【文章內容簡介】 3228 其中：工資性收入 元 1730 9 對大多數(shù)中低收入階層來說買一套房子是需要若干年的。購買一套 100 平方米的房子，按平均價格每平方米 2486 元 計算，需 萬元，婁星區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入為 15025 元，按此計算一個三口之家年收入 45075 元，除去一年正常開支，一年可用于購買房子的錢 17013元左右，按此計算購買一套這樣的房子就需要 1415年，這還不包括房屋裝修費在內，裝修費按 10 萬元計算，那就還需要 56 年時間才能住進新房，這樣算來，購買一套房子的時間就需要 20 年，這還是對普通雙職工工薪族來說，如果是偏低收入族來說，購買一套房子的時間就 遠不止 20 年 。婁底市房地產價格自進入中期成熟階段以來，整體呈線性增長趨勢，而居民的收入水平趕不上房價的增長 速度，導致了 中低收入 居民購房難問題十分突出，且婁底市房地產樓盤空置率也越來越高。 根據當前市場狀況 來看， 重點應該是促進消費 ： 一是建議落實好行政事業(yè)單位職工住房補貼政策。對于符合補貼條件的職工 ，在購買住房時，將住房補貼一次性發(fā)放到位，提高職工購房支付能力 ； 二是充分發(fā)揮住房公積金促進住房消費的作用。要通過降低公積金住房貸款首付比例、延長貸款時間、放寬貸款范圍，提高貸款最高限額等方式來促進住房消費。 婁底房地產供需狀 況 [7]分析 反映房地產供給量的統(tǒng)計指標主要有：施工面積、竣工面積、銷售面積，分別用來反映房 地產的潛在供給量、現(xiàn)實供給量和已經實現(xiàn)的供給量，下 “ 表 4” 為 202202 2021 年婁底市施工竣工及銷售面積相關指標以及 “表 5” 為竣工與施工面積的比、銷售與竣工面積比： 表 4 202 202 2021 年婁底市施工竣工及銷售面積 單位（萬平方米） 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 11 年份 施工面積 竣工面積 銷售面積 2021 2021 103 30 2021 910 276 178 表 5 202 202 2021年婁底市施工竣工及銷售面積 對比 年份 竣工與施工面積比 銷售與竣工面積比 2021 2021 2021 2021年到 2021年婁底市房地產經歷了一個平穩(wěn)快速增長階段 5年間施工面積、竣工面積、銷售面積年平均增長 43%、 23%、 57%，房地產供給量均表現(xiàn)出不同程度的增加，以銷售面積的增長量最大，施工面積也高于竣工面積。 2021年到 2021年其施工面積、竣工面積、銷售面積年平均增長 %、 %、28%，其中竣工面積年均增長最快，銷售面積只是其一半左右，年均增長在三項指標中最慢。 從以上的數(shù)據可以看出婁底市 住房 在 2021年以后的前五年間基本上處于供不應求的狀況，基本原因是婁底市是座新城，住房需求旺盛，且房地產商較少，竣工面積的增長速度趕不上銷售面積，大量存量房被消化。 而其后的 5年里情況就發(fā)生了根本的變化，房地產商迅速增加，尤其是施工面積和竣工面積基本上以年均 50%以上的速度增長，這種火爆的局面使得銷售面積跟不上竣工面積和施工面積，從而導致婁底市供過于求， 2021年銷售面積與竣 工面積的比僅為 ，說明有幾乎三分之一的房地產商的樓盤處于空置狀態(tài)。 根據對近幾年的數(shù)據可以看出婁底市房地產供給量過剩，說明婁底市房地產存在一定的泡沫，有必要進行一定的宏觀控制，應該減緩一下婁底房地產投資增長速度，這就要求婁底市政府出來一些列宏觀調控政策適當抑制婁底 市房地產投資規(guī)模增長速度 ,對房地產投資商進行優(yōu)勝劣汰。 4 婁底市房地產 價格 趨勢 分析 婁底市 在 2021年以前，由于婁底房地產業(yè)長期處于開發(fā)水平滯后和配套設施及環(huán)境跟不上的局面，造成房地產業(yè)不冷不熱的狀況，致使婁底市的房地產價格一直無法走高 。直至 2021 年在一批較高素質樓盤帶動下價格才稍有提升。此后，房地產熱不斷升溫，連年高速增長。房地產開發(fā)投資 20212021 年累計完成投資 億元，三年年均增長 %。而房地產行業(yè)，在 2021 年婁底市政府加大招商引資的力度后，全市房地產開發(fā)投資 億元，增長 %；婁底的房地產價格經歷了 2021 年的穩(wěn)中有升的態(tài)勢后， 自 2021 年 以來 在外來開發(fā)商及優(yōu)秀房產代理機構所帶來的超前開發(fā)理念與優(yōu)秀管理模式因素下，婁底房地產市場整體水平已經全面提升。 從圖 1可以看出從 2021年以來，婁底 市房地產進入了穩(wěn)定的增長階段，因受國家宏觀調控對房地產業(yè)限購令、多次加息抑制通貨膨脹 、國八條 等政策因素影響，預計 2021年以后 婁底市房價的增速會放緩。 婁底市與長沙市房地產價格比較分析 婁底市地處湖南中部，因此，選取同為湖南地區(qū)的其他城市來進行房價比較，更能說明婁底市房價所呈現(xiàn)的特點。在湖南各城市中，長沙房地產發(fā)展較早，與婁湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 12 底市房地產房價 進行比較更能說明婁底市房地產價格 特點 。 兩市 2021 年至 2021 年每兩年為一區(qū)間商品住宅均價的比較 ： “ 見表 6” 表 6 婁底與長沙 2021 年至 2021 年住宅房產 平均 價格比 較 （單位：元 /平方米） 市區(qū)、年份 2021 2021 2021 2021 2021 婁底 500 600 1200 1800 2400 長沙 1802 2203 2991 3975 4987 從表 中不難看出長沙市房價水平遠遠高于 婁底，究其原因主要有 以下兩 點： 1） 人居環(huán)境 因素 [8]：與婁底市相比，長沙市在人居環(huán)境上具有無可比擬的優(yōu)勢 。長沙作為省會城市是湖南省乃至中部地區(qū)政治、經濟、 文化中心，市內歷史景觀、自然景觀眾多，從而使得長沙市更受外地購房者的歡迎，溫州炒房團率先進入的就是長沙市，在外部需求的拉動下，長沙房價自然就高于婁底市。 2） 地域結構差異 [9]：從地理條件上看，長沙市地處湖南核心地帶 — 長株潭一體化經濟圈 中心 ，且地勢平坦，臨江而建，人口眾多，住房需求旺盛 。婁底市則位于長株潭經濟圈外圍，且多山平原區(qū)域狹窄，無主要大江 大河過境，是座新城，人口密度較長沙稀疏，住房需求相對較弱。 從表中我們也能看出，婁底市房地產價格增長率比較高，高于長沙市，近兩年與長沙市幾乎持平分別為 %和 12%， 這就說明婁底市房地產價格增長速度過快，高于省會城市房價增長速度。當然，對于一個新的城市，隨著城市化的進程，由于底價偏低房地產的增長速度快是必然的，但目前相對婁底居民的工資水平和基數(shù)相對較大的情況下，婁底市房地產的增長速率還高居不下與省會大城市持平的現(xiàn)象也不得不引起政府的重視。 婁底市房地產歷史價格分析 據調查， 婁底市商品房地產 異?；钴S，房價持續(xù)攀升。 2021 年的 600 元 / 平方米的均價到 2021 年的 1200元 / 平方米，到 2021年初的 1800元 / 平方米， 再到 2021年底的 22002600元 /平方米 的房 地產 銷售價格 ， 婁底房地產市場價格上漲幅度 得到很大提升 。 婁底市 2021至 2021年商品住房 房地產價格與商品放交易 價格 對比， “見圖 2” 。 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 13 圖 2 婁底近年房地產均價走勢 從 2021年至 2021的婁底全市價格走勢來看基本符合以下方程： 600 600 ( 200 4) 2yx? ? ? （ 2021 2021x?? ） 其中 y 代表價格， x 代表年數(shù)。 圖 2代表的是婁底市房地產 在外來開發(fā)商及優(yōu)秀房產代理機構所帶來的超前開發(fā)理念與優(yōu) 秀管理模式因素下，婁底房地產市場整體水平已經全面提升的情況下 ， 婁底 商品住 房 房地產 價格走勢，從中不難看出 婁底市房地產 商品住房 價格 自 2021年的1780元每平方米一直持續(xù)增長，到 2021年已經達到 2446元每平方米，價格增幅 %，年均增長率達到 %,盡管中間出現(xiàn)過回調，但總體趨勢來說都是穩(wěn)步上升的，預計未來兩到三年內 婁底市商品住房銷售價格 將繼續(xù) 沿著這種趨勢發(fā)展，可能會因政策的調控 [10]，相對減緩其增長速度，但總體向上的趨勢是不會變的。 5 小 結 與展望 十一五已經順利結束，十二五規(guī)劃正有條不紊地進行，未來幾年房地產企業(yè)要發(fā)展壯大，而另一方面以完善住房保障為核心的民生問題也越來越突出，這就出現(xiàn)了房地產的發(fā)展和民生保障問題的矛盾，如何解決這之間的矛盾，如何獲得雙贏正是我們要 解決的問題。從婁底房地產現(xiàn)狀，我們可以推出其未來的房地產價格發(fā)展的趨 勢：出現(xiàn)兩種房價，一部分是以城市低收入群體為主的經濟適 用房，是政府部門為穩(wěn)定社會和百姓安居樂業(yè)而設定的 。另一部分也是主要的是政府部門為了婁底市房地產健康發(fā)展而主導的住宅商品房，由市場主導的，由市場調節(jié)。 2021 年婁底市雖然也經歷了多次國家加息政策和多種其他的宏觀調控來控制婁底房價的過快增長，但 從本文的結論可以看出婁底市未來兩到三年內房地產價格仍舊會穩(wěn)步減速增長，這既符合開發(fā)商的利益，同時居民也能夠接受。盡管婁底市房地產開發(fā)商投湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 14 資、樓盤銷售暫 時處于供過于求，但我相信只要房地產企業(yè)堅持“誠信為本、產品至上”的經營原則，提高自身管理水平，就不必擔心未來的發(fā)展，盡管會有一部分開發(fā)商被淘汰，但我相信經過政府、開發(fā)商、本市居民的共同努力，婁底市房地產在未來的幾年里一定可以實現(xiàn)雙贏。 參考文獻 [1] 張磊等 ， 房地產價格分析及對策研究 [J].經濟體制改革， 2021:178190. 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[10] 劉維新，怎樣看待宏觀調控政策對房地產的影響 [J]，中國房地產金融， 2021:142160. 致謝 ： 本文是在龍承星老師的 指導 和幫助下完成的，再次首先衷心的感謝龍老師的 指導 和關心。從論文的選題，修改到定稿，龍老師在百忙之中花費了大量的心血，其嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度，淵博的知識、踏實、認真、負責的辦事風格，深深的影響著我，我能作為 龍老師的學生深感榮幸。龍老師的高尚風格與一絲不茍的行為規(guī)范，永遠是我做學生的楷模。 其次，也要感謝在論文的寫作中所有提供過我?guī)椭耐瑢W、朋友，正是由于他們的幫助我的論文才得以順利的進行。也要感謝陪伴過我大學生活與學習的朋友和同學，正是由于擁有這些同學和朋友，生活中少了些枯燥與乏味，充滿了歡樂與情趣。 最后，也要感謝別后一直默默關心與支持我學業(yè)的 父母 。 湖南人文科技學院本科畢業(yè)論文誠信聲明 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 15 本人鄭重聲明：所呈交的本科畢業(yè)設計，是本人在指導老師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果，成果不存在知 識產權爭議，除文中已經注明引用的內容外，本設計不含任何其他個人或集體已經發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔 。 作者簽名： （手寫） 二○ 年 月 日 （ 手寫 ） 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 16 為你提供優(yōu)秀的畢業(yè)論文參考資料，請您刪除以下內容， O(∩_∩)O謝謝?。。?2 Many people have the same mixed feelings when planning a trip during Golden Week. With heaps of time, the sevenday Chinese 為你提供優(yōu)秀的畢業(yè)論文設計參考資料，請您刪除一下內容， O(∩_∩)O謝謝?。?！ National Day holiday could be the best occasion to enjoy a destination. 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