【文章內容簡介】 管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產貸款的業(yè)務管理流程，確定控制房地產貸款業(yè)務風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。(4)10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理辦法》(征求意見稿)，對房地產信托業(yè)務的經營規(guī)則、監(jiān)督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。(5)10月29日央行上調存貸款基準利率。 ，規(guī)范土地市場 繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：(1)國務院辦公廳發(fā)出《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫?！卑肽辏瑯酥局恋貙徟鷥鼋Y半年。(2)繼續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，%的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。(3)國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經營性土地協(xié)議出讓之路。(4)為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務院頒布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。2004年11月國土資源部先后出臺《關于貫徹落實〈國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設項目用地預審管理辦法》。(5)為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。(6)為切實保護耕地特別是保護基本農田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關于印發(fā)〈關于基本農田保護中有關問題的整改意見〉的通知》。 經過治理整頓，2004年第一季度國務院批準的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除內蒙古自治區(qū)以外，30個省(區(qū)、直轄市)共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，超過全國實有城鎮(zhèn)建設用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，；清理違法占用土地項目7184個，；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。土地市場向規(guī)范化邁進一步，1～，總價款達到2100多億元。 2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產開發(fā)也帶來較大影響。建設部關于《城市房屋拆遷估價指導意見》1月1日開始實施，建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實施，6月6日國務院辦公廳頒布《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為進行了規(guī)范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關系。 (二)2005年房地產業(yè)發(fā)展趨勢 2004年的宏觀調控取得了一定成效，但經濟運行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經濟社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年房地產業(yè)將在繼續(xù)宏觀調控的環(huán)境中發(fā)展。 ，融資渠道醞釀變局 中央經濟工作會議將“控制固定資產投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結構，調整投資與消費關系”列為2005年的重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是2005年宏觀調控的重要手段。參照以往的經驗，固定資產投資超過國民收入的35%就會出現(xiàn)投資過熱。考察固定資產投資占國內生產總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水平。%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，%。2004年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，%的新高。這表明控制投資增長的任務仍然緊迫。房地產投資占社會固定資產投資的20%左右，并對上游產品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。2005年房地產投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。 由于央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化，例如大型房地產企業(yè)尋求上市融資機會等，房地產業(yè)將從項目導向向資金導向轉變。 ，建設用地增量控制更嚴 2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設用地增量供應控制將更加嚴格。國土資源部和監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規(guī)劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護國家作為土地所有者的權益，消除開發(fā)商的尋租機會和不當?shù)美?，有利于消除腐敗和廉政建設。從房地產業(yè)的層面看，房地產開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產項目將逐步成為市場主體。 ，二手房市場升溫 2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使繼續(xù)進行，拆遷量與前幾年占全國房地產市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產市場需求將產生重要影響。 2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨向合理，推進住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產價格升高、穩(wěn)定房地產市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產事業(yè)的整體健康發(fā)展。因此可以預見，2005年二手房市場將在我國房地產市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設和諧社會做出貢獻。 ，房價增幅趨緩 從需求來看，近期