【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .........................................14五 對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議........................................................................................15 1對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要控制總量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)...........................................................................15 2提高人均收入水平，擴(kuò)大就業(yè)，解決住房難問(wèn)題.............................................................. 15 3改革利率決定機(jī)制，并最終實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，使利率真正發(fā)揮作用...............................16 4加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制，限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn).......................................................................16 5借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮利率的杠桿作用...................................................................16六 結(jié)論............................................................................................................................................16 參考文獻(xiàn)..................................................................................................................................17 附錄..........................................................................................................................................19 ..2利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析 理論依據(jù)——四象限模型 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，我們一般把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)市場(chǎng)供求均衡理論，商品價(jià)格由供給和需求決定。因而在增量市場(chǎng)（新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)）中都就存在一個(gè)房地產(chǎn)供求均衡點(diǎn)，這個(gè)均衡點(diǎn)就決定了增量市 場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格。同理，存量市場(chǎng)上也存在一個(gè)房地產(chǎn)供求均衡點(diǎn)，也決定了存量 市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格。然而由于增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)在客觀上存在密切的聯(lián)系，例 如新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房交易市場(chǎng)相互之間肯定有聯(lián)系，這樣就使得將房地 產(chǎn)市場(chǎng)分開(kāi)分析有明顯的缺陷。如何將兩個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？ Wheaton 和Dispasquale(1996)建立的物業(yè)——資產(chǎn)模型，即四象限模型。S（視作供給）、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。四象限模型將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為物業(yè)市場(chǎng)（存量市場(chǎng)）和資產(chǎn)市場(chǎng)（新建量市場(chǎng)）兩個(gè)子市場(chǎng)；右側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)。再用兩個(gè)象限將這兩個(gè)子市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，最終形成一個(gè)包含四象限的市場(chǎng)均衡。每個(gè)象限對(duì)應(yīng)著一個(gè)方程, 反映的是在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下, 房地產(chǎn)的租金、價(jià)格、新建量和存量之間相互依存的關(guān)系。資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)在兩個(gè)方面上存在聯(lián)系。第一，在物業(yè)市場(chǎng)上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場(chǎng)的需求；第二，物業(yè)市場(chǎng)的供給由資產(chǎn)市場(chǎng)所決定。資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)變量之間的聯(lián)系可以在圖一所示的四象限靜態(tài)模型中得到體現(xiàn)。圖中的方框表示使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)。第Ⅰ象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)軸：租金和物業(yè)存量。曲線表明在國(guó)家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變 （非彈性需求） ，那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租金的變化特別敏感（彈性需求），則曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，表明物業(yè)需求減少。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使 需求量等于存量。需求是租金 R 和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S （1） 如前所述，物業(yè)市場(chǎng)上的存量供給是由資產(chǎn)市場(chǎng)給定。因此在圖一中，對(duì)于橫 軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫(huà)一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)再畫(huà)一條水平線與縱軸相交， 租金標(biāo)準(zhǔn)下，我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。 第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)的第一部分，有租金和價(jià)格兩個(gè)坐標(biāo)軸。以原點(diǎn)作為 起點(diǎn)的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價(jià)格的比值。這 是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說(shuō)來(lái)，確定資本化率需要考 慮四個(gè)方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量 相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和政府對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射線以順時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提 高；逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率下降。在這個(gè)象限中，資本化率被看做一種外生 變量，它是根據(jù)利率和資本市場(chǎng)上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報(bào)而定 的。 因此， 該象限的目的是對(duì)于租金水平只利用資本化率 i 來(lái)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格 P： P=R/i （2） 房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過(guò)以下方式得出，對(duì)于第Ⅰ象限中的某種租金水平， 畫(huà)出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫(huà)出一條垂 直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，在這個(gè)象限中，對(duì)房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成 原因進(jìn)行了解釋。這里的曲線 f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。如圖一所示這種情況的 假設(shè)條件是，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)(C)的增多而增加， 所以這條曲線向左下方延伸。它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開(kāi)發(fā)量所要 求的最低單位價(jià)格(每單位空間)。假如開(kāi)發(fā)成本幾乎不受開(kāi)發(fā)數(shù)量的影響，則這條射 線會(huì)接近于垂直；如果建設(shè)過(guò)程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開(kāi)發(fā)的 因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會(huì)變得較為水平。從第Ⅱ象限某個(gè)給定的 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直畫(huà)出的一條直線，再?gòu)脑撝本€與開(kāi)發(fā)成本相交的這一點(diǎn) 畫(huà)出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點(diǎn)便可以確定在此價(jià)格水平下的新開(kāi)發(fā)建設(shè)量，此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于資產(chǎn)的價(jià)格。如果房地產(chǎn)新的開(kāi)發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量， 則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；反之，如果開(kāi)發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量，則開(kāi)發(fā)商 會(huì)無(wú)利可圖。所以新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)量 C，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格 P，等于房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 f(c)的水平上，即： P=f(C) (3)在第Ⅳ象限，年度新開(kāi)發(fā)建設(shè)量(增量)C，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。 在一定時(shí)期間內(nèi)，存量變化ΔS 等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的 存量損失。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS (4)以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個(gè)存量水平 (在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存 量將不隨時(shí)間發(fā)生變化。因此，ΔS 等于 0，S＝C／δ。在這里，需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是， 在第Ⅳ象限假定了某個(gè)給定數(shù)量的開(kāi)發(fā)建設(shè)量，同時(shí)確定了假設(shè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn) 繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。 對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了從第Ⅰ象限第Ⅳ象限的的全方位分析。從某個(gè) 存量值開(kāi)始，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。 接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開(kāi)發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新的開(kāi) 發(fā)建設(shè)量最終會(huì)形成新的存量水平。當(dāng)存量的開(kāi)始水平和結(jié)束水平相同時(shí)，物業(yè)市 場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時(shí)的存量與開(kāi)始時(shí)的存量之間有差異，那么 圖一中四個(gè)變量(租金、 價(jià)格、 新開(kāi)發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。 假如開(kāi)始時(shí)的數(shù)值超過(guò)結(jié)束時(shí)的數(shù)值，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量必須增長(zhǎng)以達(dá)到 均衡。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量必須減少，使 其達(dá)到均衡，對(duì)四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(1)一(4)的聯(lián)立求解給 出了簡(jiǎn)單的、直觀的解釋。 基于四象限模型的利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的分析 外生經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以利用四象限模型解釋外生經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在這里我們主要考慮短期利率和長(zhǎng)期利率。 當(dāng)長(zhǎng)期利率下調(diào)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降低，稅收優(yōu)惠增加，都會(huì)降低投資者