【文章內(nèi)容簡介】 看出，202011年施工面積與2012012年竣工面積情況就驗證了這一經(jīng)驗；，為最近五年竣工面積的最高值，從可以推測未來12年的住宅供應(yīng)量將增加。表33 自貢市住宅新開工、施工、竣工面積統(tǒng)計表年份20082009201020112012住宅新開工面積住宅新開工增長率%%%%%住宅施工面積住宅施工增長率%%%%%住宅竣工面積住宅竣工增長率%%%.%%在自貢，其中住宅占商品房開發(fā)的比例較高，處于絕對主導(dǎo)地位，別墅、寫字樓、商業(yè)用房等所占的比例非常低，其變化趨勢引領(lǐng)商品房，因此，自貢商品房呈現(xiàn)同樣的趨勢。通過圖36，我們可以看到，房屋新開工面積20082011年逐年上升，2010年達(dá)到頂峰，新開工面積集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長；之后開始呈現(xiàn)下降趨勢。然而，房屋竣工面積20082010年逐年下降，從2010起，竣工房屋面積呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢，可供房源增多；可以判斷，自貢市許多樓盤都將進(jìn)入持續(xù)的尾盤銷售階段和交房階段，南湖片區(qū)樓盤大部分都進(jìn)入交房階段，沿灘新城區(qū)的樓盤部分進(jìn)入。根據(jù)新開工面積情況，可以判斷，前幾年供應(yīng)的土地開始進(jìn)入全面集中開發(fā)階段，并且已經(jīng)到了工程尾期，%之多、預(yù)計未來幾年內(nèi)，自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將以消化前期剩余房源為主，新項目入市較少。自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將進(jìn)入高潮狀態(tài)，居民可供選擇的機(jī)會增多。圖36 自貢市商品房新開工、施工、竣工面積情況 自貢市住宅市場銷售狀況分析通過圖37可以看出，自貢商品房與住宅銷售面積、空置面積趨勢大致相同?？罩妹娣e均呈現(xiàn)波浪式變化，%左右；銷售面積逐年上升，到2011年達(dá)到最高銷售額后呈現(xiàn)下降趨勢。圖37 自貢市房地產(chǎn)銷售、空置面積情況2012年房屋銷售面積急促下降，也并不能說明市場沒有客戶，可能是眾多需求者持幣觀望“十八大”房地產(chǎn)政策趨勢，暫時捂緊口袋。相比每年的竣工面積增加量，銷售面積的增長速度較慢；銷售增長速度落后于竣工面積增長速度，必將造成市場后續(xù)壓力大增，同時自貢市的房屋空置面積也將大幅度增加。從每年供應(yīng)和銷售量對比分析，自貢商品房供大于求，自貢的剛需客戶的增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上樓市的供應(yīng)量，供應(yīng)已經(jīng)飽和；商品房（包括住宅）需求程度還較低，消化的速度低于供應(yīng)的速度；也說明自貢樓市主要還是以居住需求為主，投資性需求還偏低。4 自貢市房地產(chǎn)市場綜合評價經(jīng)過“十一五”的高速發(fā)展，自貢經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體進(jìn)入工業(yè)化中期階段；現(xiàn)在正處全面建設(shè)小康社會的“十二五”關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷轉(zhuǎn)型，城市化進(jìn)程逐步加快，自貢房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。為此從目前已有研究評價房地產(chǎn)市場的指標(biāo)體系（比如：國房景氣指數(shù)、中房預(yù)警指數(shù)、上海房地產(chǎn)預(yù)警體系等）中選取能夠反映自貢房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的指標(biāo)，并借鑒有關(guān)國家及城市的發(fā)展經(jīng)驗、國際流行的類似指標(biāo)的理想值及正常浮動區(qū)間以及考慮到ABC分類法20％一80％的A類標(biāo)準(zhǔn)劃分原則，比較分析確定相應(yīng)指標(biāo)的取值，來對自貢房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合分析評價。 指標(biāo)體系及其評判標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性指標(biāo)(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資與社會固定資產(chǎn)投資之比該指標(biāo)表示某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例，來揭示房地產(chǎn)投資狀況，反映房地產(chǎn)在整個固定資產(chǎn)投資中結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)市場及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額應(yīng)該是一個比較穩(wěn)定的數(shù)值；在發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)投資一般占社會固定資產(chǎn)投資額的20%～25%。參照四川省房地產(chǎn)市場健康狀況測度體系，該比值大于37%、小于15%為異常；其理想值為：，正常浮動區(qū)間為：～。(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比該指標(biāo)用于判斷該地區(qū)是否存在對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期過高而出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象。通常，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP總量呈正相關(guān)，GDP保持增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也相應(yīng)增長?，F(xiàn)階段, 房地產(chǎn)投資依然是驅(qū)動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長；但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例過高,可能會導(dǎo)致供過于求，造成未來的空置率過高。世界上公認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資在10%以下；在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20%～25%；我國該指標(biāo)在30%以上視為有泡沫?？紤]到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度，該指標(biāo)會有一定的浮動，根據(jù)自貢市的實際情況，其理想值為： ,正常浮動區(qū)間為：～。 房地產(chǎn)市場均衡程度指標(biāo)(1)商品房新開工面積占施工面積的比倒該指標(biāo)反映了當(dāng)前市場運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場未來1～3年的預(yù)期,屬于預(yù)示性指標(biāo)；新開工面積具有前瞻性，它反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量?？陀^上講，新開工面積占施工面積的比例必須有個合理的區(qū)間；比值過高，則施工面積過小，有產(chǎn)生“泡沫”的危險；比值過小，則可能新開工面積過小、施工工面積過大，易形成資金積壓及市場不景氣。該指標(biāo)的理想值為：，一般情況下在25%～35%之間；自貢市的正常浮動區(qū)問為：～，其基本能反映正常開工情況。(2)商品房施工面積與商品房竣工面積之比它表示當(dāng)年商品房施工面積所占當(dāng)年商品房竣工面積的比例，屬于重要的前瞻性指標(biāo)。通常，商品房修建的周期為2年左右，最長3年；若工期延長，則會使資金積壓。施工面積大約反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；，會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象?？偟膩碚f,房屋從開工到竣工在2～3年內(nèi)較為正常；根據(jù)自貢市的實際情況, 該指標(biāo)的理想值設(shè)為：，其浮動區(qū)間為：～。(3)商品房空置率商品房空置率是反映市場供需結(jié)構(gòu)是否合理、平衡的重要指標(biāo)。目前，空置率有不同的定義和計算方法，其合理區(qū)間也有所不同；本文采用商品房空置總面積/社會商品房總量，即：商品房空置率=報告期商品房空置面積／報告期可供銷售、出租的商品房面積?？罩寐实母叩腕w現(xiàn)出市場的供求狀況，反映出市場的均衡程度，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格的變化，其過高、過低表示著市場的過冷、過熱，并將引發(fā)市場的波動。按照國際慣例，空置率在5％～10％之間為合理區(qū)；如果商品住房空置率大于10％，則商品住房空置嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一系列的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計投資局賈海的統(tǒng)計研究，考慮到自貢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況，將空置率的合理取值區(qū)間確定為：10%～25％。 房地產(chǎn)市場景氣程度指標(biāo)(1)商品房銷售額與開發(fā)投資額之比該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益；其比值小于1時,反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不理想。根據(jù)自貢的實際情況，將其取值區(qū)間定為：～；，說明其“泡沫”現(xiàn)象嚴(yán)重；，說明其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)欠佳，將可能影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開竣工面積。(2)商品房銷售面積與竣工面積之比該指標(biāo)反映了現(xiàn)房供求是否均衡；若商品房的銷售面積少于竣工面積，則說明商品房有空置，該比值越小，則空置量越大；而當(dāng)該比值為l時，說明供求達(dá)到了平衡。鑒于自貢市的實際情況，將其浮動區(qū)間定為：～。 房價與居民消費(fèi)能力協(xié)調(diào)性指標(biāo)房價收入比，是指一個國家或地區(qū)在某一個特定時點(diǎn)上,住房價格與城市居民家庭年收入之比；它是一個全球通用指標(biāo)，主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。一個地區(qū)的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：房價收入比=每戶住房總價247。每戶家庭年總收入（其中，每戶住房總價=人均住房面積每戶家庭平均人口數(shù)單位面積住宅平均銷售價格，每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)家庭人均全部年收入）。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為：3～6；當(dāng)房價收入比在5左右時，房地產(chǎn)市場進(jìn)入黃金發(fā)展時期，存在著大量的有支付能力的住房需求。若超出這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，影響居民生活。根據(jù)自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，將自貢的房價收入比范圍確定為：～。 自貢市房地產(chǎn)市場綜合評判按照已確定的評價指標(biāo)及評判標(biāo)準(zhǔn)，采用歷史數(shù)據(jù)和比較方法進(jìn)行對比；單項指標(biāo)正常浮動區(qū)間項數(shù)為“8項、6～7項、4～5項上、3項及其以下”即為房地產(chǎn)市場總體發(fā)展“完全正常、正常、基本正常、異?！?；據(jù)此可以對自貢房地產(chǎn)市場2008～2012年總體運(yùn)行狀況進(jìn)行綜合評價,詳見表41。表41 自貢市房地產(chǎn)市場單項比例指標(biāo)及綜合評價各項指標(biāo)名稱各項指標(biāo)數(shù)值及判斷結(jié)果理想值正常浮動范圍20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比～正常正常正常正常正常房地產(chǎn)開發(fā)投資額與社會固定資產(chǎn)投資總額之比～正常正常正常正常正常商品房新開工面積與施工面積之比～正常異常異常正常異常商品房施工面積與商品房竣工面積之比～正常異常異常異常正常商品房空置率/～異常正常正常正常正常商品房銷售額與開發(fā)投資額之比/～正常正常正常正常正常商品房銷售面積與竣工面積之比/～異常正常異常正常正常