房地產(chǎn)企業(yè)財務報表解析(編輯修改稿)
2024-09-01 07:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 電腦、打印機、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個地方開發(fā)結束后，就轉到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規(guī)定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而明細帳上一般不應當有工程機械等設備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，也應當認真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉為經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)權關系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉入帳內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其合同的真假，對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關聯(lián)關系，對超過注冊資本50%以上關聯(lián)方借款利息應不允許稅前列支。其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)的借款是否超過企業(yè)注冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。
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