不應在財務報表中予以確認，因為確認或有資產(chǎn)可能會導致那些可能永遠不會實現(xiàn)的收益得到確認。但是，收益基本肯定會實現(xiàn)時，相關資產(chǎn)已不是或有資產(chǎn)，此時將其確認是恰當?shù)模? 18．經(jīng)濟利益很可能流入時，應按第 89 段的要求披露或有資產(chǎn)。 19．應對或有資產(chǎn)進行持續(xù)評價，以確保情況的發(fā)展在財務報表中得到適當?shù)姆从?。?jīng)濟利益基本肯定會流入時，該資產(chǎn)和相關收益應在變化發(fā)生當期的財務報表上予以確認。經(jīng)濟利益只是很可能會流入時，企業(yè)應披露該或有資產(chǎn)（見第 89 段）。 計量 信達（阜新）房地產(chǎn)的風險管理及應對措施 26 20．確認為準備的金額應是資產(chǎn)負傻表日結算現(xiàn)時義務所要求支出的最好估計。 21．結算現(xiàn)時義務所要求支出的最好估計，應是企業(yè)在資產(chǎn)負債表日結算該義務，或在此時將該義務轉讓給第三方而合理支付的金額。在資產(chǎn)負債表日結算或轉讓義務通常不可能發(fā)生或是異常昂貴，但是，企業(yè)為結算或轉讓該義務進行合理支付的金額的估計，提供了資產(chǎn)負債表日結算現(xiàn)時義務所要求支出的最好估計。 22．結果和財務影響的估計由企業(yè)管理部門根據(jù)判斷，同時輔之以類似交易的經(jīng)驗和（某些情況下）獨立專家出具的報告來確定。應考慮的證據(jù)包括資 產(chǎn)負債表日后事項提供的附加證據(jù)。 23．圍繞予以確認為準備的金額的不確定性，可根據(jù)情況采用不同的方式處理，如果予以計量的準備涉及大量的項目，則應基于其相關的可能性，對各種可能結果進行加權來對義務進行估計，這種估計的統(tǒng)計方法稱為“預期價值法”。因此，給定金額的損失的可能性不同（比如說 60%或 90%）時，準備的金額也是不同的，如果存在可能結果的連續(xù)范圍，且該范圍中每一點和其他各點的可能性一樣，則范圍內(nèi)的各點均可采用。 24．計量一項單項義務時，單個最可能的結果可能是該負債的最好估計。但是，即使在這種情況下 ，企業(yè)也應考慮其他可能的結果，如果其他可能的結果大部分均比最可能的結果的金額高或低，則最好估計將是一項較高或較低的金額，例如，如果企業(yè)不得不糾正其為客戶建造的主要廠房中存在的嚴重失誤，則單個最可能金額可能是一次補救成功須花費的費用 1000 萬元，但是，如果存在重大的可能性，有必要作進一步的補救，則應提取一項較大金額的準備。 25．準備在稅前計量，因為準備的稅后結果及變化，應按《國際會計準則第 12 號所得稅》進行處理，風險和不確定性 26．不可避免地圍繞很多事項和情況的風險和不確定性，應在計算準備的最好估 計時予以考慮。 27．風險描述結果的變化，風險調(diào)整可能增加負債計量的金額。在不確定的情況下進行判斷需要謹慎，以使收益或資產(chǎn)不會高估，費用或負債不會低估，但是，不確定性并不說明應提取過多準備和故意夸大負債，例如，如果一個特別相反結果的預計費用是在謹慎的基礎上進行估計的，那么該結果不能人為地認為比實際的情況更可能。需要謹慎以避免對風險和不確定性進行重復調(diào)整，高估準備。 28．應按第 85 段（ 2）的要求披露與支出金額相關的不確定性。 遼寧工程技術 大學畢業(yè)設計（論文） 27 現(xiàn)值 29．如果貨幣時間價值的影響重大，準備的金額應是結算義務預期所 要求支出的現(xiàn)值。 30．因貨幣時間價值的影響，與資產(chǎn)負債表日后不久發(fā)生的現(xiàn)金流出有關的準備，比與較后發(fā)生的同樣金額的現(xiàn)金流出有關的準備更加負有義務。因此，影響重大時，準備應予折現(xiàn)。 31．折現(xiàn)率