房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警分析(編輯修改稿)
2025-07-24 01:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)，房地產(chǎn)作為我國的國民支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)也目益突出，如圖32所示，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例呈逐年上升趨勢(shì)，%%。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度十分驚人，對(duì)于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。圖31 20002014我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額圖圖32 20002014我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比例圖我國房價(jià)伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展而一路飆升，2014年，國家相繼出臺(tái)了一系列措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2014年的兩會(huì)中，政府提出了“雙向調(diào)控”的方案，根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的具體情況靈活制定相應(yīng)的調(diào)控手段。對(duì)于需求量較大的一線城市，限購政策暫時(shí)不會(huì)退出，在保證供應(yīng)量的同時(shí)抑制投機(jī)投資性需求；而對(duì)于庫存量較大的城市，既要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)也要為居民合理的住房需求提供政策支持?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多問題，如土地市場(chǎng)趨緊、房屋空置率增高等問題，房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 房地產(chǎn)行業(yè)基本特征房地產(chǎn)行業(yè)具有一些獨(dú)特的行業(yè)特征，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的基礎(chǔ)性行業(yè)，它的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動(dòng)著其他行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于居民購房者而言，房地產(chǎn)行業(yè)提供的住房商品是人們必需的生活資料；對(duì)于商業(yè)購房者來說，它能為企業(yè)提供辦公場(chǎng)所，經(jīng)營平臺(tái)，保證企業(yè)進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于其他行業(yè)具有一定的導(dǎo)向意義，它可以促進(jìn)土地、化工、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的協(xié)同發(fā)展，還可以解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題，利用獲得的收益為政府提供財(cái)政支持。除此之外，根據(jù)以往的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞也可以從房地產(chǎn)行業(yè)的先行指標(biāo)中做出一定的判斷。：與建筑行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性服務(wù)行業(yè)，二者的社會(huì)分工不同。房地產(chǎn)公司作為項(xiàng)目的出資方，將開發(fā)的土地委托給建筑公司進(jìn)行施工，在項(xiàng)目完工驗(yàn)收之后，進(jìn)行下一步的流通和銷售。由于建造房屋的環(huán)節(jié)是由建筑行業(yè)完成的，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)完成剩余環(huán)節(jié)，所以二者是一種相互依存、共同發(fā)展的伙伴關(guān)系。從我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈來看，房地產(chǎn)行業(yè)處于中游地位，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及了50多個(gè)行業(yè)，包括鋼鐵、建材、玻璃、裝潢等，整體對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過了30%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的全面發(fā)展具有十分重要的作用。：房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，國家經(jīng)濟(jì)萎靡不振，房地產(chǎn)行業(yè)止步不前。地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r直接決定著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求關(guān)系，當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也就越大，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤的同時(shí)也能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而形成一個(gè)良性的發(fā)展循環(huán)。由于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響較大，所以它的發(fā)展也遵循著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，一般要經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。：眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金支持。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期比較長，房地產(chǎn)項(xiàng)目的完工時(shí)間一般在3~5年，在開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入資金；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本比較高，受國家宏觀政策的影響，土地的稀缺直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。而對(duì)資金的嚴(yán)重依賴也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入的資金只有在住房商品順利銷售之后才能取得資金回報(bào)，而多數(shù)企業(yè)往往同時(shí)投資多個(gè)項(xiàng)目，這種投入巨大，回收緩慢的資金周轉(zhuǎn)模式將成為引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。 我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)表現(xiàn)形式房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)并不是突然發(fā)生的，而是一個(gè)逐漸積累、嚴(yán)重惡化、最終爆發(fā)的過程，具體表現(xiàn)為以下幾種形式：：盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，是綜合反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)之一，直接反映出企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，經(jīng)營狀況的好壞和內(nèi)部管理水平的高低。作為資金密集型行業(yè)的代表，資金鏈在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中扮演著重要角色。房地產(chǎn)企業(yè)通常同時(shí)在建多個(gè)項(xiàng)目，保證現(xiàn)有資金在各個(gè)項(xiàng)目中良好循環(huán)十分關(guān)鍵，如果其中一個(gè)項(xiàng)目的資金無法收回就可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，直接影響到下一個(gè)項(xiàng)目的完工以及整體的資金循環(huán)，使企業(yè)盈利能力下降，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。：償債能力是指企業(yè)償還長期與短期債務(wù)的能力，是否具有充足的現(xiàn)金流是衡量企業(yè)償債能力強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行借款，這是一把雙刃劍。對(duì)于發(fā)展快速的企業(yè)來說，較高的負(fù)債水平可以為企業(yè)提供不竭的資金支持，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向著更好的方向發(fā)展；而對(duì)于發(fā)展緩慢的企業(yè)來說，如果企業(yè)的負(fù)債水平長期高于行業(yè)平均水平，又面臨著內(nèi)部經(jīng)營管理不善、銷售困難無法回籠資金的局面時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法按期支付高額的債務(wù)和利息，陷入財(cái)務(wù)困境。：營運(yùn)能力主要反映企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)行和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力，企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性越高，周轉(zhuǎn)越快，獲取利潤的速度就越快。所以，流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力決定著企業(yè)的營運(yùn)能力，而應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)能力又決定著企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力。房地產(chǎn)行業(yè)由于存在大量的上下游企業(yè)，難免出現(xiàn)賒銷的情況，再加上大多數(shù)房地產(chǎn)商品都是通過分期付款的方式進(jìn)行銷售，這些都會(huì)形成大量的應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款如果到期能夠順利收回則可以保證企業(yè)資金活動(dòng)順暢，但是一旦發(fā)生壞賬，就會(huì)引發(fā)資金鏈的斷裂，降低企業(yè)的營運(yùn)能力。：發(fā)展速度反映了企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)成長的快慢。我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地進(jìn)行品牌創(chuàng)新，提高客戶的住房滿意度，如此才能吸引客戶，謀求發(fā)展。在這個(gè)過程中，經(jīng)營良好的企業(yè)能夠取得較快的發(fā)展，獲取更大利潤，而一些成長緩慢的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著被市場(chǎng)淘汰的困境。：信譽(yù)是企業(yè)在長期經(jīng)營過程中逐步建立和積累起來的無形資源。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，良好的信譽(yù)必不可少。好的口碑不僅有利于企業(yè)籌集資金、提高客戶的忠誠度，也有利于商品銷售、原材料購進(jìn)等經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行。相反，企業(yè)一旦喪失信譽(yù)，就會(huì)發(fā)生籌資困難、股價(jià)下跌、債務(wù)糾紛等一系列的連鎖反應(yīng)，持續(xù)降低的財(cái)務(wù)信譽(yù)將加速企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。第4章 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型設(shè)計(jì) 預(yù)警模型的選取研究財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型方法種類很多，主要包括以下四種：一元判別方法、多元線性判別方法、Logistic邏輯回歸法和人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法。四種模型研究方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)中并不存在理想的預(yù)警方法。首先，一元判別方法最大的優(yōu)點(diǎn)是沒有任何假設(shè)條件且方法比較簡(jiǎn)單易于理解，但最
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