【文章內(nèi)容簡介】 則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的 基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。第二章 房地產(chǎn)估價存在的問題及原因分析第一節(jié) 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理體系交叉依我國目前管理體制，評估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估和土地評估，且分屬于國有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國土資源部等國屬事業(yè)單位，相應(yīng)的評估人員也分為資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師，三個子行業(yè)各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，管理辦法多從本部門出發(fā)，各部門之間卻未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份房地產(chǎn)評估報告有爭議時，土地評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價，從而導(dǎo)致一個部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象直接限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。二、評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的壓力增大一方面，評估行業(yè)自身受區(qū)域影響較大，不同的區(qū)域?qū)υu估的需求不同，業(yè)務(wù)普遍較少，市場競爭激烈，對評估人員有很高的要求。而且，從各級房地產(chǎn)管理部門脫離出來，進(jìn)行脫鉤改制后，廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。另一方面，評估機(jī)構(gòu)從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，其從業(yè)人員也失去了依靠，真正面對市場，成為市場人，壓力在不知不覺中增大，不能很快適應(yīng)市場的運轉(zhuǎn)方式。并且由于市場環(huán)境經(jīng)常變化，房地產(chǎn)價格常常會受到很大影響，對從事房地產(chǎn)評估的人員提出更高的要求。第二節(jié) 實例驗證下面的例子說明房地產(chǎn)價格隨環(huán)境變化，對估價人員提出更大的挑戰(zhàn)。評估對象為云南昆明滇池路老小區(qū)，背景為昆明城中村正在進(jìn)行改造項目。該項目的陸續(xù)推進(jìn)為滇池路板塊價值的提升帶來了契機(jī)，區(qū)域房產(chǎn)評估價也有了上升空間。去年，南亞30號片區(qū)的城中村改造開了好頭，滇池路板塊內(nèi)漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動。受城中村改造及新項目面市的拉動，未來區(qū)域評估價有一定的提升空間。尤其是南亞風(fēng)情第壹城（原南亞風(fēng)情商業(yè)廣場）已經(jīng)確定進(jìn)駐項目，主要有昆明第一個白金五星級酒店、西南地區(qū)第一個A級超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級電影院以及國內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項目，預(yù)計今年年底開盤?！暗岢芈繁倍螀^(qū)域內(nèi)，一般性普通住宅評估價在4000元/平方米上下徘徊，品質(zhì)較高的樓盤，評估價也相對高些，最高評估價每平方米將會接近6000元。”昆明云英恒房地產(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理李林介紹。這是一宗對住宅地價格評估的案例。房地產(chǎn)并不是一個孤立的評估對象，在對其本身的價值進(jìn)行評定估算之后，周圍的環(huán)境如交通便利程度、距市中心的距離、周圍基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度等，都會對其的價格造成很大的影響，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造項目的啟動以及多個商業(yè)項目的上馬，滇池路中段在商業(yè)價值上面臨更大的機(jī)會，周圍良好的消費環(huán)境及生活條件使得原來的滇池路老小區(qū)的房價上升了近50%。在評估此案例時，需要評估人員在按照估價方法計算出待估對象價格后，根據(jù)其周圍環(huán)境適當(dāng)調(diào)整。第三節(jié) 房地產(chǎn)評估存在問題及考驗一、不公平競爭和惡性競爭同時存在現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為兩類：（一）原各級房管部門成立的評估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。（二）沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評估機(jī)構(gòu)和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生時保護(hù)國有資產(chǎn)的目的得不到實現(xiàn)，同時擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。二、房地產(chǎn)評估人員整體素質(zhì)偏低從整個評估行業(yè)來看，專業(yè)評估人員數(shù)量較少。有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師等專業(yè)人員總數(shù)不超過6萬人，而實際在各類房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中工作的大概只有 4萬人。大約1/3的兼職人員掛靠，并且極個別單位在注冊后把注冊資金抽走。另一方面，各地對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴(yán)重；而且房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，并且通過后的注冊也只有一個級別，不能總體體現(xiàn)估價師的水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。三、評估機(jī)構(gòu)所出具評估報告的可信度降低當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價師和估價人員；二類是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產(chǎn)估價師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對自己的評估能力要求降低，商人性質(zhì)嚴(yán)重，真正做評估工作的是那些根本沒有評估師資格，估價經(jīng)歷也很少的人。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)評估操作一知半解，對于各項指標(biāo)、數(shù)據(jù)只簡單地、機(jī)械地計算套用公式，在評估報告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評估報告的可信度大打折扣。四、國外對我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的沖擊較大中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內(nèi)的先進(jìn)，并且國外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，有世界知名的評估機(jī)構(gòu)，他們的加入必將搶占我們的市場，對國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。第三章 房地產(chǎn)估價問題解決對策第一節(jié) 目前存在的問題一、管理不善（一）政出多門。房地產(chǎn)評估收益頗豐，由于利益的驅(qū)動，對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。依筆者所見，由于金融部門對房地產(chǎn)評估干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)評估市場和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。（二）政企不分。以上各部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個行使行政職能的事業(yè)單位，一方面從事評估管理及其與評估相關(guān)的行政管理，一方面又承接除行政性評估以外的經(jīng)營性評估業(yè)務(wù)。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評估所的評估報告，或宣布其評估報告有問題（實際是暗示無效），或強(qiáng)調(diào)須經(jīng)本部門（包括金融單位）“確認(rèn)”。如一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押，上述有關(guān)部門或所屬評估所都可以從管理的角度說明其中的評估非我莫屬，搞“指定評估”，否則要么對其他評估所的評估報告“雞蛋里面挑骨頭”不予承認(rèn)，要么在管理上不予通過或“確認(rèn)”，委托單位只好忍氣吞聲，搞“曲線救國”，往往重復(fù)委托評估，其評估的結(jié)果懸殊。更有甚者，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。作為抵押人為減少抵押費用，往往不愿意通過評估所評估，但是有關(guān)部門卻硬性規(guī)定非經(jīng)評估不得辦理抵押貸款手續(xù)。上述行為扭曲了評估市場，導(dǎo)致有行政職能的評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)“吃不了”，而多數(shù)經(jīng)營型的評估機(jī)構(gòu)又“吃不飽”，評估行業(yè)難以在競爭中發(fā)展，評估市場得不到充分發(fā)育。二、素質(zhì)不高（一）估價師“少而不精”。到目前為止，全國共有房地產(chǎn)估價師7200名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。以南京為例1996年只有39名估價師（其中注冊24名），而評估所卻有37家，（如加上最近公布的名額也不到2名），于是大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價師和估價員操作?，F(xiàn)有的估價師隊伍也有缺陷：一是由于估價師考試限制條件偏寬，尤其是對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序，于是一大批走出校門不久從未從事過評估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過臨時掛靠考入估價師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠被卡在門外（其實其他職稱評定對學(xué)歷要求都是先寬后嚴(yán)）。其結(jié)果是有估價師的資格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價師資格，加上不少評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價人員也會一、二種方法，各個部門的估價人員一般只熟悉與本部門管理業(yè)務(wù)相關(guān) 的評估業(yè)務(wù)，而對其他類型的評估業(yè)