房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析及對策研究(編輯修改稿)
2025-08-23 04:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 使房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地取得成本大幅上漲。由下圖3可見，20012009年我國36個重點(diǎn)城市平均地價(jià)增長率均為正值，綜合用地平均地價(jià)得平均增長率在6%以上，且以居住類用地的地價(jià)增長最明顯。如此大幅的地價(jià)增長，加大了開發(fā)商的土地取得成本，房價(jià)上漲成為必然。圖3 20012009年全國36個重點(diǎn)城市平均地價(jià)增長率數(shù)據(jù)來源：2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨高檔化建造成本與建筑材料的價(jià)格和勞動力的成本密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與物價(jià)水平的上升，建材價(jià)格的上漲與勞動力成本的提高在此不做贅述。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化，從景觀設(shè)計(jì)的豐富、環(huán)保建材的使用、智能設(shè)施的添置、戶型設(shè)計(jì)的多元以及服務(wù)配套的增添等方面清楚可見。表4 1999—2008年竣工房屋造價(jià)年份1999200020012002200320042005200620072008竣工房屋造價(jià)（元/m2）1152113911281184127314021451156416571795數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009原材料與勞動力成本的增長以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化，在竣工房屋的造價(jià)中可清楚顯示。分析表4中數(shù)據(jù)可得：歷年竣工房屋造價(jià)呈增長趨勢（2001年除外）。造價(jià)的增長，有原材料與勞動力成本的增長成分，也有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的原因。至于各因素所起作用大小暫不討論。同時， 06年造價(jià)比05年增加113元/m2，07年比06年增長93元/m2，08年又比07年增長138元/m2，連續(xù)三年造價(jià)的大幅增長自然的就與近年來房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化聯(lián)系起來?？⒐し课菰靸r(jià)的增加，對開發(fā)商而言是成本的增加，而成本的增加最終將轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，表現(xiàn)為房價(jià)的加倍上漲。、規(guī)費(fèi)雜具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。開發(fā)稅金種類繁多，累積效果明顯。%%，會直接提高房地產(chǎn)開發(fā)成本。各項(xiàng)規(guī)費(fèi)更是種類繁雜，諸如土地測繪費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等各種有形、無形的規(guī)費(fèi)，最終都將轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。因此，稅金高、規(guī)費(fèi)雜，同高地價(jià)一樣，讓房價(jià)的基礎(chǔ)發(fā)生了變化，成為房價(jià)上漲的推手。，炒房團(tuán)聲勢浩大近幾年，許多民間資本由股票市場流入房地產(chǎn)市場，投機(jī)套利的買家大量存在；同時，在人民幣升值的預(yù)期下，大量國際資本進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，住房虛擬需求不斷膨脹。大量投機(jī)套利買家的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求變大，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)偏離價(jià)值基礎(chǔ)持續(xù)上漲[5]。另外，從溫州炒房團(tuán)到山西炒房團(tuán)再到青海炒房團(tuán)，各地炒房團(tuán)聲勢浩大。這些炒房大軍為當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲做出貢獻(xiàn)后，迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各大中城市甚至海外，嚴(yán)重影響房價(jià)的整體水平。于炒房者，他們不差錢，就怕房價(jià)漲得太少。他們的活躍催生了一房難求的現(xiàn)象，也堅(jiān)定了房地產(chǎn)商漲價(jià)的信心。投機(jī)套利者與炒房團(tuán)頻繁的買進(jìn)賣出，制造房地產(chǎn)市場繁榮的景象，刺激房價(jià)的上漲。商品交易中，賣方所起作用固然不容忽視，但是如果買方?jīng)]有回應(yīng)，交易仍然無法達(dá)成。因此，房價(jià)的快速上漲與購房者所表現(xiàn)的部分特征不無關(guān)系。，使購房者陷入無意識的跟風(fēng)中由于市場信息的不對稱性，大部分居民在市場炒作人為制造的漲價(jià)氣氛中，受囤積房源、虛假宣傳、虛假交易、哄抬房價(jià)等誤導(dǎo)市場預(yù)期的行為影響下，會會擔(dān)心當(dāng)前不買房價(jià)格會再漲。以至許多近期無購房意愿的家庭，在銀行、公積金消費(fèi)信貸的支持下，提前購房。致使需求提前釋放，短期內(nèi)供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)搶購熱潮[6]?！叭胧馈薄ⅰ皧W運(yùn)”、“世博”等利好消息，在開發(fā)商有目的的炒作下，使消費(fèi)者產(chǎn)生“房價(jià)會大漲”社會心理預(yù)期，視為應(yīng)該購房的訊號。此情況下，消費(fèi)者將加速自己的購房行為，陷入無意識的跟風(fēng)，成為促進(jìn)房價(jià)上漲的原因之一。，推動房價(jià)上漲我國一直延傳著成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念，同時又有將遺產(chǎn)留給后人的文化。在這種傳統(tǒng)文化的影響下，中年人、老年人為后代留下房產(chǎn)的信念根深蒂固，為此拼命置業(yè)；年輕人則認(rèn)為沒有房產(chǎn)作為生活保障就無法成家立業(yè)，迫使全家共同為置業(yè)奮斗。城市人如此，農(nóng)村人尤甚。改革開放后，與世界接軌不僅沒能使國民淡化購房置業(yè)的觀念，相反使擁有不動產(chǎn)成為生活穩(wěn)定的衡量因素之一。同時，美國老太太和中國老太太的故事深刻影響著現(xiàn)代人的消費(fèi)觀念，使提前消費(fèi)、貸款買房更多的為現(xiàn)代人所認(rèn)可與選擇。在傳統(tǒng)文化的期許下，大多數(shù)人一有條件就會購房置業(yè)，推動房價(jià)上漲。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、社會、人文等方面諸多因素，上述原因在推動房價(jià)上漲上至關(guān)重要，同時還有很多沒有羅列的原因同樣不可忽視。諸如，我國的外匯儲備情況、匯率和利率的變動、通貨膨脹情況、金融環(huán)境、市場炒作和市場信息的不對稱性以及居民對不動產(chǎn)的偏好等，限于篇幅在此不作詳述。4高房價(jià)的危害分析房價(jià)的合理上漲是政府和人民所樂見的，但是其暴漲卻貽害無窮。房地產(chǎn)業(yè)屬于暴利行業(yè)，平均利潤率在40%左右，近年來，眾多不同行業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以各種方式，直接或間接地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。特別是2009年獲得最多信貸和財(cái)政支持的大型國企，都將大量資金轉(zhuǎn)入樓市，不僅直接推高了地價(jià)、房價(jià)，更分流了原本用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的資金支持。這些企業(yè)輕松取得高利潤后，將更傾心于房地產(chǎn)業(yè)。同時，隨著房地產(chǎn)市場不斷趨熱，將會有更多的企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)的泡沫會越吹越大。這對尚在恢復(fù)中的實(shí)體投資信心是致命的打擊。樓市資產(chǎn)價(jià)格的快速上升具有極強(qiáng)的誘惑力，部分資金會以各種方式進(jìn)入樓市，助推房產(chǎn)價(jià)格上漲，從而直接影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[7]。，飲鴆止渴近年來，部分政府通過地價(jià)抬高房價(jià)，抬高了房價(jià)再推動地價(jià)這樣的手段，來增加政府財(cái)政收入提高GDP。但是，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不可能持久的。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，靠的應(yīng)該是政府的正確決策、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、廣大人民勞動的積極性……而土地是一種不可再生資源，終有一天會炒完。因此，這種炒地價(jià)炒房價(jià)的做法，對一個地區(qū)來說，雖然短期內(nèi)有好看的GDP，但這無疑是飲
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