【文章內容簡介】 使房地產開發(fā)投資中土地取得成本大幅上漲。由下圖3可見，20012009年我國36個重點城市平均地價增長率均為正值，綜合用地平均地價得平均增長率在6%以上，且以居住類用地的地價增長最明顯。如此大幅的地價增長，加大了開發(fā)商的土地取得成本，房價上漲成為必然。圖3 20012009年全國36個重點城市平均地價增長率數據來源：2009年全國主要城市地價狀況分析報告，產品結構日趨高檔化建造成本與建筑材料的價格和勞動力的成本密切相關。隨著經濟發(fā)展與物價水平的上升，建材價格的上漲與勞動力成本的提高在此不做贅述。產品結構的高檔化，從景觀設計的豐富、環(huán)保建材的使用、智能設施的添置、戶型設計的多元以及服務配套的增添等方面清楚可見。表4 1999—2008年竣工房屋造價年份1999200020012002200320042005200620072008竣工房屋造價（元/m2）1152113911281184127314021451156416571795數據來源：中國統(tǒng)計年鑒2009原材料與勞動力成本的增長以及產品結構的高檔化，在竣工房屋的造價中可清楚顯示。分析表4中數據可得：歷年竣工房屋造價呈增長趨勢（2001年除外）。造價的增長，有原材料與勞動力成本的增長成分，也有產品結構高檔化的原因。至于各因素所起作用大小暫不討論。同時， 06年造價比05年增加113元/m2，07年比06年增長93元/m2，08年又比07年增長138元/m2，連續(xù)三年造價的大幅增長自然的就與近年來房地產產品結構的高檔化聯(lián)系起來?？⒐し课菰靸r的增加，對開發(fā)商而言是成本的增加，而成本的增加最終將轉嫁到購房者身上，表現(xiàn)為房價的加倍上漲。、規(guī)費雜具體來說，房地產開發(fā)中涉及的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加費、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。開發(fā)稅金種類繁多，累積效果明顯。%%，會直接提高房地產開發(fā)成本。各項規(guī)費更是種類繁雜，諸如土地測繪費、規(guī)劃設計費、交易手續(xù)費等各種有形、無形的規(guī)費，最終都將轉嫁到購房者身上。因此，稅金高、規(guī)費雜，同高地價一樣，讓房價的基礎發(fā)生了變化，成為房價上漲的推手。，炒房團聲勢浩大近幾年，許多民間資本由股票市場流入房地產市場，投機套利的買家大量存在；同時，在人民幣升值的預期下，大量國際資本進入我國房地產市場，住房虛擬需求不斷膨脹。大量投機套利買家的存在，導致房地產市場的投機性需求變大，進而導致房價偏離價值基礎持續(xù)上漲[5]。另外，從溫州炒房團到山西炒房團再到青海炒房團，各地炒房團聲勢浩大。這些炒房大軍為當地房價的上漲做出貢獻后，迅速轉戰(zhàn)全國各大中城市甚至海外，嚴重影響房價的整體水平。于炒房者，他們不差錢，就怕房價漲得太少。他們的活躍催生了一房難求的現(xiàn)象，也堅定了房地產商漲價的信心。投機套利者與炒房團頻繁的買進賣出，制造房地產市場繁榮的景象，刺激房價的上漲。商品交易中，賣方所起作用固然不容忽視，但是如果買方沒有回應，交易仍然無法達成。因此，房價的快速上漲與購房者所表現(xiàn)的部分特征不無關系。，使購房者陷入無意識的跟風中由于市場信息的不對稱性，大部分居民在市場炒作人為制造的漲價氣氛中，受囤積房源、虛假宣傳、虛假交易、哄抬房價等誤導市場預期的行為影響下，會會擔心當前不買房價格會再漲。以至許多近期無購房意愿的家庭，在銀行、公積金消費信貸的支持下，提前購房。致使需求提前釋放，短期內供求關系失衡，出現(xiàn)搶購熱潮[6]?！叭胧馈?、“奧運”、“世博”等利好消息，在開發(fā)商有目的的炒作下，使消費者產生“房價會大漲”社會心理預期，視為應該購房的訊號。此情況下，消費者將加速自己的購房行為，陷入無意識的跟風，成為促進房價上漲的原因之一。，推動房價上漲我國一直延傳著成家立業(yè)要先置恒產的觀念，同時又有將遺產留給后人的文化。在這種傳統(tǒng)文化的影響下，中年人、老年人為后代留下房產的信念根深蒂固，為此拼命置業(yè)；年輕人則認為沒有房產作為生活保障就無法成家立業(yè)，迫使全家共同為置業(yè)奮斗。城市人如此，農村人尤甚。改革開放后，與世界接軌不僅沒能使國民淡化購房置業(yè)的觀念，相反使擁有不動產成為生活穩(wěn)定的衡量因素之一。同時，美國老太太和中國老太太的故事深刻影響著現(xiàn)代人的消費觀念，使提前消費、貸款買房更多的為現(xiàn)代人所認可與選擇。在傳統(tǒng)文化的期許下，大多數人一有條件就會購房置業(yè)，推動房價上漲。 房地產價格上漲，涉及政治、經濟、社會、人文等方面諸多因素，上述原因在推動房價上漲上至關重要，同時還有很多沒有羅列的原因同樣不可忽視。諸如，我國的外匯儲備情況、匯率和利率的變動、通貨膨脹情況、金融環(huán)境、市場炒作和市場信息的不對稱性以及居民對不動產的偏好等，限于篇幅在此不作詳述。4高房價的危害分析房價的合理上漲是政府和人民所樂見的，但是其暴漲卻貽害無窮。房地產業(yè)屬于暴利行業(yè)，平均利潤率在40%左右，近年來，眾多不同行業(yè)的經濟實體以各種方式，直接或間接地進入房地產開發(fā)。特別是2009年獲得最多信貸和財政支持的大型國企，都將大量資金轉入樓市，不僅直接推高了地價、房價，更分流了原本用于實體經濟投資的資金支持。這些企業(yè)輕松取得高利潤后，將更傾心于房地產業(yè)。同時，隨著房地產市場不斷趨熱，將會有更多的企業(yè)轉向房地產投資，使房地產的泡沫會越吹越大。這對尚在恢復中的實體投資信心是致命的打擊。樓市資產價格的快速上升具有極強的誘惑力，部分資金會以各種方式進入樓市，助推房產價格上漲，從而直接影響到實體經濟的發(fā)展[7]。，飲鴆止渴近年來，部分政府通過地價抬高房價，抬高了房價再推動地價這樣的手段，來增加政府財政收入提高GDP。但是，這種經濟發(fā)展是不可能持久的。地區(qū)經濟的持續(xù)發(fā)展，靠的應該是政府的正確決策、合理的產業(yè)結構、廣大人民勞動的積極性……而土地是一種不可再生資源，終有一天會炒完。因此，這種炒地價炒房價的做法，對一個地區(qū)來說，雖然短期內有好看的GDP，但這無疑是飲