【文章內(nèi)容簡介】 導(dǎo)致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準(zhǔn)確的判斷。房地產(chǎn)的建筑周期長，使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生成。（3）消費者及投資者的過度投機。一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。當(dāng)大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，有限的土地價格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫破滅。（4）銀行和金融系統(tǒng)的不良貸款。銀行盲目地追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個人資信的審查、跟蹤調(diào)查，低估了投資項目潛在的風(fēng)險，大量銀行資金的介入，會加快資產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。（5）政府干預(yù)失誤。政府的干預(yù)有正、負(fù)兩種效應(yīng)。利用手中的權(quán)利為自己的短期政治目標(biāo)、經(jīng)濟目標(biāo)服務(wù)，就不可避免地導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤。 （1）房地產(chǎn)泡沫抑制了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大。當(dāng)房地產(chǎn)投資過快增長時，增加了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的成本。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān)的鋼鐵、水泥、電力等行業(yè)的價格迅速上升，消費量急劇增加，呈現(xiàn)出部分行業(yè)投資過熱跡象。另一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)擴張形成的土地圈占極大地擠占了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地面積，就間接推動農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和相關(guān)工業(yè)的成本，使農(nóng)業(yè)和相關(guān)工業(yè)的發(fā)展受到損失。由于房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價格上漲，必然會延伸到其它產(chǎn)業(yè)。（2）房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了社會資源配置不合理，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。一方面，房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導(dǎo)了各種經(jīng)濟主體的長期投資行為，必然會吸引大量的社會資源進入房地產(chǎn)市場。會導(dǎo)致生產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)因缺乏必要的資金投入而得不到應(yīng)有的發(fā)展，實業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域生產(chǎn)效率下降，并逐漸衰退，最終使整個社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，嚴(yán)重?fù)p害國家的綜合國力。另一方面，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。（3）房地產(chǎn)泡沫可能導(dǎo)致金融危機。房地產(chǎn)泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產(chǎn)市場預(yù)期回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場中。多數(shù)國家，銀行主導(dǎo)著購房貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)，不良貸款急劇增加，必然出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，由于抵押、擔(dān)保物價值降低或喪失，金融機構(gòu)面臨巨大損失，脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊，運轉(zhuǎn)失靈，最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡，爆發(fā)全面的金融危機 楊春．預(yù)防房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機[N].中國社會科學(xué)院院報 2003，（02）。（4）房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致生產(chǎn)和消費危機。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)。企業(yè)收益的減少又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降，甚至裁減員工，產(chǎn)生大量失業(yè)居民。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測，從而使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。 　?。?）房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機 　　由于大量投機活動盛行，財富迅速集中在少部分人手中，短時期內(nèi)就造就了一批暴發(fā)戶，加劇社會財富的分配不均、國民收入不平等，社會更為兩極化。嚴(yán)重時會導(dǎo)致經(jīng)濟危機和金融危機的發(fā)生，大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會風(fēng)氣敗壞、維持社會穩(wěn)定的成本大大增加，隨時可能會引發(fā)社會危機。第二章 上海市房地產(chǎn)泡沫的分析上海作為中國最發(fā)達(dá)的幾個城市之一，而上海市是否存在房地產(chǎn)泡沫呢？這個問題十分值得我們來討論，下面我們綜合各種數(shù)據(jù)指標(biāo)來對上海房地產(chǎn)泡沫進行實證分析。 房價增長率與GDP(可比價)增長率的實證分析衡量房地產(chǎn)業(yè)擴張程度可以選取房價增長率與GDP增長率之比，這個指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的偏離程度。這個指標(biāo)也可以作為房地產(chǎn)泡沫的指示指標(biāo) 閆文慧. 中國房地產(chǎn)泡沫分析[J].職大學(xué)報 2007，(02)。以日本為例，1987～1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫。而香港此項指標(biāo)在19861996 ，接近于日本泡沫經(jīng)濟時的水平。1997 年8 月是香港樓市的高峰期，相對年初，可見此時香港的房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重偏離實體經(jīng)濟 。表21 2003～2007年上海市商品房均價與GDP增長情況對比表年份商品房均價( 元／M )房價增長率GDP(可比價格)增長率房價增長率／GDP增長率20035118%%20045855%%20056698%%20067038%%20078253%%數(shù)據(jù)來源：上海市商品房均價數(shù)據(jù)來源于國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)，GDP（可比價格）增長率來源于上海市統(tǒng)計局發(fā)布的2003～2007年《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。從表21中得出的上海市房價增長率與GDP增長率各年比值可以看到，這個指標(biāo)在2004～，(即2002年指標(biāo)值)。，指標(biāo)處于存在較嚴(yán)重泡沫的區(qū)間；，說明GDP增長速度超過房價增長速度；相比，這說明GDP增長速度飛速超越房價增長速度；，表示2007年比去年的房地產(chǎn)泡沫程度大幅度增加。由上得出，上海市2002年存在著嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，而2004～2006年，這幾年GDP增長率之快，超過了房價增長率，使得指標(biāo)值迅速下降，使得這段期間上海房地產(chǎn)泡沫程度似乎不是那么的明顯，但在2007年指標(biāo)值迅速反彈上揚，這說明泡沫確實存在，只是處于潛伏期，當(dāng)GDP增長率降下來，它就浮出于水面，這啟示我們，對泡沫程度的研究不能局限于單一理論的指標(biāo)，而要結(jié)合各種指標(biāo)，從多個方面來進行探討，所以在下文做出了更為實質(zhì)性地研究。 個人住房貸款增長情況的實證分析近年來，隨著個人購房比例的不斷提高和住房消費信貸政策的強力支持，上海市商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，個人住房貸款余額一直保持很快的增長勢頭。表2－2 上海市個人住房貸款增長情況表年份金融機構(gòu)貸款余額住房按揭貸款余額B247。Ab247。a余額A(億元)增長率a余額B(億元)增長率b2003%2004%%%315%2005%%%67%2006%－%%－57%2007%%%91%數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局發(fā)布的2003～2007年《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。說明：表2中的B247。A表示住房按揭貸款余額占金融機構(gòu)貸款余額的比例，b247。a表示住房按揭貸款余額增長率與金融機構(gòu)貸款余額增長率的比值。從表22的數(shù)據(jù)我們也可以看到，上海市個人住房貸款余額占總的貸款余額的