房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文-合肥市房地產(chǎn)價格暴漲原因分析(編輯修改稿)
2025-07-11 23:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 21年九區(qū) 均價 再創(chuàng) 新高，達 8606元 /m2。 九區(qū) 供求 表現(xiàn)中，除新站區(qū)外，其他各區(qū)均呈 新增供應(yīng) 不足之 勢 ，濱湖區(qū)供需兩旺，但新增供應(yīng)缺口較大；政務(wù)區(qū)取代新站區(qū)成為全 市 的供應(yīng)洼地，新站區(qū)雖然供應(yīng)形式有所好轉(zhuǎn)，但區(qū)域認可度有待提高，成交量為全市最低；成交均價方面，除經(jīng)開區(qū)和新站區(qū)，其他各區(qū)價格均已突破 8000元 /m2,政務(wù)區(qū) 成為全 市 價格高 地 。 相比 2021年 ， 2021年 二季度開始 各月 成交出現(xiàn)反超，市場呈現(xiàn)波動式增長，上揚 趨勢 明顯。住宅 均價 則全面超越 2021年 且逐月走高，市區(qū)均價 “ 破久 ” 指日可待 。 3 收 一系列利好政策影響， 2021年 市場成交形勢逐漸好轉(zhuǎn)，樓市熱度持續(xù)性上揚， 九區(qū) 成交均價全面突破 8000元 /m2， 并保持 穩(wěn)定 增長趨勢。 （二 ） 2021 年 房地產(chǎn)前景 政策走向預(yù)判：寬松政策延續(xù)，加快庫存去化。 2021年在中央多次強調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，化解庫存問題的主基調(diào)上，預(yù)計寬松貨幣政策仍將持續(xù)，同時，保障房貨幣化、戶籍制度改革、購房貸款利息抵扣個稅、契稅等稅費補貼以及購房首付調(diào)整等刺激樓市需求、加快庫存去化的政策可能得到落實。 土地市場預(yù)判：優(yōu)質(zhì)地塊入市，熱點板塊升級。隨著庫存的快速下滑，補貨空間充足， 2021年土地市場供應(yīng)將進一步加大。從優(yōu)質(zhì)地塊的推出計劃看，主要集中于瑤海、廬陽等主城區(qū)及高新、新站、濱湖等重點發(fā)展區(qū)域。其中，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊主要是百畝以內(nèi)的小型地塊，主城升級改造力度進一步加大；外圍區(qū)域的多個熱點板塊將持續(xù)發(fā)力，王咀湖板塊、高鐵板塊、新站區(qū)及濱湖區(qū)均有大宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，將引發(fā)眾多房企爭奪，發(fā)展方向朝外圍區(qū)域擴展。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)預(yù)判：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善需求釋放 。 合肥住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中以 90110㎡剛需及剛改產(chǎn)品為絕對主力， 其次為 7090㎡純剛需產(chǎn)品及 110130㎡改善型產(chǎn)品。 2021年以來，多項利好政策支持改善型需求釋放；隨著主力購房人群年齡的增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化，改善型需求也在不斷擴大。 2021年， 110130㎡及 130150㎡的改善型產(chǎn)品占比分別從 2021年的 13%、 7%提高到 17%和 8%，而 7090㎡的產(chǎn)品占比從 28%降至 22%。首置需求逐漸壓縮 ，改善型需求得到釋放，預(yù)計 2021年 大面積改善型產(chǎn)品的市場占有率 將 進一步擴大。 4 三 、合肥市房價上漲的原因 在 每一波樓市瘋漲的背后，開發(fā)商和投資客往往扮演著關(guān)鍵角色 . 房價 瘋漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點和地價上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首付比例，降低契稅和營業(yè)稅等；合肥城市發(fā)展特點，比如被列為全國交通樞紐城市等；地價也帶動了 房價 上漲。若 房價 繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調(diào)控措施，如重啟限購限貸。 （一 ） 開發(fā)商與投資客哄抬 房價 在價格上漲過程中，合肥眾多開發(fā)商采取半夜開盤方式，制造出恐慌性的氛圍。這種開發(fā)商制造出來的恐慌，在二三月份開盤的項目占比很大，其中采取半夜開盤的樓盤就不下 5家，有的開發(fā)商把開 盤弄得跟開演唱會一樣，萬人搶幾百套房源，這種恐慌性的營銷在近段時間的合肥樓市較為常見。 此外，捂盤惜售也是合肥開發(fā)商采用的手段
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