【文章內(nèi)容簡介】 的80%為限。四、第三方道德風(fēng)險律師事務(wù)所與借款人串通，故意向銀行提供不真實的資料，或為了自身利益提供虛假資料欺騙銀行，致使信貸人員做出錯誤的判斷，形成貸款風(fēng)險。中介評估機構(gòu)在接受銀行委托評估抵押物價值時，不顧職業(yè)操守與借款人串通，故意高估抵押物價值，造成銀行貸款抵押不足而導(dǎo)致?lián)p失。第四章 個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生原因分析第一節(jié) 房產(chǎn)市場角度在經(jīng)濟學(xué)中，經(jīng)濟周期是指國民收入、就業(yè)和生產(chǎn)的波動，是繁榮時期和蕭條時期的更迭。整個經(jīng)濟周期分為繁榮、蕭條、危機和復(fù)蘇四個階段，通常把復(fù)蘇和繁榮階段稱為擴張階段，而把蕭條和危機階段稱為收縮階段。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟周期存在正相關(guān)關(guān)系，同宏觀經(jīng)濟波動相適應(yīng)，房屋價格也產(chǎn)生周期性波動，形成房地產(chǎn)周期。同宏觀經(jīng)濟周期波動相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出有規(guī)律的周期性變動的特性，被稱作房地產(chǎn)周期，這是由房地產(chǎn)市場的供應(yīng)滯后性引起的。開發(fā)商從發(fā)現(xiàn)市場需求，做出決策開發(fā)建設(shè)，到供應(yīng)市場要有一段時間，這段時間內(nèi)原有需求可能已被滿足或新的需求激增，結(jié)果產(chǎn)生了房地產(chǎn)的供應(yīng)在時間上總是落后與需求，在數(shù)量上可能超過或低于需求，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場擴張、收縮的規(guī)律性波動。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期長，供應(yīng)滯后性遠比一般商品嚴重，所以房地產(chǎn)周期現(xiàn)象也較其他周期現(xiàn)象顯著。在成熟的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場同國家宏觀經(jīng)濟波動是緊密相聯(lián)的，房地產(chǎn)市場受制于宏觀經(jīng)濟，同時房地產(chǎn)市場的周期變化反過來又可以預(yù)示宏觀經(jīng)濟周期走向。房地產(chǎn)市場由土地和房屋兩個市場組成，在我國，土地出讓價的變化規(guī)律在形態(tài)上較符合宏觀經(jīng)濟周期，在時間上較宏觀經(jīng)濟周期要提前，土地出讓價格增速則受地方政府短期行為影響不太符合宏觀經(jīng)濟周期規(guī)律，而房屋市場的周期性同宏觀經(jīng)濟周期的吻合性比較好，這是因為我國商品房市場居民購房比重逐年擴大，個人購房己成為主力軍，代表了房屋市場已基本形成，故利用宏觀經(jīng)濟規(guī)律預(yù)測房屋市場的價格較為準(zhǔn)確可靠。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)組成部分(兩者是總量與分量的關(guān)系)，其價格必然受到宏觀經(jīng)濟周期性波動的決定和影響。首先伴隨國內(nèi)生產(chǎn)總值所決定的固定資產(chǎn)投資增長波動的周期特征，房地產(chǎn)要素供給、要素結(jié)合程度以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群在生產(chǎn)能力、地區(qū)分布、產(chǎn)業(yè)政策等方面都呈現(xiàn)周期性的變動。其次，由于房地產(chǎn)商品的消費替代性比較差，依據(jù)恩格爾定律，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的變化，地產(chǎn)的社會消費需求增長具有階段性特征，受供求增長規(guī)律決定，具有周期性波動的特征。再次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，供給具有時滯性，.使即期供求的時間連續(xù)性被割裂，加之區(qū)位的固定性和規(guī)章制度的地區(qū)適應(yīng)性容易打破房地產(chǎn)市場供求在空間上的一致性，而這正與西方經(jīng)濟學(xué)預(yù)期學(xué)派關(guān)于產(chǎn)品價格與產(chǎn)量間的關(guān)系相吻合。因此，房地產(chǎn)特殊的市場規(guī)律使其具有周期波動性。房地產(chǎn)周期波動導(dǎo)致房地產(chǎn)價格發(fā)生波動，而房地產(chǎn)與金融部門的信貸活動關(guān)系緊密，任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生變動都會傳導(dǎo)到金融部門，影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量。就住房抵押貸款而言，房地產(chǎn)周期的波動也會造成住房貸款的市場風(fēng)險。在房地產(chǎn)周期處于上升階段，由于房地產(chǎn)價格的上升，金融機構(gòu)大量發(fā)放住房貸款，借款人對未來具有良好的預(yù)期，理性違約風(fēng)險也會降低甚至歸于消失；而在良好的經(jīng)濟環(huán)境下，借款人的信用水平會有所改善，從而惡意違約風(fēng)險會相應(yīng)下降。而當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退階段，房地產(chǎn)市場降溫，房價大幅跳水，房屋空置率上升，市場房屋供過于求，伴隨著房地產(chǎn)抵押貸款各方主體情緒和預(yù)期的變化，被迫違約風(fēng)險和惡意違約風(fēng)險越來越大。同時當(dāng)房價下跌到一定程度時，理性違約風(fēng)險也開始增加。這樣，在經(jīng)濟衰退過程中借款人風(fēng)險是處于不斷增大狀態(tài)的，這些不斷增大的借款人風(fēng)險會越來越大的可能成為現(xiàn)實，從而使得發(fā)放住房貸款的金融機構(gòu)因此遭受損失。第二節(jié) 貸款需求者角度現(xiàn)代投資手段的日益增多使得投資成為個人財富實現(xiàn)保值增值的重要手段，而現(xiàn)代經(jīng)濟的高速發(fā)展又給每一個投資者形成了較好的愿景，同時各種投機活動的豐厚回報助長了人們獲取高利的預(yù)期，因此整個社會就形成了一種普遍的投機心理。正是由于房產(chǎn)具有生活消費品和投資品的雙重特性，所以購房的動機可分為消費目的和投資目的。投資性需求又可進一步細分為一般性投資需求和投機需求。個人住房貸款的市場風(fēng)險在發(fā)生的時候，其影響施加于幾乎每一個借款人，但不同的借款人因此而出現(xiàn)風(fēng)險的可能性卻是不同的。貸款中請人出于消費目的購房是為了取得房屋的使用價值，滿足自己及家人居住的需要，必然持有慎重態(tài)度，對收支做了通盤的考慮，還款能力比較強。貸款中請人進行投資性購房的前提假設(shè)是認為在現(xiàn)狀下，房產(chǎn)形態(tài)比現(xiàn)金形態(tài)的投資回報率要高，通過將閑置的資金和低成本融入的資金轉(zhuǎn)化為實物進行經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓的滾動運作，達到保值增值的目的。這實際上是一種理財手段，適當(dāng)?shù)耐顿Y行為對宏觀經(jīng)濟是良性的刺激，對活躍房市有益處。而且一般性投資帶有更多的理性，是看準(zhǔn)了長期升值，并且購房的規(guī)劃明確，多用來出租獲取收益，穩(wěn)定的回報對還貸現(xiàn)金流不構(gòu)成太大的威脅。如果抵押房屋的市場價值下跌，貸款人有可能發(fā)生理性違約。但由于貸款人尚有償還資金的能力，其違約資金可以通過銀行的努力追回。投機購房則截然不同，是沖著房屋在短期內(nèi)的資本收益，其行為特征是購房者短期內(nèi)多次大量吸納和拋售所購房產(chǎn)或購房權(quán)利證明，賺取低吸高拋的差價，類似于炒股，所以也稱為炒房。投機買方者的判斷能力和行為模式是欠成熟的，體現(xiàn)為對市場的判斷不夠理性，盲目跟風(fēng)，更有甚者，為了攝取暴利，不惜鋌而走險，故意造假騙取銀行的信貸資金去冒險，比如，鉆銀行之間信息不通的空子，進行多頭按揭，虛報收入或房價，獲取高于貸款限額和成數(shù)的資金。危險在于，投機者的行動是建立在一個假設(shè)基礎(chǔ)上，即未來房價一定回漲，顯然，這是不合理的，房市與股市一樣也有高低潮，當(dāng)房價達到峰值，隨之而來的就是加速下滑和長期低迷的形勢，而投機者的資金周轉(zhuǎn)是需要不斷有下家接盤才能實現(xiàn)的，接最后一棒的炒房者的資金會因遇上房產(chǎn)市場衰退而被套牢，炒房者也就喪失了償還的能力。銀行的風(fēng)險就在這樣的非理性行動中不知不覺倍增，待投機者炒作失利，違約的概率就會上升。投機行為的盛行會擾亂房產(chǎn)市場的秩序，加劇房價乃至房地產(chǎn)周期的波動，是形成房地產(chǎn)泡沫的主因，提高了房地產(chǎn)整體行業(yè)風(fēng)險，同時，它變相掠奪社會財富，引起社會分配不公，嚴重侵犯到本已對負擔(dān)房價感覺吃力的中低收入群體的權(quán)益，致使他們不堪重負，風(fēng)險進而經(jīng)由銀行跟借款人之間的資金鏈傳遞到金融系統(tǒng)，侵蝕金融資產(chǎn)。第三節(jié) 貸款供給者角度銀行面臨個人住房貸款的市場風(fēng)險，這不僅僅是在于房地產(chǎn)市場和購房者等外在因素，實際上銀行自身對于市場風(fēng)險的蘊藏和發(fā)生也有著不可推卸的責(zé)任。房地產(chǎn)周期可以在沒有銀行危機的條件下發(fā)生，銀行業(yè)的危機也可以在沒有房地產(chǎn)周期的條件下發(fā)生。但無論是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，這兩種現(xiàn)象在各種不同的制度安排下，都有著顯著的關(guān)聯(lián)性。其影響的結(jié)果取決與一國經(jīng)濟體系對銀行體系的依賴程度。從國內(nèi)發(fā)展情況來看，個人住房消費對銀行依賴程度極高，一方面表現(xiàn)在由于房價因素，很多消費者特別是中低收入者采用大額按揭貸款的方式購房，.另一方面表現(xiàn)在個人住房貸款目前僅通過單一銀行渠道。這樣一來，房地產(chǎn)消費資金的風(fēng)險大大轉(zhuǎn)移與銀行系統(tǒng)之上，一旦住房價格有大的波動，勢必傳染到銀行的住房貸款業(yè)務(wù)，使之遭受巨大損失。泡沫經(jīng)濟往往會給銀行系統(tǒng)傳遞錯誤的信息，在銀行制度完善程度很有限的情況下，大部分貸款都是以抵押為依據(jù)，而不是依現(xiàn)金流為依據(jù)。在經(jīng)濟繁榮時期，資產(chǎn)價值上揚，銀行往往過于樂觀，放松貸款條件。由于房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，受利益驅(qū)使銀行的業(yè)務(wù)越做越大，利潤也水漲船高。而這個過程是一個加速的過程?？墒?，一旦泡沫迸裂，房地產(chǎn)價格急轉(zhuǎn)直下，結(jié)局就正好是前面相反方向的加速:銀行的抵押物價值迅速下降，銀行資金匾乏，業(yè)務(wù)收縮，利潤下降，導(dǎo)致企業(yè)違約，銀行必然被不良債權(quán)拖跨。這個過程反映了銀行在貸款業(yè)務(wù)上的非理性行為，說明銀行在經(jīng)濟擴張時往往容易低估房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險，包括住房貸款風(fēng)險。因此，銀行的非理性行為主觀上助長了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、加速和膨脹，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂再反過來進一步造成銀行貸款的風(fēng)險爆發(fā)，這是一個相互作用的過程。銀行自身對其貸款的市場風(fēng)險的形成也起著重要的作用。第五章 個人住房貸款風(fēng)險的外部防范措施 第一節(jié) 健全個人住房貸款擔(dān)保制度住房抵押貸款的擔(dān)保方式，應(yīng)優(yōu)選所購房產(chǎn)抵押或以有價證券進行足額抵押。銀行應(yīng)當(dāng)對借款中請人提供的抵押物做全面徹底的審查，必要時到房管局或土地局做進一步調(diào)查，確保抵押物的真實性、合法性。銀行對借款人的抵押物要進行登記或凍結(jié)，確保抵押行為的合法性和安全性。貸款人在貸款后由于發(fā)生意外變故，造成無力還款的，應(yīng)通過保險產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁借款人的信用風(fēng)險，可以借鑒國外經(jīng)驗，將銀行消費信貸產(chǎn)品和保險結(jié)合起來，減少、轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險。具體的做法是，從借款者可能出現(xiàn)的各種意外和可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛方面，如針對借款個人的健康狀況和償還能力可能發(fā)生變化的風(fēng)險，采取增加“借款者信用人壽保險”、“借款者履約保險”、“住房貸款產(chǎn)權(quán)保險”等保險產(chǎn)品，來轉(zhuǎn)嫁和防范貸款銀行的風(fēng)險。第二節(jié) 完善我國個人信用制度一、建立完善個人信用法律環(huán)境制訂與個人信用相關(guān)的法律是建立個人信用制度的保障。一方面，國家要盡快頒布實施《個人信用制度法》、《個人財產(chǎn)申報制度》、《個人財產(chǎn)破產(chǎn)制度》等相關(guān)配套法規(guī)，用法律的形式對個人賬戶體系，個人信用記錄與移交，個人信用檔案管理，個人信用級別的評定、披露和使用，個人信用主體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定。另一方面，在現(xiàn)行的法律法規(guī)的要求下，授信機構(gòu)與相關(guān)部門也應(yīng)切實做到依法、執(zhí)法，起到監(jiān)督維護社會整體信用水平的職能。二、建立失信懲罰和守信獎勵機制個人信用體系建設(shè)中重要的一環(huán)就是建立懲罰機制，當(dāng)前應(yīng)逐步建立和完善這種懲罰機制，設(shè)立合理的懲罰尺度，以對不同程度的失信行為施以相應(yīng)的處罰，建立快速收集有關(guān)失信行為的信息或舉報機制，根據(jù)失信行為的嚴重程度，將個人不良信用記錄按照時間長短不同記錄于各相關(guān)數(shù)據(jù)庫中，建立被懲罰人申訴機制等。另外，建議采取優(yōu)惠利率的政策，對信用良好個人進行獎勵。通過失信懲罰和守信獎勵機制的建立，使守信人從守信行為中受益、使失信人為失信行為付出應(yīng)有的代價，這將有利于提高我國的個人守信意識，進而促進社會信用意識的提高。三、建立標(biāo)準(zhǔn)化的個人征信數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化的個人征信數(shù)據(jù)庫是個人信用體系建設(shè)的核心環(huán)節(jié)，應(yīng)包括個人自然情況、個人稅務(wù)情況、個人司法記錄、個人社會保險、商業(yè)保險記錄、個人的儲蓄和債務(wù)記錄、個人的信用歷史及個人資產(chǎn)情況等內(nèi)容。為做好標(biāo)準(zhǔn)化的個人征信數(shù)據(jù)庫建設(shè)，要在統(tǒng)一信用代碼，建立個人賬戶后，快速進行基本個人資料、個人存款、貸款和還款、個人醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金、財產(chǎn)保險、人壽保險、個人證券賬戶、存款賬戶、信用卡賬戶、個人車輛駕駛的處罰記錄與個人信用相關(guān)的民事訴訟信息、個人納稅情況、個人就業(yè)信息等個人征信數(shù)據(jù)信息的收集。四、大力發(fā)展專業(yè)性的個人征信機構(gòu)個人信用制度的建設(shè)離不開一批成熟的征信機構(gòu)。在具體運作中，首先，征信機構(gòu)要以商業(yè)化運作方式收集和使用有關(guān)個人信用檔案的信息。其次，征信機構(gòu)在考慮盈利性的同時，還要兼顧公益性。個人信用制度的建立不僅是為授信主體服務(wù)，還要服務(wù)于整個社會，促進社會信用水平的提高。第三，注重機構(gòu)經(jīng)營的規(guī)模性與集中性。這樣做一方面有利于機構(gòu)加強社會責(zé)任感，建立良好的社會聲譽，另一方面便于今后全國范圍的個人信用信息聯(lián)網(wǎng)。第三節(jié) 建立健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建立健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)是有效防范個人住房貸款風(fēng)險，建立統(tǒng)一有序的個人住房金融管理體系的前提。國家有關(guān)部門應(yīng)在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定完善以下法律法規(guī)：1．與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法律法規(guī)包括房地產(chǎn)抵押的條件、程序、抵押物權(quán)力的保證、抵押物的保險、抵押二級市場的運作、抵押物的處置等，為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的開展掃清障礙。2．與房地產(chǎn)交易過程相關(guān)的法律法規(guī)包括房地產(chǎn)交易過程債權(quán)、債務(wù)的轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)交易中稅費的確定、減免、計收等。3．與房地產(chǎn)貸款風(fēng)險發(fā)生相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)區(qū)分:(1)當(dāng)債務(wù)人客觀違約時，如何在既保障債務(wù)人正當(dāng)生存權(quán)利，又保護銀行合法利益的前提下，處置抵押物；(2)當(dāng)債務(wù)人死亡的情況下，如何清償債務(wù)；(3)當(dāng)債務(wù)人失蹤的情況下，如何清償債務(wù)。第四節(jié) 大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險。為了規(guī)避此種風(fēng)險，避免房地產(chǎn)企業(yè)去擠銀行信貸這個獨木橋，我國應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散個人住房貸款風(fēng)險。第五節(jié) 發(fā)展住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。住房抵押貸款證券化的運作過程：第一，剝離貸款，形成貸款組合。由銀行等機構(gòu)作為項目發(fā)起人，通過對現(xiàn)有信貸資產(chǎn)進行清理、估算和考核，選擇一定數(shù)量的住房抵押貸款作為證券化目標(biāo)，并從資產(chǎn)負債表中剝離出來，形成一個貸款組合，作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。第二，貸款出售。發(fā)放貸款的銀行將其可證券化的抵押貸款(如具有相同期限和利率的抵押貸款)出售給證券化特設(shè)機構(gòu)，以此實現(xiàn)抵押貸款的真實銷售。一般不通過銀行直接出售給投資者，通常是將貸款組合賣給專門從事資產(chǎn)支持證券的設(shè)計和發(fā)行的中介公司，被稱為特殊目標(biāo)公司即SPV，在多數(shù)情況下，SPV是一家獨立于發(fā)起銀行的投資公司或政府支持成立的金融機構(gòu)。第三，信用評級和信用增級。SPV在與相關(guān)的證券化過程參與者簽訂了一系列確定權(quán)利、義務(wù)的法律文件后，根據(jù)規(guī)范化的證券市場運作方式，聘請信用評級機構(gòu)對貸款組