【正文】 status of real estate prices in Loudi obtained Loudi the problems of housing prices, bined with Loudi real estate prices in recent years,using the method of moving average and exponential smoothing, estimate the real estate price for the basic price of the Loudi City two or three years, and draw its future price trend forecast. Prices were pared and analyzed with other major cities ,draw a conclusion at what stage of Loudi prices, having how much mobility space. Finally, summarize real estate prices and trends of Loudi City, and prospects for future development of real estate Loudi. Keywords： real estate prices 。 如何防止泡沫發(fā)生 ,對婁底市 房地產(chǎn) 健 康發(fā)展顯得十分緊迫。湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 學(xué)科分類號： ___________ 湖南人文科技學(xué)院 本科生畢業(yè) 論文 題目 （ 中文 ） ： 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢分析 （ 英文 ） ： Analysis of the future price of realestate development trends about loudi 學(xué)生姓名： 學(xué)號 ： 系 部： 數(shù)學(xué)系 與應(yīng)用數(shù)學(xué) 專業(yè)年級： 應(yīng)用數(shù)學(xué) 2021 級 指導(dǎo)教師： 職 稱： 講師 湖南人文科技學(xué)院教務(wù)處制 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 目 錄 摘要……………………………………………………………………………… 1 關(guān)鍵詞……………………………………………………………………………… 1 Abstract……………………………………………………………………………… 1 keywords……………………………………………………………………………… 1 1 論 文 研 究背 景 … …… … … …… … … …… … … …… … … …… … … …… 2 婁底市房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇…………………………………………………… 2 論文研究的目的和意義 ……………………………………………………… 2 2 婁底市房地價(jià)格影響因素及研究方法……………………………………… 3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ……………………………………………………… 3 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測方法綜述 …………………………………………………… 3 論文研究內(nèi)容與研究方法…………………………………………………… 6 3 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格 現(xiàn)狀 與供求狀況分析……………………………………… 8 婁底房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 ………………………………………………………… 9 婁底房地產(chǎn)供需狀 況分析 …………………………………………………… 10 4 婁底市房地產(chǎn) 價(jià)格趨勢 分析 ……………………………………………………… 10 婁底 市與長沙市房地產(chǎn)價(jià)格比較分析…………………………………………… 11 婁底市房地產(chǎn)歷史價(jià)格分析 ………………………………………………… 11 5 小 結(jié) 與展望 ………………………………………………………… ………… 12 參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………… 13 致謝………………………………………………………………………………… 13 原創(chuàng)性申明………………………………………………………………………………… 14 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 1 婁底市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢分析 摘要 ： 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè) ， 房地產(chǎn) 的 健康發(fā)展 是 發(fā)展好經(jīng)濟(jì)的 關(guān)鍵 ，同時(shí)，也是社會安定，實(shí)現(xiàn)和諧社會的重要因素。本文 通過對婁底市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析 ， 得出婁底市房價(jià)所存在的問題 ， 并結(jié)合婁底市近幾年房地產(chǎn)價(jià)格走勢 ， 運(yùn)用移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法 ， 對婁底市未來兩到三年的房地產(chǎn)價(jià)格作出基本 價(jià)格 估計(jì) ， 并得出其未來的 價(jià)格 趨勢 預(yù)測 。 price estimates 。一是各城市政府一季度要公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo) 。五是今年商品房供地原則上不低于前 2年年均供應(yīng)量 。 近幾年來， 隨著政府住房制度的改革，婁底房地產(chǎn)開發(fā)投資呈迅猛發(fā)展之勢，再加上大規(guī)模的舊 城改造為婁底市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，從而住宅供應(yīng)渠道大大拓寬。國家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略湖南省加快推進(jìn)“兩型”社會建設(shè)和“ 3 + 5 ”城市群建設(shè)，必將為婁底的加快發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力，加快對接、融入、服務(wù)長株潭步伐，強(qiáng)力推進(jìn)“ 工業(yè)主導(dǎo)，基礎(chǔ)先行， 項(xiàng)目帶動(dòng)， 協(xié)調(diào)發(fā)展” 戰(zhàn)略， 婁底的經(jīng)濟(jì)必將走出世界性金融危機(jī)的陰影，走向穩(wěn)定、快速發(fā)展的明天。 “3+5” 城際干道與婁底獨(dú)特的交通區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)美的居住環(huán)境相結(jié)合，解決了婁底房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 4 2 婁底市 房地產(chǎn) 價(jià)格影響因素及 研究方法 婁底市對房地產(chǎn)研究主要是從婁底市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增長速度、婁底市歷史時(shí)間序列數(shù)據(jù)的對比、婁底市不同區(qū) 段 價(jià)格之間的對比研究、婁底市高層 建筑多層建筑商品住房均價(jià)的對比、供銷狀況、不同型號銷售需求的等方法進(jìn)行研究，很少有對未來婁底房地產(chǎn)價(jià)格的估值和走勢的平穩(wěn)性進(jìn)行研究，而本文將從這兩方面進(jìn)行研究。 ： 1）土地取得和開發(fā)成本； 2）建筑物建造成本 。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，價(jià)格就會上漲；如果需求減少，價(jià)格 就會下降。 價(jià)格是市場的反映，如果價(jià)格不能反映供需狀況，那么房地產(chǎn)供求矛盾則無法解決。 自身因素根據(jù)土地與建筑物的不同可分為土地自身因素和建筑物自身因素。在目前的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測研究上有各種不同的預(yù)測模型可以選擇，然而無論哪種預(yù)測方法，都在結(jié)果上有著獨(dú)特的傾向。 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 5 N時(shí)期平均法可以提出隨機(jī)變量，并對平均出租率作出可靠的估計(jì)。 簡單指數(shù)平滑法 [3] 簡單指數(shù)平滑法是時(shí)間序列模型中用于需求預(yù)測的最常用方法。如下方程，tS 是時(shí)期 t 的指數(shù)平滑值， tA 是 t 時(shí)期的實(shí)測值， a 是取值一般在 ～ 之間的平滑常數(shù)。簡單指數(shù)平滑法假定數(shù)據(jù)的分布是依據(jù)一個(gè)恒定的平均值形成的。如果過去的數(shù)據(jù)平均時(shí)期是相等的，那么我們就假定這兩種方法具有相似性，可得出以下關(guān)系： 移動(dòng)平均法： 平均時(shí)期 = ( 0 1 2 . . . 1 ) ( 1 ) ( / 2 ) 12N N N NNN? ? ? ? ? ? ??? 指數(shù)平滑法 ： 平均時(shí)期 = 2 10 ( ) 1 ( ) ( 1 ) 2 ( ) ( 1 ) .. . aa a a a a a?? ? ? ? ? ? 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計(jì) ) 6 如上所示，與相同的移動(dòng)平均法預(yù)測的時(shí)期數(shù)量相比較，指數(shù)平滑一般在 ～ 之間是合理的。 2）預(yù)測誤差 [4] 如何測量預(yù)測的精確度呢？一個(gè)經(jīng)常使用的方法就是計(jì)算平均絕對偏差（ MAD），也就是將絕對值求和然后除以實(shí)測的時(shí)期數(shù)。 3）考慮趨勢調(diào)整的指數(shù)平滑法 [5] 一組數(shù)據(jù)的趨勢是指在過去一段時(shí)期被觀測值從某一時(shí)期向另一時(shí)期變化的平均變化率。該常數(shù)通常被設(shè)定為 ～ 之間，可能與 a 相同，也可能不相同。在開始用指數(shù)平滑法計(jì)算、預(yù)測之前，至少要有一個(gè)完整季節(jié)的實(shí)測值。將指數(shù)平滑的概念應(yīng)用于指數(shù)中，我們引入一個(gè)新的常數(shù) r ，通常將其定為 ～ 之間。 相應(yīng)的公式如下： 111111( 1 ) ( )( ) ( 1 )( 1 )()tt t ttLt t t ttt t Ltt t t t LAS a a S TIT B S S B TAI r r ISF S T I??????? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ??? 6）環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法，選擇的數(shù)據(jù)是相臨的，更體現(xiàn)變化的敏感度，計(jì)算的公式如下： 11* [ 1 ( 1 ) / ]i i i iA A J J N??? ? ?? iA 為第 I 年均值 1 1iiJJ? ? 為下一年比上一年環(huán)比增長率 N 為年數(shù) 1iA? 為第 I+1 年均值 這一方法更適合中短期趨勢分析?！? 預(yù)測步驟（ 1）明確預(yù)測目的，我們的預(yù)測目的是預(yù)測婁底市住宅房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢是上升還是下降，為婁底樓市做出合理的定價(jià)，使我們的未來價(jià)格符合市場價(jià)格。 根據(jù)計(jì)算公式算出 2021 年分別為： 4200， 3409， 2300 其中住宅：婁星區(qū)為 2790，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為 3110，漣鋼為 2278。預(yù)計(jì) 2021 年婁底市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一定時(shí)期的淡季。購買一套 100 平方米的房子，按平均價(jià)格每平方米 2486 元 計(jì)算，需 萬元，婁星區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入為 15025 元，按此計(jì)算一個(gè)三口之家年收入 45075 元，除去一年正常開支，一年可用于購買房子的錢 17013元左右，按此計(jì)算購買一套這樣的房子就需要 1415年，這還不包括房屋裝修費(fèi)在內(nèi)，裝修費(fèi)按 10 萬元計(jì)算，那就還需要 56 年時(shí)間才能住進(jìn)新房，這樣算來，購買一套房子的時(shí)間就需要 20 年，這還是對普通雙職工工薪族來說，如果是偏低收入族來說，購買一套房子的時(shí)間就 遠(yuǎn)不止 20 年 。要通過降低公積金住房貸款首付比例、延長貸款時(shí)間、放寬貸款范圍，提高貸款最高限額等方式來促進(jìn)住房消費(fèi)。 而其后的 5年里情況就發(fā)生了根本的變化，房地產(chǎn)商迅速增加，尤其是施工面積和竣工面積基本上以年均 50%以上的速度增長，這種火爆的局面使得銷售面積跟不上竣工面積和施工面積，從而導(dǎo)致婁底市供過于求， 2021年銷售面積與竣 工面積的比僅為 ，說明有幾乎三分之一的房地產(chǎn)商的樓盤處于空置狀態(tài)。此后，房地產(chǎn)熱不斷升溫，連年高速增長。 婁底市與長沙市房地產(chǎn)價(jià)格比較分析 婁底市地處湖南中部，因此，選取同為湖南地區(qū)的其他城市來進(jìn)行房價(jià)比較，更能說明婁底市房價(jià)所呈現(xiàn)的特點(diǎn)。 2） 地域結(jié)構(gòu)差異 [9]：從地理?xiàng)l件上看，長沙市地處湖南核心地帶 — 長株潭一體化經(jīng)濟(jì)圈 中心 ，且地勢平坦，臨江而建，人口眾多，住房需求旺盛 。 婁底市房地產(chǎn)歷史價(jià)格分析 據(jù)調(diào)查， 婁底市商品房地產(chǎn) 異?；钴S，房價(jià)持續(xù)攀升。 圖 2代表的是婁底市房地產(chǎn) 在外來開發(fā)商及優(yōu)秀房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)所帶來的超前開發(fā)理念與優(yōu) 秀管理模式因素下，婁底房地產(chǎn)市場整體水平已經(jīng)全面提升的情況下 ， 婁底 商品住 房 房地產(chǎn) 價(jià)格走勢，從中不難看出 婁底市房地產(chǎn) 商品住房 價(jià)格 自 2021年的1780元每平方米一直持續(xù)增長，到 2021年已經(jīng)達(dá)到 2446元每平方米，價(jià)格增幅 %，年均增長率達(dá)到 %,盡管中間出現(xiàn)過回調(diào)，但總體趨勢來說都是穩(wěn)步上升的，預(yù)計(jì)未來兩到三年內(nèi) 婁底市商品住房銷售價(jià)格 將繼續(xù) 沿著這種趨勢發(fā)展，可能會因政策的調(diào)控 [10]，相對減緩其增長速度，但總體向上的趨勢是不會變的。 2021 年婁底市雖然也經(jīng)歷了多次國家加息政策和多種其他的宏觀調(diào)控來控制婁底房價(jià)的過快增長，但 從本文的結(jié)論可以看出婁底市未來兩到三年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格仍舊會穩(wěn)步減速增長，這既符合開發(fā)商的利益，同時(shí)居民也能夠接受。 SonsAustralia. Ltd,2021:153155. [10] 劉維新，怎樣看待宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響 [J]，中國房地產(chǎn)金融， 2021:142160. 致謝 ： 本文是在龍承星老師的 指導(dǎo) 和幫助下完成的，再次首先衷心的感謝龍老師的 指導(dǎo) 和關(guān)心。也要感謝陪伴過我大學(xué)生活與學(xué)習(xí)的朋友和同學(xué)，正是由于擁有這些同學(xué)和朋友，生活中少了些枯燥與乏味，充滿了歡樂與情趣。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān) 。s time for the wild fruits to ripe. The picturesque Arxan in Autumn is indeed a fairyland only exists in a dream that satisfies all your fantasies. If it rains heavily on Saturday night, some elderly Chinese will say it is because Zhinu, or the Weaving Maid, is crying on th