有關中國房地產(chǎn)價格思考的論文(編輯修改稿)
2025-07-21 03:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二、房地產(chǎn)價格高居不下的原因分析 (一)房地產(chǎn)供給與需求不匹配，造成房價上漲首先，這幾年隨著我國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業(yè)，以及廣大居民改善居住條件的愿望加強；其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛；再次，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求，且這部分需求將保持穩(wěn)定的增長；最后，1998年以來政府為刺激經(jīng)濟增長，選擇房地產(chǎn)消費作為切入點的“政策慣性”作用，以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資需求。加上近期大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進入高檔房地產(chǎn)領域，都加大了市場投機需求成分。由于受利益驅(qū)動的影響，很多地方盲目上大戶型和高檔住宅，房屋總價超過了普通居民的承受能力，造成住房供應結(jié)構性矛盾突出，一方面新建住宅積壓日益加劇，另一方面工薪階層買不到合適的住房。據(jù)一項對消費者住房消費的意向調(diào)查顯示，75%的購房者只能承受2500元／平方米以下的房價。但是，2009年1—11月全國房價住宅銷售均價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年。60%的購房者欲購100平方米以下的住房，市場供應與需求存在嚴重脫節(jié)。從現(xiàn)實情況看，導致我國房價上漲過快的供給因素是供給結(jié)構不合理。主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構不平衡，二級市場發(fā)展嚴重滯后，新增房地產(chǎn)需求全部集中在增量房地產(chǎn)市場，從而抬高了房價；二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡，使得租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導致房價上升；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供給不足，而且由于近年來各地經(jīng)濟適用房規(guī)模不斷受到擠壓，作為住房保障的經(jīng)濟適用房也供給不足?！ ?二)由于政府的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)市場的惡意炒作和投機行為，造成房價虛高社會對房地產(chǎn)價格短期持續(xù)上漲的預期使涌入房地產(chǎn)業(yè)的大量資本為追逐短期高額利潤，更傾向于進行時間短、見效快的房地產(chǎn)投機活動。因此投機需求一旦實現(xiàn)就迅速轉(zhuǎn)化成供給，導致市場上供給迅速增加，而緊接著跟上的更多的投機需求就造成了總需求的虛高，由此造成房地產(chǎn)價格超過其內(nèi)在價值，產(chǎn)生虛高?！ 》康禺a(chǎn)市場的惡意炒作和投機行為造成的危害，不僅在于哄抬了房價，其更大的危害在于它制造了巨大的房產(chǎn)“隱性空置率”。投機者炒房導致房地產(chǎn)市場上供不應求的假象掩蓋了市場中存在的越滾越大的泡沫，房地產(chǎn)市場中越來越大的需求是投機者所支撐的。而作為泡沫經(jīng)濟主要載體之一的房地產(chǎn)，其泡沫一旦破滅對整個國民經(jīng)濟而言，后果是災難性的。 (三)由于土地是不可再生資源，造成土地價格的持續(xù)上漲，拉動房價上升持續(xù)上漲的地價占房地產(chǎn)價格的比重呈上升趨勢。土地價格之所以持續(xù)上漲，是由于城市建設速度不斷加快，城市中心建設用地日趨緊缺，加上全國各地普遍實行了土地的收購儲備制度，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財政的主要來源，地方政府希望通過土地市場的價格調(diào)控獲得更多的財政收入，這些都直接或者間接地導致了土地價格的上漲，進而推動了房地產(chǎn)價格的上漲。根據(jù)我國土地稀缺實際，工業(yè)化、城市化加速對土地需求的增長，以及保護土地非凡是實施嚴格的保護耕地制度，土地價格總的趨于上漲，土地成本推動房價增長的因素將長期存在。三、 政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施及對策(一)各方的觀點和態(tài)度 財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署最近聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成,而此前地方大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。 中國社科院研究員楊重光認為,此舉類似于提高買房的首付比例,會加大購買方的資金壓力,反映了中央政府試圖對當前偏熱的房地產(chǎn)市
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