【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的原因或存在的問題。當(dāng)出現(xiàn)可能危害財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，提醒經(jīng)營者提前做好準(zhǔn)備或采取措施，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生或?qū)L(fēng)險(xiǎn)危害降到最低。其次，對(duì)于企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中出現(xiàn)的問題，運(yùn)用企業(yè)財(cái)務(wù)診斷技術(shù)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度做出判斷，尋找造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的原因，使經(jīng)營者能夠掌握風(fēng)險(xiǎn)控制的主動(dòng)權(quán)。第三，糾正企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中出現(xiàn)的偏差或過失，將企業(yè)恢復(fù)到正常的經(jīng)營軌道上，一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，要阻止財(cái)務(wù)繼續(xù)危機(jī)下去。第四，通過記錄財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 6 原因，處理經(jīng)過，解除危機(jī)的各項(xiàng)措施，已經(jīng)處理后的反饋意見等，都作為未來類似情況的前車之鑒，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)管理活動(dòng)的規(guī)范，以免重犯相同或類似的錯(cuò)誤，進(jìn)而加強(qiáng)了企業(yè)免疫功能。 （三）文獻(xiàn)評(píng)述 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨各種各樣的 風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。但從可測(cè)量和可定量分析的角度出發(fā)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制是企業(yè)發(fā)張中需要特別重視的問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系和活動(dòng)中，受各種因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益間存在著差異的不確定性，其結(jié)果對(duì)企業(yè)的生存，盈利和長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。外部因素包括市場(chǎng)因素，政策因素，突發(fā)事件因素。 總之，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售受各種社會(huì)，經(jīng)濟(jì)因素等外部因素的影響，出售成功的時(shí)間和金額不確定性較大，項(xiàng)目資金回籠難以得到保證，這些大大提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部因素包括經(jīng)營水平限制，資 金因素，財(cái)務(wù)管理因素。 但由于房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，需要對(duì)此進(jìn)行不斷更新，以適應(yīng)其制度的需要。 三 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)相關(guān)的理論分析 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資，開發(fā)，經(jīng)營，管理以及房地產(chǎn)咨詢，評(píng)估，經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)活動(dòng)的總稱。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)，但與此同時(shí)，自身也積累了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （一）房地產(chǎn)的基本特征 ： 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 7 （ 1）位置的固定性和品質(zhì)的差異性 （ 2）需求的普遍性 （ 3）價(jià)值難以確定 （ 4）供給的稀缺性 （ 5）耐久性 （ 6）用途的多樣性 （ 7）體積龐大，消耗材料多 ： （ 1）房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系 （ 2）房地產(chǎn)往往受政府政策，福利制度和社會(huì)保障制度的影響 （ 3） 房地產(chǎn)生產(chǎn)的消費(fèi)反映出較強(qiáng)的社會(huì)風(fēng)俗和生活習(xí)慣 （二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 黨的十一屆三中全會(huì)以后，隨著改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，進(jìn)入 90 年代，在鄧小平理論特別是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐迅速加快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了重要的促進(jìn)作用。 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)施和深入，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，城市建設(shè)的大規(guī)模展開，人民物質(zhì)生活的提高，構(gòu)成市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求。在需求推動(dòng)和利益驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)猛速增加，投資規(guī)模急劇上升。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；放苹?，規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在有偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)整向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 8 （三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理宏觀環(huán)境的復(fù)雜性是導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要外部原因 財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括社會(huì)環(huán)境，市場(chǎng)環(huán)境，文化環(huán)境，資源環(huán)境等因素。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不能適應(yīng)外部環(huán)境，企業(yè)外部環(huán)境是企業(yè)財(cái)務(wù)決策難以改變的外部拘束條件，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)將產(chǎn)生極大的影響。因此，企業(yè)要更多的適應(yīng)這些外部環(huán)境的要求和變化。由于這些因素存在于企業(yè)之外，其變化對(duì)企業(yè)來說，是難以預(yù)見和難以改變的，這必然影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，比如國家法律法規(guī)的約束，相關(guān)房地政策的出臺(tái)，控制土地的審批，銀行貸款的限制，二套房契稅的限制，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)等等，如果企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱，缺乏市場(chǎng)觀念和對(duì)外部環(huán)境變化的適應(yīng) 及應(yīng)變能力，面對(duì)外部環(huán)境不利變化不能進(jìn)行科學(xué)的預(yù)見，反應(yīng)滯后，措施不力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然產(chǎn)生。外部環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系混亂是我國企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的又一重要原因。 企業(yè)內(nèi)部各部門之間，包括關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，在資金管理及使用，利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明，關(guān)系混亂的現(xiàn)象，似的資金流失嚴(yán)重，使用效率也比較低下。企業(yè)的投資決策環(huán)節(jié)，沒有做好投資的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研力度不夠，投資盲目性比較大，最后形成投資失敗，不良資產(chǎn)大量產(chǎn)生，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性，完整性無法得到保證， 這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生根源之一。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)投資決策水平相對(duì)滯后，企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)審制度不健全等都是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 9 （四）財(cái)務(wù)危機(jī)的處理 1 財(cái)務(wù)危機(jī)的早期信號(hào)。 一旦出現(xiàn)早期的財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，子公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)以書面形式正式向集團(tuán)財(cái)務(wù)部報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)的原因，計(jì)劃采取的措施等。 2 重視財(cái)務(wù)危機(jī)的中期信號(hào)。 如果企業(yè)出現(xiàn)中期財(cái)務(wù)危機(jī)的信號(hào)，子公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)口頭向集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯報(bào)，并且在三日內(nèi)形成書面報(bào)告，分析出中度財(cái)務(wù)危 機(jī)的歷史演變過程和原因，計(jì)劃采取的措施和消除財(cái)務(wù)危機(jī)的責(zé)任人等，該報(bào)告同時(shí)抄報(bào)所屬單位總經(jīng)理，集團(tuán)總裁和集團(tuán)董事長(zhǎng)。 3 如果出現(xiàn)晚期財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)。 子公司財(cái)務(wù)部除立即以口頭形式報(bào)告集團(tuán)財(cái)務(wù)部，總裁和董事長(zhǎng)外，應(yīng)要求所屬單位總經(jīng)理立即采取消除危機(jī)的措施，并重新審視預(yù)算編制依據(jù)，實(shí)際經(jīng)營業(yè)績(jī)于預(yù)算偏離的原因，同時(shí)將財(cái)務(wù)重新審視預(yù)算及預(yù)算執(zhí)行情況的分析報(bào)告，總經(jīng)理針對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)擬采取措施的會(huì)議紀(jì)要或者備忘錄等，自發(fā)現(xiàn)危機(jī)信號(hào)起三日以書面形式報(bào)告集團(tuán)財(cái)務(wù)部，同時(shí)抄報(bào)集團(tuán)總裁和集團(tuán)董事長(zhǎng)。 四 案例分析 （一） 背景資料 由中國房地產(chǎn)研究中心測(cè)評(píng)的 20xx 年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP50 出爐，其中成交金額排名前十位的依次為萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、碧桂園、華潤(rùn)置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、綠城中國。另據(jù)不完完全統(tǒng)計(jì)，目前近 20 家披露中報(bào)的上市房企，業(yè)績(jī)整體實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，標(biāo)桿房企銷售額、營業(yè)收入同比增長(zhǎng)均逾三成。 從領(lǐng)軍的房企格局來看，萬科的上半年銷售業(yè)績(jī)依然處于遙遙領(lǐng)先的地位，以 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文 10 830 億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，相較 20xx 年上半年 610 億元同比增長(zhǎng) 36%，同時(shí)進(jìn)一步甩開