【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4 第 2章 房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目 基本理論概述 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 30多年的曲折發(fā)展，逐步進(jìn)入了法制的、健康的、良性循環(huán)的發(fā)展軌道。但面對(duì)世界各國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的沖擊和挑戰(zhàn)，雖然有利于吸收國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和決 策方法，但也加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)開發(fā)商投資在考慮獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)，還需考慮政治、政策、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境等諸多潛在的不確定性因素給其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資概述 區(qū)分房地產(chǎn)投資形式的方法有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資及房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資；按房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不同，可以劃分為：商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、住房房地產(chǎn)投資及特殊事業(yè)房地產(chǎn)投資，如醫(yī) 院、學(xué)校、福利院等；按房地產(chǎn)投資主體分：國(guó)家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資、外商投資及合作投資等等。不同的投資形式，既是相互聯(lián)系，又各有其特點(diǎn)。 （ 1）土地開發(fā)投資 土地開發(fā)投資是指投資者運(yùn)用一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)重組，調(diào)整用地功能和荃礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，擴(kuò)大土地的利用范圍和利用程度以滿足社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)和生活發(fā)展的需要。 （ 2）房屋開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住房開發(fā)投資和非住房開發(fā)投資。房屋開發(fā)投資主要包括拆遷 安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地征用費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、七通一平等配套設(shè)施建設(shè)的后期費(fèi)用、財(cái)務(wù)用、管理費(fèi)用等。 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托互換等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資。它是一種參與消費(fèi)者和生產(chǎn)者商品流通業(yè)務(wù)的投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資應(yīng)考慮市場(chǎng)信息，主要包括：城市地域的規(guī)劃信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，市場(chǎng)購(gòu)買力水平，房屋銷售 （租賃）價(jià)格水平以及房屋銷售時(shí)間及計(jì)劃狀況等。 （ 4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢服 務(wù)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。房地產(chǎn)作為特殊商品，一般消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)了解較少，對(duì)具體的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、建造規(guī)范、建材標(biāo)準(zhǔn)、面積測(cè)量等，即使化大里的精力和時(shí)間也難以掌握。因而為交易雙方提供代理、咨詢、測(cè)量、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，成為了房地產(chǎn)迅速發(fā)展的推進(jìn)器。 （ 5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資 房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理維護(hù)和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。由于房地產(chǎn)的高值性、固定性、耐久性、多樣性等屬性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資商在物業(yè)交易完成后，還需要專門的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的管理和服務(wù)。 投資是指投資者為了獲取效益而投入資金用以轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)的行為和過程。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資一般是指投資者運(yùn)用資金或其它資產(chǎn)形式的投入，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù)，最終獲取效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有很大比重，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了必要的經(jīng)營(yíng)手段和物質(zhì)條件，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和重要支柱。房地產(chǎn)投資能使投資乘數(shù)效應(yīng)得到充分發(fā)揮，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì) 的良好運(yùn)行，是宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的晴雨表和運(yùn)行指數(shù)，成為世界上最具吸引力的投資行業(yè)。房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，都是為了獲取效益，這種效益直接的表現(xiàn)為財(cái)務(wù)效益，間接的表現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。但房地產(chǎn)投資，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一種資金量大，周期長(zhǎng)且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)，同時(shí)還 5 受到土地資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響，故房地產(chǎn)投資具有自身的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在： （ 1）投資成本高 房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從 獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè)，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長(zhǎng)，占用資金量大時(shí)間長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目在未完全建成通過綜合驗(yàn)收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價(jià)值，迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入，導(dǎo)致了投資成本高的特點(diǎn)。 2020年 7月 l日起，新的按揭貸款政策，使該特點(diǎn)更加明顯。 （ 2）投資回收期長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資不是簡(jiǎn)單的商品交易過程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)和房產(chǎn)交易市場(chǎng) 等各個(gè)組成部分的制約。一旦投資決策形成，資金投入，就要經(jīng)過這幾個(gè)市場(chǎng)的一次完整的循環(huán)，才能獲取投資回報(bào)。開發(fā)一宗房地產(chǎn)，少則一年，多則三 ~五年。若非出租獲得的租金收回投資則需更長(zhǎng)時(shí)間。遇到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷期，投資回收期的長(zhǎng)短更難預(yù)卜。 （ 3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大 房地產(chǎn)投資者雖然在決策前，會(huì)經(jīng)過深思熟慮，通過一整套科學(xué)的分析、預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)研等手段，但由于投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)面臨政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險(xiǎn)因素，在不同程度、不同時(shí)間段上的影響，直接導(dǎo)致投資收益 的變化。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時(shí)收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產(chǎn)倒閉。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的理論研究，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價(jià)值。 （ 4）投資收益性好 與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)收益和風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn)，引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益，成為眾多投資者的樂園。但這種投資收益，取 決于投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，通過對(duì)投資收益率的具體分析計(jì)算并與其他投資收益率進(jìn)行分析比較，如運(yùn)用投資敏感性分析的手段，來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。 分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)，有助于投資者運(yùn)用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律，結(jié)合各自的投資實(shí)力，經(jīng)營(yíng)管理水平，技術(shù)條件和人力資源，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)地位，立于不效之地。 房地產(chǎn)投資的環(huán)境 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi)，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或 不利影響的外部條件。它是制約房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)、文化、政策、基礎(chǔ)設(shè)施等外界因素相互作用的矛盾統(tǒng)一體，是投資者無(wú)法改變、也無(wú)法控制的。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它總是在一定的社會(huì)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然環(huán)境中進(jìn)行的，各種環(huán)境條件的好壞直接影響投資效果。因此，投資環(huán)境分析是投資者比較關(guān)心的問題。 。政治環(huán)境主要是指擬投資項(xiàng)目所在國(guó)家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。一個(gè)國(guó)家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩，從而使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生巨變。 。社會(huì)文化環(huán)境通常是指在一定社會(huì)形態(tài)下的教育水平和道德規(guī)范、價(jià)值觀念、宗教信仰以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等被社會(huì)所公認(rèn)的各種行為規(guī)范。任何房地產(chǎn)業(yè)都處于一定的社會(huì)文化環(huán)境中，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必然受到所在社會(huì)文化環(huán)境的影響和制約。 。所謂經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，是影響消費(fèi)者購(gòu)買能力和支出模式的因素，它包括收入的變化、消費(fèi)者支出模式的變化等。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與此地經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資 6 環(huán) 境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。 。政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用，它的運(yùn)行可以通過行政手段、經(jīng)濟(jì)杠桿、法律規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。 產(chǎn)業(yè)政策是對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的行政手段。目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策將房地產(chǎn)定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并提出較高的年增長(zhǎng)率，這無(wú)疑為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了美好前景。與其它產(chǎn)業(yè)不同的是，由于城市規(guī)劃是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的直接依據(jù)，所以房地產(chǎn)投資對(duì)城市規(guī)劃這一行政手段特別敏感。因此，投資商在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)必須對(duì)城市規(guī)劃、各項(xiàng)土地利用的控制指標(biāo)以及法律規(guī) 范等有一個(gè)全面性的把握才能使投資在法律保護(hù)范圍內(nèi)運(yùn)行。 7 第 3章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，再針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)采 取相應(yīng)的對(duì)策的一個(gè)全過程的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理的過程可以分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng) 險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期望將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié) 果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)，而在這個(gè)投資活動(dòng)中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)種類 所謂投資風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)投資具有投資周期長(zhǎng)、投資金額大、投資的物具有不可移動(dòng)性、投資易受政策影響等特點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾類： （ 1）投資支出風(fēng)險(xiǎn)；（ 2）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；（ 3）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；（ 4） 融資風(fēng)險(xiǎn)； （ 5）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)；（ 6）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；（ 7）政策風(fēng)險(xiǎn)；（ 8）法律風(fēng)險(xiǎn)等。 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)投資的整個(gè)過程中。房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生開始到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)報(bào)廢為止的整個(gè)過程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。房地產(chǎn)投資過程一般可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三大階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）可行性研究階段的 風(fēng)險(xiǎn) 投資機(jī)會(huì)研究也稱投資機(jī)會(huì)確定，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目投資方向的建議，即在一個(gè)確定的地區(qū)和部門內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場(chǎng)需求、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)貿(mào)易情況，通過調(diào)查、預(yù)測(cè)、分析研究，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找投資的有利機(jī)會(huì)。 如果投資機(jī)會(huì)研究證明是可行的，就可以進(jìn)入初步可行性研究階段，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會(huì)研究是否正確，并據(jù)此作出投資與否的初步?jīng)Q定，以及是否進(jìn)行詳細(xì)研究的決定。初步可行性研究階段估算的精度比投資機(jī)會(huì)研究要高一些，所需要的費(fèi)用約占總投 資額的 %～ %,投資估算誤差在177。 20%以內(nèi)，一般要 4～ 6個(gè)月時(shí)間。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目可行性研究過程中的最重要的組成部分，是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。這一階段進(jìn)行投資估算的精度在177。 10%左右，大型項(xiàng)目所需費(fèi)用占總投資額的 %～ 1%，所花時(shí)間是 8～ 12個(gè)月；中小型項(xiàng)目所需費(fèi)用占總投資額的 1%～ 3%，所花時(shí)間為 4～ 6個(gè)月。 （ 2）實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程，它包括從獲 取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程。 投資者可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競(jìng)投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)議地價(jià)最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大而復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素最多；拍賣地價(jià)最高但一般為凈地，前期工作量相對(duì)較少，風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)也要小一些。 土地購(gòu)買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，投資者就要面臨融資籌資風(fēng)險(xiǎn)的因素，如開發(fā)商的資信程度、貸款期限、貸款利率的變化等。開發(fā)商需要通過財(cái)務(wù)分析，合理決定自有資金和融資的比例。 （ 3） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，是指經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中 8 由于受到各種因素的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況。該階段決定著房地產(chǎn)投資收