【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居前兩位的自籌資金、其他資金來(lái)源都占資金來(lái)源總額的30％以上，且自籌資金一直保持著持續(xù)較快的增長(zhǎng)速度；第三大資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)銀行貸款，占資金來(lái)源總額約20％左右。看起來(lái)比較合理，但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金三大來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的住房按揭貸款，如按首付30％計(jì)算，自籌資金有大約70％來(lái)自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來(lái)源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預(yù)付款中也有60％一70％來(lái)自銀行貸款。按此計(jì)算，每年占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額60％以上的資金融資需求都是通過銀行取得，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及最終轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來(lái)源，而在資本市場(chǎng)的直接融資還不到融資總量的10％，房地產(chǎn)對(duì)銀行貸款的過度依賴可見一斑，同時(shí)也折射出現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的單一化和滯后。盡管貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)并非必然造成金融風(fēng)險(xiǎn)，但問題的關(guān)鍵在銀行體系是否健全及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式等外部環(huán)境是否完善。一方面，我國(guó)銀行體系的最大軟肋在于資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配，主要體現(xiàn)在銀行用以支持長(zhǎng)期資產(chǎn)的資金(比如住房抵押貸款)卻來(lái)自短期負(fù)債(比如儲(chǔ)蓄存款)，房地產(chǎn)開發(fā)融資則加劇了這一矛盾；另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式陳舊，缺乏專業(yè)分工，投資、建筑、銷售、運(yùn)營(yíng)等職能都集中在開發(fā)商，開發(fā)商幾乎涉足整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從而壟斷了房地產(chǎn)貸款需求，造成銀行無(wú)法分散貸款在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，房地產(chǎn)貸款投向集中。這種經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致銀行與開發(fā)商(或者項(xiàng)目)的收益高度正相關(guān)，一旦鏈條中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)經(jīng)由開發(fā)商(或者項(xiàng)目)傳導(dǎo)到銀行，并最終由銀行來(lái)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重大隱患。這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高，也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的不良貸款率節(jié)節(jié)攀高，成為影響經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重大隱患。3．股票和債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2003年9月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，“通知規(guī)定自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實(shí)際控制人未發(fā)生變更。對(duì)照這個(gè)條件，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法達(dá)到要求，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2％，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0．16％1431。因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，短時(shí)期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券、“伯樂投資券”、“富島投資券’’，總計(jì)1．5億元，這三種債券按《企業(yè)債券暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行。恫年9月北京遠(yuǎn)華房地產(chǎn)發(fā)行了2900萬(wàn)元，利率為10．1％，期限為3．5年的債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無(wú)法償還事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房企發(fā)行了債券，分別是深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998年深圳業(yè)債券’’；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房企大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占份額一直很低，而且19972001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房企債券只占當(dāng)年房企資金來(lái)源的0．001％[44。這與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通2004年伴隨著《國(guó)務(wù)院推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)債券融資的態(tài)度有實(shí)質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例的發(fā)展思路，債券市場(chǎng)發(fā)行將有一個(gè)較大的增長(zhǎng)。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房企債券的發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房企發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。4．房地產(chǎn)資金信托活躍房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。另一種模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35％的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。而且對(duì)房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)緊張的企業(yè)，信托投資公司通過一次性購(gòu)買其部分資產(chǎn)向其提供后續(xù)開發(fā)資金，待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后再購(gòu)回。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于政策、市場(chǎng)或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補(bǔ)上資金缺口。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個(gè)很好的補(bǔ)充。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托作為我國(guó)融資渠道的創(chuàng)新，已成為房地產(chǎn)融資的新寵。不過，信托產(chǎn)品由于政策的限制仍然存在一定欠缺，比如，央行《關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃限賣200份，因此融資總額會(huì)受到一定限制。而且，目前受政策調(diào)控影響明顯。2006年8月初，銀監(jiān)會(huì)以“特急文件”形式下發(fā)的54號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，該通知要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行212號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》的有關(guān)規(guī)定。這意味著，有附加回購(gòu)承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托也視為對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資的渠道的難度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量也應(yīng)聲落地，8月共發(fā)行6個(gè)，較上月減少4個(gè)，大幅回落40％。3．2．2融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1．融資渠道過于單一我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達(dá)，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。但我?guó)房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)尚未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展，因而其它融資方式一直以來(lái)受到較多限制，發(fā)展緩慢，多元化資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系遠(yuǎn)未形成。由于融資渠道過度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸的擴(kuò)張與收縮十分敏感，近年來(lái)信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受了巨大沖擊，又難以從其它途徑籌措到足夠資金來(lái)滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2．權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡我國(guó)資本市場(chǎng)剛剛起步，在結(jié)構(gòu)方面存在著問題。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是單一品種主導(dǎo)的市場(chǎng)，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不僅廣泛存在債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且兩者除了有繁榮的一級(jí)市場(chǎng)外，還存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。3．銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)。作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。4．缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。5．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。6．房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)理性的融資決策房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷，而缺乏對(duì)融資問題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求和收益的了解不到位，對(duì)可采用的融資渠道和方式的發(fā)掘不充分，對(duì)融資結(jié)構(gòu)于資本結(jié)構(gòu)的影響不清楚，對(duì)如何設(shè)計(jì)融資方案、怎樣優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)缺乏明確的決策依據(jù)和科學(xué)的分析手段。因而對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的資金運(yùn)作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達(dá)到最大化從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的問題。往往等到項(xiàng)目開發(fā)后期才明確項(xiàng)目是否盈利，原融資方案是否經(jīng)濟(jì)、可靠，但此時(shí)已錯(cuò)過了資金運(yùn)作的最佳時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實(shí)踐中，非理性因素對(duì)融資決策的影響是明顯的。例如，開發(fā)商會(huì)盡可能多地申請(qǐng)銀行貸款而不太考慮資產(chǎn)負(fù)債率的影響，即使在初始階段就有充分的外源融資渠道可以選擇，也會(huì)優(yōu)先選用債務(wù)融資，再才是權(quán)益融資。雖然權(quán)益融資可以充實(shí)自有資金，但開發(fā)商不甘心將利潤(rùn)拱手相讓，所以輕易不會(huì)出讓股權(quán)用以融資，這是造成自有資金不足的根本原因。3．3投資風(fēng)險(xiǎn)分析3．3．1房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀1．房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，2001—2006年6年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344．11億元增長(zhǎng)到2006年的19422．92億元，2006年投資規(guī)模是2001年的3．06倍。其中對(duì)住宅的投資額占有較大比例，就2006年來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅的投資占所有投資額的70％；對(duì)住宅投資中加大了別墅、高檔公寓的投資，大幅減少了對(duì)經(jīng)濟(jì)使用房的投資(如表3．2所示)。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率高目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率仍然過高，而且房?jī)r(jià)也過高。這兩者本來(lái)應(yīng)該是相反的?？罩寐矢?，房?jī)r(jià)就應(yīng)該低；空置率低，房?jī)r(jià)才會(huì)高。這種不正常的現(xiàn)象由來(lái)已久，而且愈來(lái)愈嚴(yán)重。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的2008年6月份“國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截止到2008年6月末，全國(guó)商品房空置面積為1．27億平方米，增長(zhǎng)2．2％。這正是由于2007年樓市銷售火暴、房?jī)r(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤(rùn)的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤(rùn)率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來(lái)，購(gòu)房人的消費(fèi)能力漸漸無(wú)法跟上瘋漲的房?jī)r(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購(gòu)房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國(guó)家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房?jī)r(jià)有所下降，但總體房?jī)r(jià)仍然過高。3．房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理很多房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)利潤(rùn)較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達(dá)到有目的地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達(dá)到平衡。國(guó)內(nèi)學(xué)者將城市家庭按收入水平的差異分為五種類型：(1)貧困型占4％左右，認(rèn)為該類家庭適合安居工程；(2)溫飽型占34％左右，認(rèn)為該類家庭適合安居工程；(3)小康型占55％左右，認(rèn)為該類家庭適合商品房；(4)富裕型占6％左右，認(rèn)為該類家庭適合高檔公寓；(5)富豪型占1％左右，認(rèn)為該類家庭適合別墅。因此可見，對(duì)于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。但是，由于我國(guó)目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤(rùn)規(guī)定不超過3％，非常不符合市場(chǎng)化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來(lái)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，而傾向于開發(fā)利潤(rùn)高的別墅等。4．房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強(qiáng)于其他行業(yè)，但實(shí)際情況恰恰相反。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開發(fā)。我國(guó)目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。3．3．2投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1．房地產(chǎn)粗放型開發(fā)城市化規(guī)模的盲目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國(guó)家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。另外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度不高，我國(guó)目前住宅產(chǎn)品的品種僅僅是美國(guó)的5％，從業(yè)人員年均竣工面積僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的20％，勞動(dòng)生產(chǎn)率僅及發(fā)達(dá)國(guó)家的30％50％，而單位耗能卻是同等條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍。從住宅產(chǎn)業(yè)的“模數(shù)化——標(biāo)準(zhǔn)化——工業(yè)化——產(chǎn)業(yè)化的歷程來(lái)看，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)基本上還處于一種粗放型的發(fā)展階段。2．房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快