【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 漲的實(shí)質(zhì)。本文期望能為人們進(jìn)一步尋求上述問(wèn)題的答案提供一些有益的視角。 2 1 概述 房地產(chǎn)價(jià)格的定義及形成 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在 形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。 價(jià)格是人們和平獲得某種商品或勞務(wù)所必須付出的代價(jià)，是商品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)也是商品，房地產(chǎn)價(jià)格可定義為：房地產(chǎn)價(jià)格是人們和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成原因來(lái)源于兩個(gè)方面： 一是來(lái)源于從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開(kāi)發(fā)到房屋施工安裝等過(guò)程凝結(jié)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所形成的地產(chǎn)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值。這部分價(jià)值表現(xiàn)出的房地產(chǎn)價(jià)格與一般 商品價(jià)格的形成機(jī)理一樣是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，即在社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和強(qiáng)度下，開(kāi)發(fā)某一土地或建造某一房產(chǎn)所花費(fèi)的必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。價(jià)值由（ C+V+M）三部分組成。 C 是開(kāi)發(fā)土地或建造房屋過(guò)程中消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)值，包括所用固定資產(chǎn)折舊和建筑材料、構(gòu)配件等流動(dòng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移； V 是勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，包括勞動(dòng)者的工資及工資性的各種津貼； M 是勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值，包過(guò)利潤(rùn)和稅金。 二是來(lái)源于資本化的地租，即土地使用權(quán)價(jià)格（所有權(quán)價(jià)格）。所謂地租實(shí)質(zhì)上就是土地使用者為 使用土地而向土地所有人支付的費(fèi)用，反映了土地的自然資源價(jià)值。 3 我國(guó)房地產(chǎn)各地價(jià)格現(xiàn)狀與比較 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，它本身其實(shí)是制造業(yè)的一種，但同時(shí)還具有投資品的特點(diǎn)，由于其所需資本龐大，是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，因此和金融業(yè)也關(guān)系密切。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品本身 住房是人們的必需品，而且由于土地的不可再生性和稀缺性，還是一種產(chǎn)量有限的必需品。 房子是必需品，這點(diǎn)毋庸置疑。因此房屋的需求程度是直接受人口的增長(zhǎng)影響的。一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量和可用住房土地的面積的比 例，直接影響到房地產(chǎn)的興衰。中國(guó)地大而物不博，人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其不平衡，造成了宜居的以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域都是東部沿海地區(qū)。雖然中國(guó)以及實(shí)行了將近 30 年的計(jì)劃生育政策，但人口的出生率仍然要高于死亡率，這些新出生的人群造成了對(duì)住房的強(qiáng)烈需求，而這些強(qiáng)烈需求必然體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海地帶。年輕人都往沿海城市發(fā)展，都需要在沿海地區(qū)購(gòu)房定居，這就是中國(guó)房地產(chǎn)從改革以來(lái)爆炸性增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，先不論房地產(chǎn)行業(yè)本身的壟斷或其他的不公平問(wèn)題，如果沒(méi)有這么多新生力量的強(qiáng)勁需求，房地產(chǎn)不可能會(huì)在高位一直支撐到今天。所以要研究房地產(chǎn)，中國(guó)人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化就必須考慮進(jìn)來(lái)。 2020年中國(guó)人口出生率是 ‰，死亡率是 ‰，城鎮(zhèn)人口比例為 %，農(nóng)村人口比例為 %； 2020 年中國(guó)人口出生率是 ‰，死亡率是 ‰，城鎮(zhèn)人口比例為 %，農(nóng)村人口比例為 %； 2020 年中國(guó)人口出生率 ‰，死亡率是 ‰，城鎮(zhèn)人口比例為 %，農(nóng)村人口比例為 %。從這兩年的數(shù)據(jù)中就可以看出，中國(guó)人口數(shù)量仍在絕對(duì)上升，而且城鎮(zhèn)化速度在加快，這都是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的客觀因素。 房?jī)r(jià) 收入比 所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比 .家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)的比值，用以評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是 5：1，也就是一個(gè)地區(qū)年均家庭的收入的 5 倍不能買到一個(gè)可滿足居?。?90 平米）的房子的話，房?jī)r(jià)就太高了。見(jiàn)圖 1 到圖 6。 4 051015202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020深圳房?jī)r(jià)收入比情況圖4 5 空置率 空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在 5%10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在 10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 中國(guó)目前的房屋空置率是一個(gè)很敏感的話題，不同目的的持有者對(duì)空置率的數(shù)據(jù) 分歧很大。其中常被人們提起的有 26%和 1%這兩個(gè)數(shù)據(jù)，據(jù)觀察，舊小區(qū)的入住率一般都比較高， 2020 年以后新建房的空置率在 40%以上， 2020 年以后新建房的空置率應(yīng)該不低于 60%。往往看到的情況是，一個(gè)小區(qū)地基剛搭好，房子都已經(jīng)賣完了，而幾年之后，新的小區(qū)的依然沒(méi)什么人入住。造成如此高的空置率顯然是房地產(chǎn)的過(guò)度投資與投機(jī)者過(guò)度造成的。 6 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的危害 近些年，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)的價(jià)格也出現(xiàn)了快速上漲，且遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和居民收入增長(zhǎng)的速度。連年高燒的房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的 焦點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的構(gòu)成威脅。我們應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)其危害性。 房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的危害 直接危害 房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得中國(guó)的房?jī)r(jià)畸高。過(guò)去的十幾年，中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了連年高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入增長(zhǎng)水平，目前的城市房產(chǎn)價(jià)格已接近美國(guó)的水平。但美國(guó)人均收入水平是中國(guó)城市人均收入水平的近 20 倍。即使最具可比性的漢城的房?jī)r(jià)還略低于上海的房?jī)r(jià)，中韓的收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距自不用說(shuō)。很顯然中國(guó)目前的房產(chǎn)價(jià)格是過(guò)高了。 房產(chǎn)作為商品有其自身的特殊性。不像其 他行業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，在購(gòu)買、消費(fèi)后房產(chǎn)自身不僅不會(huì)貶值，還會(huì)不斷升值。這是由于土地資源的稀缺性和不可再生性所致。正是由于房產(chǎn)的這一特性，使得社會(huì)大量的資金變?yōu)橘Y本而流向了房地產(chǎn)業(yè)（一戶購(gòu)買多套住宅），造成虛假的房產(chǎn)消費(fèi)需求，推高了房?jī)r(jià)。但實(shí)際上大量的商品房不是為居住而購(gòu)買，所以造成巨量的閑置房和半閑置房。而這些房產(chǎn)的購(gòu)買者所使用的資金，大部分來(lái)源于銀行貸款。因此實(shí)際是銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)推高了房?jī)r(jià)。越來(lái)越多增量銀行資金這么無(wú)休止地持續(xù)地流入房地產(chǎn)業(yè)，從而無(wú)限度的推高房?jī)r(jià)？顯然是不可能的。一旦出現(xiàn)資金供給不 足，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，銀行和房地產(chǎn)投資者就會(huì)出現(xiàn)兩敗的局面。美國(guó)金融危機(jī)的創(chuàng)痛還未消去，并時(shí)刻警示這中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，乃至于中國(guó)的金融業(yè)。 間接危害 房地產(chǎn)投資過(guò)熱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)已經(jīng)不是商業(yè)秘密。作為一個(gè)幾乎沒(méi)有技術(shù)壁壘的行 7 業(yè)，房地產(chǎn)利潤(rùn)高于社會(huì)投資的平均值甚多，自然吸引著眾多其他行業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成投資過(guò)大過(guò)熱，并由此帶來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡。同時(shí)，房地產(chǎn)投資是建立在鋼筋水泥水電等能源消耗的基礎(chǔ)之上，占用資源過(guò)大一度導(dǎo)致能源緊張，影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中能源的分配，最終影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 削弱了我國(guó)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 城市經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力受資源、地理位置、人口素質(zhì)、勞工成本等多方面因素的制約。房地產(chǎn)過(guò)高的價(jià)格一方面使城鎮(zhèn)居民被迫承受高房租或銀行 房貸利息的費(fèi)用，同時(shí)也要承受因房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高造成的各種生活消費(fèi)成本上升帶來(lái)的壓力。這回逆向抬升企業(yè)的工資成本。企業(yè)也要被迫為土地、廠房、寫字樓等的高成本買單，企業(yè)所需的會(huì)計(jì)、法律、銷售、廣告等社會(huì)服務(wù)費(fèi)用也會(huì)因此上漲。因此高房?jī)r(jià)會(huì)無(wú)形中削弱我國(guó)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，不利于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，也不利于吸引國(guó)際資本的流入。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡 由于過(guò)高比例的社會(huì)資本流入了房地產(chǎn)業(yè)，大量的耕地被占用，其中相當(dāng)部分是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地荒蕪閑置，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地等待增值套利比建商品房銷售牟利來(lái)的更容 易，利潤(rùn)更高。這正是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲導(dǎo)致。由此對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全構(gòu)成威脅。同時(shí)，資金推動(dòng)下的地產(chǎn)繁榮，也帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、裝飾、裝修等高污染、高耗能產(chǎn)業(yè)的遍地開(kāi)花，產(chǎn)能遙遙領(lǐng)先于世界各大經(jīng)濟(jì)體。并與房產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“支柱中的支柱產(chǎn)業(yè)”。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾因此被加劇，調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策成為空談。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)輕易導(dǎo)致金融業(yè)、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的多米諾骨牌效應(yīng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將嚴(yán)重衰退甚至崩潰。 8 過(guò)高的房?jī)r(jià)，成為社會(huì)和諧的 隱憂 政治危害 房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致公務(wù)員收入和房?jī)r(jià)差距日益拉大，公務(wù)員的工資也就那么多，結(jié)果就是導(dǎo)致大批公務(wù)員買不起房子，這必然加速公務(wù)員隊(duì)伍的腐敗，濫權(quán)、受賄一類的事情日益增多，并且逐漸成為一種社會(huì)風(fēng)氣和潛規(guī)則，很多公務(wù)員置國(guó)家法律于不顧，為了買房鋌而走險(xiǎn)。過(guò)去我們總說(shuō)極少數(shù)腐敗分子，但房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，總有一天會(huì)把少數(shù)人腐敗變成多數(shù)人腐敗，那時(shí)我們只能用另外一種視點(diǎn)來(lái)看待國(guó)家