【文章內(nèi)容簡介】 爭力，已經(jīng)顯得越來越緊迫和重要了。 論文的構(gòu)成 第一部分，緒論。介紹了本文的研究背景及其意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及文獻(xiàn)綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。 第二部分，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本理論。對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵、特征及其類型進(jìn)行闡述，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)。 第三部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀及其成因。對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀及其成因進(jìn)行 分析。 第四部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施。分別從籌資、日常運(yùn)營活動和投資活動過程等方面講述我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范和控制措施。 第五部分，案例分析。結(jié)合 NK 公司的具體實際，運(yùn)用以上所提及的防范和控制措施進(jìn)行實際的案例分析。 第六部分，結(jié)論。對本文的所作的論文進(jìn)行總結(jié)，并對后續(xù)研究提出一些展望。 2 房地產(chǎn) 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本理論 房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，其概念有俠義與廣義之分。俠義的房地產(chǎn)是指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地 上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利 8 或利益。 房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的部門的總稱，是集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門，其經(jīng)營過程主要包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)的主要特征： 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他商品相比，有著明顯的自身特征，具體來說，主要包括以下幾點(diǎn)： 1空間上的不可移動性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，這從根本上決定了房地產(chǎn)具有空間上的不可移動性。房地產(chǎn)交易只發(fā)生相關(guān)權(quán) 利的轉(zhuǎn)移，而沒有商品本身的移動，房地產(chǎn)的供求狀況和價格在不同的地區(qū)之間是不同的。 2生產(chǎn)與使用的長期性。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其生產(chǎn)過程涉及到取得土地使用權(quán)，前期策劃，地質(zhì)勘查，專家論證，項目審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期較長，大型項目甚至需要幾年甚至更長的時間。 3投資金額高昂性。房地產(chǎn)在取得土地開發(fā)權(quán)，論證與審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，金融業(yè)的支持和介入是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的條件。 4房地產(chǎn)的稀缺性。土地是房地產(chǎn)的載體，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的稀缺性，如何利 用有限的土地資源來滿足人們的需要成為我們急需解決的問題。 5保值和增值性。土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求求結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，另外在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能，使之成為一種重要的保值資產(chǎn)。 房地產(chǎn) 企 業(yè) 風(fēng)險 風(fēng)險的涵義 “ 風(fēng)險 ” 一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實踐中，深深 的體會到 “ 風(fēng) ” 給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的危險，他們認(rèn)識到，在出海捕撈打魚的生活中， “ 風(fēng) ” 即意味著 “ 險 ” ，因此有了 “ 風(fēng)險 ”一詞的由來 。 現(xiàn)代意義上的風(fēng)險一詞，已經(jīng)大大超越了 “ 遇到危險 ” 的狹義含義，而是 9 “ 遇到破壞或損失的機(jī)會或危險 ” ，可以說，經(jīng)過 數(shù) 百多年的演義，風(fēng)險一詞越來越被概念化，并隨著人類活動的復(fù)雜性和深刻性而逐步深化，并被賦予了從哲學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、 社會學(xué) 、統(tǒng)計學(xué)甚至文化藝術(shù) 領(lǐng)域的更廣泛更深層次的含義，且與人類的 決策 和行為后果聯(lián)系越來越緊密，風(fēng)險一詞也成為人們 生活 中出現(xiàn)頻率很高的詞匯 。 風(fēng)險大致有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險只能表現(xiàn)出 損失，沒有從風(fēng)險中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險。而風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險，金融風(fēng)險屬于此類。風(fēng)險和收益成正比，所以一般積極性進(jìn)取的偏向于高風(fēng)險是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。 本文認(rèn)為，風(fēng)險是指在特定客觀情形下，特定期間內(nèi)，某一損失發(fā)生的可能程度，損失的機(jī)率越大，風(fēng)險越大；反之則越小。本文之所以采用這樣的觀點(diǎn)是因為： 1避免損失的發(fā)生是風(fēng)險管理研究的重心所在，而收益最大化是財務(wù)管理的目標(biāo)。 2風(fēng)險既與事件的結(jié)果相聯(lián) 系又與概率相聯(lián)系。結(jié)果的不確定性既有損失的一面，也有收益的一面。如果收益結(jié)果的不確定性也叫風(fēng)險，那么倒不如損失結(jié)果的不確定性更便于理解和接受。因此，危險因素、危險事故、損失三者所構(gòu)成的風(fēng)險，既要考慮客觀因素，也要考慮主觀因素。 而企業(yè)風(fēng)險又稱 經(jīng)營風(fēng)險 ，是指由于 企業(yè) 經(jīng)營狀況變化而引起 盈利 水平改變，從而產(chǎn)生投資者 收益 下降的可能。企業(yè)風(fēng)險具體可以分為一下幾種風(fēng)險： 1政策法律風(fēng)險：國家政策的持續(xù)調(diào)整，在土地、金融、預(yù)售、自有資 產(chǎn)、產(chǎn)品、境外融資、稅收和產(chǎn)權(quán)上的各類新規(guī)定的出臺。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所包含的需要各個政府部門授權(quán)或?qū)徟墓ぷ鞒绦?，如：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃方案審定通知書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工圖外審報告》、《施工許可證、《預(yù)售許可證》、面積查丈，產(chǎn)權(quán)證辦理等。 2財務(wù)風(fēng)險：財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實以及銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)問題，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)制度：存貨跌價準(zhǔn)備，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，投資減值準(zhǔn)備，應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備等 房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險包括： 土地項目投資 管理 流程的風(fēng)險 、 規(guī)劃設(shè)計管理流程的風(fēng)險 、 招投標(biāo)管理流程 10 的風(fēng)險 、 工程管理流程的風(fēng)險 、 成本管理 流程的風(fēng)險 、 營銷管理流程的風(fēng)險 、 資金管理流程的風(fēng)險 、 企業(yè)管理流程的風(fēng)險 等。 房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險 ,概括起來主要包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、利率風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險等，有的學(xué)者把房 地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險劃分為商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，則便于在風(fēng)險分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動態(tài)相補(bǔ)充。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的涵義 財務(wù)風(fēng)險作為一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險現(xiàn)象 ,無論在實務(wù)界還是在理論界都得到了廣泛的重視。在財務(wù)實踐中，企業(yè)往往由于管理不善而遭受財務(wù)風(fēng)險所帶來的經(jīng)濟(jì)損失，有時甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。如英國巴林銀行的倒閉，日本八佰伴總店及香港、澳門分店的破產(chǎn)都源于對財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避不善。而在理論界，財務(wù)風(fēng)險也逐漸成 為現(xiàn)代財務(wù)理論的核心內(nèi)容之一。 對財務(wù)風(fēng)險的理解可以分為俠義跟廣義之分 1狹義 的財務(wù)風(fēng)險 狹義的財務(wù)風(fēng)險通常被稱為舉債籌資風(fēng)險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財務(wù)成果（企業(yè)利潤或股東收益）帶來的不確定性。舉債籌資一方面為滿足投資需要，擴(kuò)大規(guī)模，提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)投資收益率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或者降低），從而使得企業(yè)投資收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場行情瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致決策失誤，管理措 施失當(dāng)，從而使得籌資資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險。這種風(fēng)險程度的大小受到負(fù)債規(guī)模的影響，負(fù)債規(guī)模越大，風(fēng)險程度越大，反之亦同。由于負(fù)債資金規(guī)定了嚴(yán)格的還款方式、還款期限和還款金額，一旦企業(yè)負(fù)債過度，經(jīng)營不善，無力償還到期債務(wù)，便會陷入財務(wù)困境甚至破產(chǎn)倒閉?？梢娺@種俠義的財務(wù)風(fēng)險存在于負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負(fù)債，企業(yè)經(jīng)營的全部資產(chǎn)由投資者投入，則不存在財務(wù)風(fēng)險。 2廣義的財務(wù)風(fēng)險 廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境以及各種難以預(yù)計或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi) 企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)計的財 11 務(wù)收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失似的可能性。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務(wù)的整體觀念透視財務(wù)本質(zhì)來界定財務(wù)風(fēng)險的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)的各個財務(wù)環(huán)節(jié)，使各種風(fēng)險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現(xiàn)。一般包括籌資風(fēng)險 /投資風(fēng)險 /現(xiàn)金流量風(fēng)險 /利率風(fēng)險以及匯率風(fēng)險等 . 3本文對財務(wù)風(fēng)險概念的界定 本文認(rèn)為應(yīng)該突破對財務(wù)風(fēng)險概念的狹義理解，對于財務(wù)風(fēng)險概念，應(yīng)該體現(xiàn)財務(wù)管理的本質(zhì)，既資金運(yùn)動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。它的外延不僅僅是包含籌資風(fēng)險，更包含理財活動的各個環(huán)節(jié)。也即是說，理財事務(wù)中一切不確定因素給企業(yè)帶來的預(yù)期收益與實際發(fā)生偏離的可能或者損失，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生負(fù)偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會和可能。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征 房地產(chǎn)企業(yè)是從事以房屋不動產(chǎn)為生產(chǎn)成果的物質(zhì)生產(chǎn)活動為經(jīng)營活動的，由于其固有的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動與一般的工業(yè)企業(yè)具有很大的區(qū)別，在資金籌 集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點(diǎn)。所以作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè) ,在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面都具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面具有獨(dú)特性：資金需求量大，資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢。受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特點(diǎn)主要表現(xiàn)在： 1資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升 ,資本結(jié)構(gòu)不合理的風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負(fù)債以外的長期負(fù)債與所有者權(quán)益之比 ,如果負(fù)債資金占全部資金的比例過高 ,即資產(chǎn)負(fù)債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理 ,就會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。 2020 年國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 ,中國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均為 72%。如此高的資產(chǎn)負(fù)債率 ,一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化 ,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難 ,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈 ,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。 2利率變動的風(fēng)險 在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候 ,利率的變動必然會產(chǎn)生利率風(fēng)險 ,包括支付利息過多的風(fēng)險、投資發(fā)生虧損的風(fēng)險和不能履行償債義務(wù)的風(fēng)險。加息會增加 12 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難 ,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加 ,同時 ,成本的增加會加速地產(chǎn) 行業(yè)的兼并、組合 ,中小開發(fā)商將更難生存。 3過度依賴銀行貸款 ,出現(xiàn)籌資風(fēng)險 目前 ,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進(jìn)行融資。房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大投資規(guī)模 ,獲取更多的投資項目 ,大量向銀行貸款 ,在開發(fā)中 ,以負(fù)債經(jīng)營為主 ,自有資金比例相當(dāng)?shù)?。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)格把關(guān) ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度 ,造成資金緊張 ,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動 ,加大了籌資風(fēng)險。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)歸結(jié)為：資金需求量大，籌資難度上升 ,并且資金投入集中，而且前期投入巨 大，資金回收相對較慢，受國家宏觀調(diào)控政策，特別是利率的影響大。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的類型之分。 ： ⑴ 制度性財務(wù)風(fēng)險，即由制度而引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險，它包括外部制度和內(nèi)部制度。外部制度是指國家機(jī)構(gòu)或行業(yè)組織為規(guī)范企業(yè)財務(wù)行為和協(xié)調(diào)不同財務(wù)主體之間財務(wù)關(guān)系而制定的相關(guān)規(guī)定；內(nèi)部制度是指企業(yè)管理當(dāng)局制定的用來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)行為、處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系、協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)利益主體財務(wù)關(guān)系的具體規(guī)則。 ⑵ 固有財務(wù)風(fēng)險，即來自財務(wù)管理 本身的局限性和財務(wù)管理依據(jù)的信息的局限性而帶來的財務(wù)風(fēng)險。 ⑶ 操作性財務(wù)風(fēng)險，即財務(wù)管理的相關(guān)工作人員在進(jìn)行財務(wù)管理過程中，由于操作失誤或者對具體的財務(wù)方法把握不準(zhǔn)，從而造成工作上的失誤而給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。 2按財務(wù)管理主體不同劃分： ⑴ 所有者財務(wù)風(fēng)險，即所有者進(jìn)行資本運(yùn)營所帶來的風(fēng)險而給所有者財務(wù)主體造成的客觀損失。 ⑵ 經(jīng)營者財務(wù)風(fēng)險，即企業(yè)在其資金運(yùn)營過程中，主要包括融資、投資、股利決策分配等環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險。 13 3按來源不同劃分： ⑴ 籌資風(fēng)險，即企業(yè)因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償還債務(wù) 本息和投資者報酬的風(fēng)險。 ⑵ 投資風(fēng)險，即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。 ⑶ 資金回收風(fēng)險，即企業(yè)在銷售實現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在產(chǎn)品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的時候，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額的不確定性。 ⑷ 收益分配風(fēng)險，即企業(yè)由于收益分配可能給今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利影響。 ⑸ 外匯風(fēng)險，即由于匯率的變動而引起的企業(yè)財務(wù)成本的不確定性而帶來的財務(wù)風(fēng)險，主要包括：折算風(fēng)險、交易風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理 財務(wù)風(fēng)險管理的涵義 財務(wù)風(fēng)險管理是風(fēng)險管理理論在財務(wù)管理 領(lǐng)域的應(yīng)用，它是指企業(yè)通過對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，衡量和分析，利用各種方法、技術(shù)、手段、策略的運(yùn)用技術(shù)方法和經(jīng)濟(jì)手段，對財務(wù)風(fēng)險加以認(rèn)識、評估和控制的過程。其目的在于以盡可能小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到規(guī)避、分散、控制、轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險，保障投資者能夠獲得最大的收益。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的程序 目標(biāo)調(diào)整 重新分析 方案調(diào)整 建立管理目標(biāo) 風(fēng)險分析 風(fēng)險防范處理 風(fēng)險管理方案執(zhí)行與效果評估 風(fēng)險識別 風(fēng)險評估 反饋，調(diào)整 14 圖 財務(wù)風(fēng)險管理程序 [3] 財務(wù)風(fēng)險管理的全過程大體可以分為三個階段： 第