【文章內(nèi)容簡介】 機遇，又對其形成了一定限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的風險管理，實際是對建筑工程實施的風險管理，開發(fā)商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面造成的投資損失叫做社會風險。、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等自然災害的發(fā)生，稱為自然風險。有時，也將這些因自然災害的發(fā)生或由于人的過失或故意破壞行為而引起的投資損失，稱為意外風險。為避免這些意外風險可能造成的投資損失，投資者可通過參加保險將風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。但由于交納保險費也會引起投資收益的減少，故投資者應選擇最佳的風險損失和保險費支出的組合。房地產(chǎn)投資風險的特征。房地產(chǎn)風險的客觀性是指房地產(chǎn)風險的存在是客觀存在的,它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。例如,對市場風險中的購買者來說,單個購買者的行為是受其思想支配的,但其來源也是受個人的經(jīng)驗和社會環(huán)境的影響的,就其物質(zhì)性來講,購買力的整體性是客觀存在的,受社會力量支配并有其規(guī)律性。內(nèi)外部事物發(fā)展的不確定性的存在是客觀事物發(fā)展變化過程中的特性,因而風險也必然是無處不在的、無時不有的客觀存在?？陀^性要求我們采取正確的態(tài)度,承認風險和正視風險,積極對待風險。風險的主要特征是不確定性,也就是難以預知。例如國家政策的變化,戰(zhàn)爭的爆發(fā),臺風的形成,雖有其具體的原因,但其發(fā)生的時間是難以預知的。這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性?？陀^條件不斷變化導致不確定性是風險的客觀體現(xiàn),房地產(chǎn)投資風險是投資過程中各種不確定因素的伴隨物。房地產(chǎn)風險對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負面的影響,如果能正確認識并充分利用風險,反而會使收益有很大程度的增加。例如開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,若預期收益很大,那么風險也必定大,如果形勢不好,極有可能發(fā)生虧損,但若采取科學決策頂著風險上,形勢會轉(zhuǎn)為有利,收益也會大為增加,風險結(jié)果的雙重性說明對待風險不應該消極地預防,更不應該懼怕,而是要將風險當做一種經(jīng)營機會,敢于承擔風險,并在同風險斗爭中戰(zhàn)勝風險。不確定性是風險的本質(zhì),但這種不確定性并不是指對客觀事物的全然無知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料,經(jīng)過分析,對某種投資風險發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出主觀上的判斷,從而對可能發(fā)生的風險進行預測和衡量。風險的測量過程就是對風險的分析過程。它對風險的控制與防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)投資的特點是使其產(chǎn)生風險的主要原因。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能收回投資外。置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險對投資者資金實力的要求很高。，大量投資使負債經(jīng)營容易陷入債務危機，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資本金用作前期投資，或首期付款，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量的自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期的危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少。，其進度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。房地產(chǎn)是一種非流動性資金，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高。因此，很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。、消防、人防、設計施工，居民等方方面面。由此可見房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四方面。二、房地產(chǎn)投資風險因素分析投資決策階段風險因素在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，擁有最大的不確定性與機動性。房地產(chǎn)投資一旦展開進行，就很難從項目建設中撤出；否則會付出高昂代價。房地產(chǎn)投資決策階段風險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失。尤其在我國，市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。（1）產(chǎn)業(yè)政策風險。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。（2）金融政策風險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。2008年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導致大量房地產(chǎn)施工不足。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2009年6月央行發(fā)布名為《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文），對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等8大方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風險。（3）土地政策風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。（4）稅收政策風險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風險。（5）城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預測當?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。（1）市場供求風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性，導致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。所以說，任何一項投資都必須始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設周期一般需要1～3年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。（2）通貨風險。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來損失；膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)投資有利。但當通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風險對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要的意義。從房地產(chǎn)周期理論可知，項目開發(fā)時機也存在著一定的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場有不斷上升的趨勢，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。所以說，風險與開發(fā)時機的選擇密切相關。投資決策階段潛在的風險最難預測、最難消除。土地獲取階段風險也不容忽視。獲取土地階段風險因素一旦決定投資便進入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。在土地獲取階段，風險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。項目建設階段風險因素時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設階段的三大管理核心，也是三大風險因素。管理不當，將會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質(zhì)量風險和成本風險。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免工期拖延帶來的風險。質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。消費者重視房屋的物理質(zhì)量，更強調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風險的主要因素；房屋設計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。經(jīng)營房產(chǎn)階段風險因素房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實際回收資金并獲取利潤；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。營銷策劃是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關鍵，因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。對房地產(chǎn)投資來講，營銷策劃（尤其是定價）是生死攸關的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。不良的售后服務以及不合的得物業(yè)管理收費都是導致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災害（如雪災、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。三、房地產(chǎn)投資風險的防范與處理方法 在分析和量化了房地產(chǎn)投資風險的各種因素后，就應該考慮對風險進行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預期損失。事中控制和事后控制，涵蓋風險回避、風險預控、風險組合、風險轉(zhuǎn)移和風險自留等措施。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施作了分析的基礎上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風險控制的對策。防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施分析、風險回避所謂風險回避，是指投資者在對一些投資項目進行全面分析后做出的放棄這些項目投資的決定。風險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。一般來說，投資者只有在迫不得已的情況下，才使用風險回避對策。例如，某種特定風險所帶來的損失頻率和損失程度相當高。或者在處理風險時，應用其他所有風險管理對策所需要的成本相當大，甚至能超過其獲得的總收益。不同的投資者有不同的風險偏好。根據(jù)對風險所采取的不同態(tài)度，我們將投資主體分為三種類型:風險厭惡型、風險中性型和風險喜好型。投資者應根據(jù)自己的風險偏好來選擇投資項目。房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險程度大小不一。有的風險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項目的風險較小，選擇風險較小的投資項目，可以使投資收益得到有效的保證。只挑選那些結(jié)果很有把握的機會，可大大減少投資結(jié)果本身的不確定性。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機會也被減少了，預期收益隨風險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。、風險預控風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。風險在房地產(chǎn)投資活動中就是投資者的設想和實際結(jié)果之間不一致的可能性。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設，而正確的假設只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。在投資過程中的收益和支出的預測，資金的機會成本和市場價值的估算等，都是從市場研究中得到的。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預測、嚴謹?shù)奈磥砉?