有關(guān)中國房地產(chǎn)價(jià)格思考的論文(編輯修改稿)
2025-07-21 03:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二、房地產(chǎn)價(jià)格高居不下的原因分析 (一)房地產(chǎn)供給與需求不匹配，造成房價(jià)上漲首先，這幾年隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，以及廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)；其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛；再次，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求，且這部分需求將保持穩(wěn)定的增長；最后，1998年以來政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長，選擇房地產(chǎn)消費(fèi)作為切入點(diǎn)的“政策慣性”作用，以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。加上近期大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機(jī)需求成分。由于受利益驅(qū)動(dòng)的影響，很多地方盲目上大戶型和高檔住宅，房屋總價(jià)超過了普通居民的承受能力，造成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，一方面新建住宅積壓日益加劇，另一方面工薪階層買不到合適的住房。據(jù)一項(xiàng)對(duì)消費(fèi)者住房消費(fèi)的意向調(diào)查顯示，75%的購房者只能承受2500元／平方米以下的房價(jià)。但是，2009年1—11月全國房價(jià)住宅銷售均價(jià)達(dá)到4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年。60%的購房者欲購100平方米以下的住房，市場供應(yīng)與需求存在嚴(yán)重脫節(jié)。從現(xiàn)實(shí)情況看，導(dǎo)致我國房價(jià)上漲過快的供給因素是供給結(jié)構(gòu)不合理。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡，二級(jí)市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房地產(chǎn)需求全部集中在增量房地產(chǎn)市場，從而抬高了房價(jià)；二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡，使得租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務(wù)來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導(dǎo)致房價(jià)上升；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供給不足，而且由于近年來各地經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模不斷受到擠壓，作為住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房也供給不足?！ ?二)由于政府的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)市場的惡意炒作和投機(jī)行為，造成房價(jià)虛高社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格短期持續(xù)上漲的預(yù)期使涌入房地產(chǎn)業(yè)的大量資本為追逐短期高額利潤，更傾向于進(jìn)行時(shí)間短、見效快的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。因此投機(jī)需求一旦實(shí)現(xiàn)就迅速轉(zhuǎn)化成供給，導(dǎo)致市場上供給迅速增加，而緊接著跟上的更多的投機(jī)需求就造成了總需求的虛高，由此造成房地產(chǎn)價(jià)格超過其內(nèi)在價(jià)值，產(chǎn)生虛高?！ 》康禺a(chǎn)市場的惡意炒作和投機(jī)行為造成的危害，不僅在于哄抬了房價(jià)，其更大的危害在于它制造了巨大的房產(chǎn)“隱性空置率”。投機(jī)者炒房導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求的假象掩蓋了市場中存在的越滾越大的泡沫，房地產(chǎn)市場中越來越大的需求是投機(jī)者所支撐的。而作為泡沫經(jīng)濟(jì)主要載體之一的房地產(chǎn)，其泡沫一旦破滅對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)而言，后果是災(zāi)難性的?！ ?三)由于土地是不可再生資源，造成土地價(jià)格的持續(xù)上漲，拉動(dòng)房價(jià)上升持續(xù)上漲的地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格的比重呈上升趨勢(shì)。土地價(jià)格之所以持續(xù)上漲，是由于城市建設(shè)速度不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，加上全國各地普遍實(shí)行了土地的收購儲(chǔ)備制度，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財(cái)政的主要來源，地方政府希望通過土地市場的價(jià)格調(diào)控獲得更多的財(cái)政收入，這些都直接或者間接地導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。根據(jù)我國土地稀缺實(shí)際，工業(yè)化、城市化加速對(duì)土地需求的增長，以及保護(hù)土地非凡是實(shí)施嚴(yán)格的保護(hù)耕地制度，土地價(jià)格總的趨于上漲，土地成本推動(dòng)房價(jià)增長的因素將長期存在。三、 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施及對(duì)策(一)各方的觀點(diǎn)和態(tài)度 財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計(jì)署最近聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成,而此前地方大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。 中國社科院研究員楊重光認(rèn)為,此舉類似于提高買房的首付比例,會(huì)加大購買方的資金壓力,反映了中央政府試圖對(duì)當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市
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