【正文】 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 學(xué)科分類號(hào)： ___________ 湖南人文科技學(xué)院 本科生畢業(yè) 論文 題目 （ 中文 ） ： 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析 （ 英文 ） ： Analysis of the future price of realestate development trends about loudi 學(xué)生姓名： 學(xué)號(hào) ： 系 部： 數(shù)學(xué)系 與應(yīng)用數(shù)學(xué) 專業(yè)年級(jí)： 應(yīng)用數(shù)學(xué) 2021 級(jí) 指導(dǎo)教師： 職 稱： 講師 湖南人文科技學(xué)院教務(wù)處制 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 目 錄 摘要……………………………………………………………………………… 1 關(guān)鍵詞……………………………………………………………………………… 1 Abstract……………………………………………………………………………… 1 keywords……………………………………………………………………………… 1 1 論 文 研 究背 景 … …… … … …… … … …… … … …… … … …… … … …… 2 婁底市房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇…………………………………………………… 2 論文研究的目的和意義 ……………………………………………………… 2 2 婁底市房地價(jià)格影響因素及研究方法……………………………………… 3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ……………………………………………………… 3 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方法綜述 …………………………………………………… 3 論文研究?jī)?nèi)容與研究方法…………………………………………………… 6 3 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格 現(xiàn)狀 與供求狀況分析……………………………………… 8 婁底房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 ………………………………………………………… 9 婁底房地產(chǎn)供需狀 況分析 …………………………………………………… 10 4 婁底市房地產(chǎn) 價(jià)格趨勢(shì) 分析 ……………………………………………………… 10 婁底 市與長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格比較分析…………………………………………… 11 婁底市房地產(chǎn)歷史價(jià)格分析 ………………………………………………… 11 5 小 結(jié) 與展望 ………………………………………………………… ………… 12 參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………… 13 致謝………………………………………………………………………………… 13 原創(chuàng)性申明………………………………………………………………………………… 14 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 1 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析 摘要 ： 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè) ， 房地產(chǎn) 的 健康發(fā)展 是 發(fā)展好經(jīng)濟(jì)的 關(guān)鍵 ，同時(shí)，也是社會(huì)安定，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的重要因素。 而 價(jià)格無(wú)疑是最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn) 。 當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià) 持續(xù)高漲 ，婁底市也 不例外，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)。 如何防止泡沫發(fā)生 ,對(duì)婁底市 房地產(chǎn) 健 康發(fā)展顯得十分緊迫。本文 通過(guò)對(duì)婁底市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析 ， 得出婁底市房?jī)r(jià)所存在的問(wèn)題 ， 并結(jié)合婁底市近幾年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ， 運(yùn)用移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法 ， 對(duì)婁底市未來(lái)兩到三年的房地產(chǎn)價(jià)格作出基本 價(jià)格 估計(jì) ， 并得出其未來(lái)的 價(jià)格 趨勢(shì) 預(yù)測(cè) 。 并同其他大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比分析， 得出婁底市房?jī)r(jià)處于什 么階段，有多大的調(diào)動(dòng)空間。最后對(duì)婁底市房地產(chǎn)價(jià)格及趨勢(shì)進(jìn)行總結(jié)，并展望婁底市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格估計(jì) 價(jià)格趨勢(shì) 預(yù)測(cè) 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 2 Analysis of the Future Price of Real Estate Development Trends about LouDi Abstract: The real estate industry as a pillar of the national economy, the healthy development of real estate is key to develop a good economy, and also for the social stability, it’s an important factor in achieving a harmonious society. The price is undoubtedly the most important criteria. The current national housing prices continued to rise, Loudi City is no exception, the house prices grows rapidly in recent years. How to prevent bubbles occur, it is extremely urgent for the healthy development of real estate Loudi, Based on the status of real estate prices in Loudi obtained Loudi the problems of housing prices, bined with Loudi real estate prices in recent years,using the method of moving average and exponential smoothing, estimate the real estate price for the basic price of the Loudi City two or three years, and draw its future price trend forecast. Prices were pared and analyzed with other major cities ,draw a conclusion at what stage of Loudi prices, having how much mobility space. Finally, summarize real estate prices and trends of Loudi City, and prospects for future development of real estate Loudi. Keywords： real estate prices 。 price estimates 。 price trend forecast 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 3 1 論文研究背景 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，房?jī)r(jià)一路攀升，為遏 制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭， 2021年 黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視并出臺(tái)了一系列綜合治理的政策，如通過(guò)信貸和稅收手段提高投機(jī)性需求的成本，加大保障性住房的投入等，從而達(dá)到真正保護(hù)好居民的基本需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的政策調(diào)控，穩(wěn)健的貨幣政策下，無(wú)論是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息還是限購(gòu)及限貸等政策，都對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生抑制作用，減少了市場(chǎng)上的投資性需求。 2021 年年初，更為嚴(yán)厲的“新國(guó)八條”出臺(tái)。一是各城市政府一季度要公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo) 。二是逐步擴(kuò)大住房保障制度覆 蓋面，增加公租房供應(yīng) 。三是個(gè)人購(gòu)房不足 5 年轉(zhuǎn)手，按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 。四是購(gòu)買第二套住房首付款比例不低于 60%。五是今年商品房供地原則上不低于前 2年年均供應(yīng)量 。六是主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋?gòu)房 。七是落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 。八是引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi) 。 近幾年來(lái)， 隨著政府住房制度的改革，婁底房地產(chǎn)開發(fā)投資呈迅猛發(fā)展之勢(shì)，再加上大規(guī)模的舊 城改造為婁底市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，從而住宅供應(yīng)渠道大大拓寬。一方面，高樓越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，空置率也越來(lái)越高；另一方面，居民 買房難問(wèn)題也越來(lái)越突出；如何合理調(diào)控房?jī)r(jià) ， 解決居民買房難的矛盾 ， 正是急需解決的問(wèn)題。對(duì)此，我們必須對(duì)婁底市房?jī)r(jià)的變化及發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。 婁底市房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇 婁底現(xiàn)面臨更好的發(fā)展機(jī)遇。國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略湖南省加快推進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)和“ 3 + 5 ”城市群建設(shè)，必將為婁底的加快發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力，加快對(duì)接、融入、服務(wù)長(zhǎng)株潭步伐，強(qiáng)力推進(jìn)“ 工業(yè)主導(dǎo)，基礎(chǔ)先行， 項(xiàng)目帶動(dòng)， 協(xié)調(diào)發(fā)展” 戰(zhàn)略， 婁底的經(jīng)濟(jì)必將走出世界性金融危機(jī)的陰影，走向穩(wěn)定、快速發(fā)展的明天。 與不少老牌城市相比，婁底這座新 城整體規(guī)劃布局合理、保持了原生態(tài)自然風(fēng)光、風(fēng)景秀麗、氣候怡人，整個(gè)城市綠樹成蔭，鳥語(yǔ)花香；街道整潔明亮寬敞、秩序井然；樓房高低相間，錯(cuò)落有致，是全國(guó)有名的宜居城市。當(dāng)前制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題是城區(qū)流動(dòng)人口較少，住房剛性需求不足。 “3+5” 城市群高速環(huán)線通道構(gòu)筑的一小時(shí)城市圈，將促使大量投資者來(lái)婁底這個(gè)美麗的城市投資創(chuàng)業(yè)、購(gòu)房安家。 “3+5” 城際干道與婁底獨(dú)特的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)美的居住環(huán)境相結(jié)合，解決了婁底房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。 論文研究的目的和意義 婁底市 作為湘中新城，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展 ，取 得了顯著的成績(jī)，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。隨著 湖南省加快推進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)和“ 3 + 5 ”城市群建設(shè) 的建立，婁底市面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，新的發(fā)展機(jī)遇究竟能為房?jī)r(jià)帶來(lái)多少直接的拉動(dòng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)后是否具有市場(chǎng)接納能力，房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 是否會(huì)出現(xiàn)不合理甚至泡沫現(xiàn)象等問(wèn)題顯得十分重要，這些問(wèn)題也是投資者、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者都一致關(guān)心的問(wèn)題，本文正是從這一角度出發(fā)，力求從數(shù)據(jù)上對(duì)這些問(wèn)題 進(jìn)行 預(yù)測(cè)，并能為婁底市房地產(chǎn)價(jià)格的讀者提供參考。 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 4 2 婁底市 房地產(chǎn) 價(jià)格影響因素及 研究方法 婁底市對(duì)房地產(chǎn)研究主要是從婁底市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增長(zhǎng)速度、婁底市歷史時(shí)間序列數(shù)據(jù)的對(duì)比、婁底市不同區(qū) 段 價(jià)格之間的對(duì)比研究、婁底市高層 建筑多層建筑商品住房均價(jià)的對(duì)比、供銷狀況、不同型號(hào)銷售需求的等方法進(jìn)行研究，很少有對(duì)未來(lái)婁底房地產(chǎn)價(jià)格的估值和走勢(shì)的平穩(wěn)性進(jìn)行研究，而本文將從這兩方面進(jìn)行研究。 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 [1] 在市場(chǎng)機(jī)制作用下，城市房地產(chǎn)價(jià)格主要由住宅的供求關(guān)系決定，但又是城市生產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)相關(guān)因素共同作用的結(jié)果?？偟膩?lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格受到多種因素的影響。 全面而深刻地認(rèn)識(shí) 這些因素不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價(jià)格，而且有利于搞好房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 ： 1）土地取得和開發(fā)成本； 2）建筑物建造成本 。3）其他費(fèi)用：a管理費(fèi)用； b投資利息； c 銷售費(fèi)用； d 銷售稅費(fèi)； e 開發(fā)利潤(rùn)。 房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn) 高 的特點(diǎn)，因此在企業(yè)開發(fā)與銷售過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用支出。 ：房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩種直接因素，其他因素都是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給 與需求來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，價(jià)格就會(huì)上漲；如果需求減少，價(jià)格 就會(huì)下降。而當(dāng)需求一定時(shí)，若供給增加，價(jià)格就會(huì)下降；供給減少，價(jià)格就會(huì)上漲。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是核心，價(jià)格的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，引起競(jìng)爭(zhēng)。 市場(chǎng)的供求狀態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價(jià)格，而價(jià)格的變化同樣也影響著市場(chǎng)供求。 價(jià)格是市場(chǎng)的反映，如果價(jià)格不能反映供需狀況，那么房地產(chǎn)供求矛盾則無(wú)法解決。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，需要科學(xué)分析供需狀況。需求是有層次的，供給方應(yīng)該看到，在現(xiàn)有政策下，實(shí)現(xiàn)供需平衡，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 ：是指房地產(chǎn)本身的個(gè)別特性對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體來(lái)說(shuō)是指那些反映住 宅房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。 自身因素根據(jù)土地與建筑物的不同可分為土地自身因素和建筑物自身因素。住宅房地產(chǎn)自身因素的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。 土地的自身因素： a 位置； b 地勢(shì)、地質(zhì)條件； c 形狀、寬度、深度與面積； d日照、通風(fēng)、濕度、溫度、自然周期性傷害； e臨街狀態(tài)。 建筑物自身因素： a朝向； b樓層的高低； c建筑物外觀 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方法綜述 價(jià)格預(yù)測(cè)方法關(guān)系到結(jié)果的精確度。在目前的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)研究上有各種不同的預(yù)測(cè)模型可以選擇，然而無(wú)論哪種預(yù)測(cè)方法，都在結(jié)果上有著獨(dú)特的傾向。這里將 提到最常用的幾種預(yù)測(cè)方法： 指數(shù)平滑法， N 時(shí)期移動(dòng)平均法，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法等。 N時(shí)期移動(dòng)平均法 [2]： 過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)的觀測(cè)具有隨機(jī)性，因此，我 們并不能確定在此基礎(chǔ)上所做的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確。對(duì)預(yù)測(cè)的選擇很重要，它是建立在符合需求的特性以及使用信息 能力的基礎(chǔ)上。 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 5 N時(shí)期平均法可以提出隨機(jī)變量，并對(duì)平均出租率作出可靠的估計(jì)。選擇 N個(gè)最近時(shí)期準(zhǔn)確的實(shí)測(cè)值 tA 和時(shí)期