【文章內(nèi)容簡介】 給和需求兩個子系統(tǒng)，而從理論和實踐上來看，供給系統(tǒng)密切相關(guān)的變量包括：土地供給計劃、土地拍賣面積、土地價格、新開工建設(shè)面積、施工面積、竣工面積、庫存面積、房價、開發(fā)商預期、房地產(chǎn)投資、利率等；需求系統(tǒng)密切相關(guān)的變量包括：城市人口、家庭收入、房價、購房者預期、利率、風險偏好等。此外，我們還需要為房地產(chǎn)的開工和建設(shè)引入相應的延遲時間，為房地產(chǎn)價格粘性調(diào)整及相關(guān)預期調(diào)整引入延遲時間，而為了研究宏觀調(diào)控政策的需要，系統(tǒng)中還可以植入容積率、限期開工、限購等政策系數(shù)。系統(tǒng)的因果關(guān)系確定系統(tǒng)邊界之后，就需要對納入模型的相互影響、相互聯(lián)系的變量進行分析，在系統(tǒng)動力學中變量之間的相互關(guān)系被概括成因果關(guān)系。因果關(guān)系分析是系統(tǒng)動力學建模的基礎(chǔ)，反映了我們對系統(tǒng)動態(tài)形成原因的基本認知。關(guān)于房地產(chǎn)供求相關(guān)因果關(guān)系，古典經(jīng)濟學理論認為，在虛擬的瓦爾拉斯拍賣人的作用下，供給和需求的均衡能夠最終決定市場價格；然而，除了股票、債權(quán)等電子撮合交易市場，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實際市場中的交易摩擦都比較顯著，為此，制度經(jīng)濟學和信息經(jīng)濟學等相繼提出了交易費用理論、拍賣理論、價格搜尋理論等來解釋交易（均衡）黑箱。根據(jù)經(jīng)濟理論和實際觀察，我們認為在房地產(chǎn)銷售過程中，開發(fā)商行為類似做市商拍賣：通過調(diào)整價格來維持庫存穩(wěn)定，但為了維持商譽等原因，也可能使得房價短期內(nèi)也表現(xiàn)出較強的粘性。而需求者購買行為如果扣除基于價格上漲預期的投機因素，則類似基于效用的真實報價情況下得到市場出清時的最低報價。而由于實際市場受預期及交易摩擦影響，現(xiàn)實市場始終達不到市場出清不均衡狀態(tài)，在系統(tǒng)建模往往不需要達到均衡。但是，為了更清楚客觀的反映泡沫產(chǎn)生與變化，我們還是假定了系統(tǒng)初始處于均衡狀態(tài)。圖1 系統(tǒng)因果關(guān)系圖上圖中帶箭頭的線段為因果鏈,表明了兩個要素之間的因果關(guān)系，因果鏈上的正負號表明變量間相互影響的性質(zhì)，其中正號表示正相關(guān)關(guān)系，負號表示負相關(guān)關(guān)系，而自行相連成的因果關(guān)系環(huán)也稱為反饋環(huán)。同樣，反饋環(huán)也帶有正負性，如果包括偶數(shù)個負因果鏈，則反饋環(huán)為正；如果包括奇數(shù)個負因果鏈，則反饋環(huán)為負。根據(jù)定理,可以看出房地產(chǎn)系統(tǒng)的因果關(guān)系圖中有兩個主要的反饋環(huán)，即需求子系統(tǒng)中正的投機需求反饋環(huán)和負的供給反饋環(huán)。值得注意的是，上述反饋環(huán)中還標志出了施工建設(shè)存在物質(zhì)延遲，以及房價預期調(diào)整中存在的信息延遲。系統(tǒng)模型的流程圖上述因果關(guān)系分析初步刻畫了模型變量之間的相關(guān)性和反饋過程，為了進一步區(qū)分變量性質(zhì)和分析邏輯關(guān)系，我們還要引入水平變量、速率變量、輔助變量和常數(shù)等概念，并將相關(guān)變量動態(tài)化過程通過反饋、延遲等要素刻畫出來，以構(gòu)成更加深入的系統(tǒng)行為關(guān)系圖，從而明確系統(tǒng)反饋形式和控制規(guī)律。因此，我們利用VENSIM系統(tǒng)動力學軟件著手構(gòu)建系統(tǒng)的流程圖。首先是從物質(zhì)流守恒出發(fā)，模擬了土地拍賣開發(fā)過程和住宅建筑銷售過程；其次是借鑒物流鏈中的庫存調(diào)整模型，著力分解了房價調(diào)整的微觀市場行為，反映了開發(fā)商根據(jù)需求引起的庫存變化而調(diào)整價格的過程；最后我們還通過構(gòu)建物質(zhì)和信息延遲，刻畫了理論和實際上都至關(guān)重要的交易摩擦、供給剛性和價格粘性等市場微觀特征。圖2 系統(tǒng)流程圖由于系統(tǒng)動力學研究的是復雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)，系統(tǒng)中變量的關(guān)系紛繁復雜，通常沒有被觀測和度量過，更沒有為此建立起普遍認可的數(shù)量方程。因此，在模型的模擬調(diào)試過程中，我們還需要通過恰當?shù)臄?shù)據(jù)分析、時序回歸、文獻搜索和專家判斷來確定參數(shù)，或者利用表函數(shù)的方法刻畫變量的對應關(guān)系。在上圖中，我們通過表函數(shù)來獲取利率對需求和開發(fā)進度負面影響因子、房價對投機需求和開發(fā)進度的正面影響因子，以及地價與土地拍賣開發(fā)的正的相關(guān)因子。而施工延遲和開工延遲通過狀態(tài)變量/速率變量獲得，施工延遲＝月均累計施工面積247。月均竣工面積，開工延遲＝月均累計購置土地容積率247。月均新開工面積，銷售延遲＝累計待售面積247。月均銷售面積，其中關(guān)于容積率同樣需要依靠數(shù)據(jù)探索發(fā)現(xiàn)，名義上容積率用竣工面積與土地開發(fā)完成面積的比值來表示，由于數(shù)據(jù)反映的竣工決算、土地完成開發(fā)往往不相匹配，且包含商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，因此可能會高于實際中感覺到的容積率。此外，通過文獻調(diào)研和專家訪談后，將房價調(diào)整延遲和逾期價格調(diào)整延遲設(shè)置為3個月，即開發(fā)商和消費者在接收市場信息后1個季度內(nèi)調(diào)整自己的價格判斷。表1 模型相關(guān)系數(shù)表　年度施工延遲（月）開工延遲（月）銷售延遲（月）容積率20002001200220032004200520062007200820092010平均數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算后獲得四、系統(tǒng)模型仿真在建構(gòu)完成房地產(chǎn)市場模型后，通常需要接著進行模型的檢驗，檢驗一般分為四大項：第一項為穩(wěn)態(tài)測試，主要是了解模型結(jié)構(gòu)的正確性，即是否保持穩(wěn)定狀態(tài)；第二項為階梯測試，其檢驗在外力沖擊后，是否能夠回復到原來穩(wěn)定狀態(tài)，以及須多久的時間；第三項目為季節(jié)性波動測試，主要檢定模式是否具有時相關(guān)系及周期關(guān)系；第四項為實際數(shù)據(jù)測試，以輸出是否符合實際狀況。在這里，我們?yōu)榱颂接懛康禺a(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)生的不穩(wěn)定性，在模型界定時曾把有內(nèi)生性質(zhì)的部分變量界定為環(huán)境變量，并設(shè)計了系統(tǒng)處于穩(wěn)定均衡的初始值，因此，還需要進行的是前兩項檢驗。實際上，這兩項檢驗恰恰也反映了房地產(chǎn)泡沫的形成和演化，也正是系統(tǒng)仿真的重要部分。仿真情景設(shè)定為了完成系統(tǒng)模型的檢驗和仿真，首先要分析設(shè)置不同仿真的情景，也就是在初始均衡狀態(tài)的情況下，為系統(tǒng)設(shè)置不同的外部沖擊。在我國現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，最主要的外部沖擊來源于收入提高和城市化帶來的需求沖擊，所以，這里將其簡化為自住需求變量的三種變化：發(fā)生隨機擾動、短期脈沖影響、需求穩(wěn)定增長，前兩種實驗對于測試模型穩(wěn)健性也有幫助。各狀態(tài)的模型設(shè)定如下：初始均衡狀態(tài)：自住需求常數(shù)=2500；需求隨機波動狀態(tài)：自住需求常數(shù)=2500+randomnormal(1000,1000,0,10,4)；短期需求沖擊：自住需求常數(shù)=2500+500*PULSE(3, 3 )；長期需求沖擊：自住需求常數(shù)= 2500+50*RAMP( , 1, 120 )。系統(tǒng)仿真結(jié)果從上述常數(shù)變量的變動出發(fā)，我們在不同的設(shè)定情景下得到了10年（120個月）的仿真結(jié)果。整體上來看，房地產(chǎn)系統(tǒng)自身存在較強的不穩(wěn)定性，僅僅是隨機擾動就能夠?qū)е率袌龀霈F(xiàn)大幅波動，而且無法恢復平穩(wěn)。與供應鏈中的牛鞭效應非常類似，由于房地產(chǎn)供給也存在多階段的延遲，需求信息的不真實性會沿著價格供給鏈條逆流而上，并產(chǎn)生逐級放大的現(xiàn)象。在于投機