【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的 基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。第二章 房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題及原因分析第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體系交叉依我國(guó)目前管理體制，評(píng)估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估，且分屬于國(guó)有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國(guó)土資源部等國(guó)屬事業(yè)單位，相應(yīng)的評(píng)估人員也分為資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，三個(gè)子行業(yè)各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，管理辦法多從本部門出發(fā)，各部門之間卻未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而導(dǎo)致一個(gè)部門的評(píng)估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象直接限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。二、評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的壓力增大一方面，評(píng)估行業(yè)自身受區(qū)域影響較大，不同的區(qū)域?qū)υu(píng)估的需求不同，業(yè)務(wù)普遍較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)評(píng)估人員有很高的要求。而且，從各級(jí)房地產(chǎn)管理部門脫離出來，進(jìn)行脫鉤改制后，廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，其從業(yè)人員也失去了依靠，真正面對(duì)市場(chǎng)，成為市場(chǎng)人，壓力在不知不覺中增大，不能很快適應(yīng)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。并且由于市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常變化，房地產(chǎn)價(jià)格常常會(huì)受到很大影響，對(duì)從事房地產(chǎn)評(píng)估的人員提出更高的要求。第二節(jié) 實(shí)例驗(yàn)證下面的例子說明房地產(chǎn)價(jià)格隨環(huán)境變化，對(duì)估價(jià)人員提出更大的挑戰(zhàn)。評(píng)估對(duì)象為云南昆明滇池路老小區(qū)，背景為昆明城中村正在進(jìn)行改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)為滇池路板塊價(jià)值的提升帶來了契機(jī)，區(qū)域房產(chǎn)評(píng)估價(jià)也有了上升空間。去年，南亞30號(hào)片區(qū)的城中村改造開了好頭，滇池路板塊內(nèi)漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動(dòng)。受城中村改造及新項(xiàng)目面市的拉動(dòng)，未來區(qū)域評(píng)估價(jià)有一定的提升空間。尤其是南亞風(fēng)情第壹城（原南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)）已經(jīng)確定進(jìn)駐項(xiàng)目，主要有昆明第一個(gè)白金五星級(jí)酒店、西南地區(qū)第一個(gè)A級(jí)超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級(jí)電影院以及國(guó)內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底開盤?！暗岢芈繁倍螀^(qū)域內(nèi)，一般性普通住宅評(píng)估價(jià)在4000元/平方米上下徘徊，品質(zhì)較高的樓盤，評(píng)估價(jià)也相對(duì)高些，最高評(píng)估價(jià)每平方米將會(huì)接近6000元?！崩ッ髟朴⒑惴康禺a(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理李林介紹。這是一宗對(duì)住宅地價(jià)格評(píng)估的案例。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的評(píng)估對(duì)象，在對(duì)其本身的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算之后，周圍的環(huán)境如交通便利程度、距市中心的距離、周圍基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度等，都會(huì)對(duì)其的價(jià)格造成很大的影響，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)以及多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的上馬，滇池路中段在商業(yè)價(jià)值上面臨更大的機(jī)會(huì)，周圍良好的消費(fèi)環(huán)境及生活條件使得原來的滇池路老小區(qū)的房?jī)r(jià)上升了近50%。在評(píng)估此案例時(shí)，需要評(píng)估人員在按照估價(jià)方法計(jì)算出待估對(duì)象價(jià)格后，根據(jù)其周圍環(huán)境適當(dāng)調(diào)整。第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估存在問題及考驗(yàn)一、不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類：（一）原各級(jí)房管部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。（二）沒有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤(rùn)，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。二、房地產(chǎn)評(píng)估人員整體素質(zhì)偏低從整個(gè)評(píng)估行業(yè)來看，專業(yè)評(píng)估人員數(shù)量較少。有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師等專業(yè)人員總數(shù)不超過6萬人，而實(shí)際在各類房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中工作的大概只有 4萬人。大約1/3的兼職人員掛靠，并且極個(gè)別單位在注冊(cè)后把注冊(cè)資金抽走。另一方面，各地對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴(yán)重；而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，并且通過后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能總體體現(xiàn)估價(jià)師的水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。三、評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低，商人性質(zhì)嚴(yán)重，真正做評(píng)估工作的是那些根本沒有評(píng)估師資格，估價(jià)經(jīng)歷也很少的人。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估操作一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地計(jì)算套用公式，在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。四、國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大中國(guó)加入WTO后，加大對(duì)外開放程度，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌，有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn)，并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，有世界知名的評(píng)估機(jī)構(gòu)，他們的加入必將搶占我們的市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。第三章 房地產(chǎn)估價(jià)問題解決對(duì)策第一節(jié) 目前存在的問題一、管理不善（一）政出多門。房地產(chǎn)評(píng)估收益頗豐，由于利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)這一市場(chǎng)和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產(chǎn)管理部門、國(guó)家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價(jià)管理部門。依筆者所見，由于金融部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。這五個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。（二）政企不分。以上各部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評(píng)估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，一方面從事評(píng)估管理及其與評(píng)估相關(guān)的行政管理，一方面又承接除行政性評(píng)估以外的經(jīng)營(yíng)性評(píng)估業(yè)務(wù)。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評(píng)估所的評(píng)估報(bào)告，或宣布其評(píng)估報(bào)告有問題（實(shí)際是暗示無效），或強(qiáng)調(diào)須經(jīng)本部門（包括金融單位）“確認(rèn)”。如一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押，上述有關(guān)部門或所屬評(píng)估所都可以從管理的角度說明其中的評(píng)估非我莫屬，搞“指定評(píng)估”，否則要么對(duì)其他評(píng)估所的評(píng)估報(bào)告“雞蛋里面挑骨頭”不予承認(rèn)，要么在管理上不予通過或“確認(rèn)”，委托單位只好忍氣吞聲，搞“曲線救國(guó)”，往往重復(fù)委托評(píng)估，其評(píng)估的結(jié)果懸殊。更有甚者，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。作為抵押人為減少抵押費(fèi)用，往往不愿意通過評(píng)估所評(píng)估，但是有關(guān)部門卻硬性規(guī)定非經(jīng)評(píng)估不得辦理抵押貸款手續(xù)。上述行為扭曲了評(píng)估市場(chǎng)，導(dǎo)致有行政職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)“吃不了”，而多數(shù)經(jīng)營(yíng)型的評(píng)估機(jī)構(gòu)又“吃不飽”，評(píng)估行業(yè)難以在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。二、素質(zhì)不高（一）估價(jià)師“少而不精”。到目前為止，全國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)師7200名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。以南京為例1996年只有39名估價(jià)師（其中注冊(cè)24名），而評(píng)估所卻有37家，（如加上最近公布的名額也不到2名），于是大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作?，F(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也有缺陷：一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，尤其是對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序，于是一大批走出校門不久從未從事過評(píng)估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠被卡在門外（其實(shí)其他職稱評(píng)定對(duì)學(xué)歷要求都是先寬后嚴(yán)）。其結(jié)果是有估價(jià)師的資格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價(jià)師資格，加上不少評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價(jià)人員也會(huì)一、二種方法，各個(gè)部門的估價(jià)人員一般只熟悉與本部門管理業(yè)務(wù)相關(guān) 的評(píng)估業(yè)務(wù)，而對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)