【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 看出，202011年施工面積與2012012年竣工面積情況就驗(yàn)證了這一經(jīng)驗(yàn)；，為最近五年竣工面積的最高值，從可以推測(cè)未來12年的住宅供應(yīng)量將增加。表33 自貢市住宅新開工、施工、竣工面積統(tǒng)計(jì)表年份20082009201020112012住宅新開工面積住宅新開工增長(zhǎng)率%%%%%住宅施工面積住宅施工增長(zhǎng)率%%%%%住宅竣工面積住宅竣工增長(zhǎng)率%%%.%%在自貢，其中住宅占商品房開發(fā)的比例較高，處于絕對(duì)主導(dǎo)地位，別墅、寫字樓、商業(yè)用房等所占的比例非常低，其變化趨勢(shì)引領(lǐng)商品房，因此，自貢商品房呈現(xiàn)同樣的趨勢(shì)。通過圖36，我們可以看到，房屋新開工面積20082011年逐年上升，2010年達(dá)到頂峰，新開工面積集聚，帶動(dòng)全部房屋施工面積快步增長(zhǎng)；之后開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。然而，房屋竣工面積20082010年逐年下降，從2010起，竣工房屋面積呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，可供房源增多；可以判斷，自貢市許多樓盤都將進(jìn)入持續(xù)的尾盤銷售階段和交房階段，南湖片區(qū)樓盤大部分都進(jìn)入交房階段，沿灘新城區(qū)的樓盤部分進(jìn)入。根據(jù)新開工面積情況，可以判斷，前幾年供應(yīng)的土地開始進(jìn)入全面集中開發(fā)階段，并且已經(jīng)到了工程尾期，%之多、預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將以消化前期剩余房源為主，新項(xiàng)目入市較少。自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將進(jìn)入高潮狀態(tài)，居民可供選擇的機(jī)會(huì)增多。圖36 自貢市商品房新開工、施工、竣工面積情況 自貢市住宅市場(chǎng)銷售狀況分析通過圖37可以看出，自貢商品房與住宅銷售面積、空置面積趨勢(shì)大致相同?？罩妹娣e均呈現(xiàn)波浪式變化，%左右；銷售面積逐年上升，到2011年達(dá)到最高銷售額后呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。圖37 自貢市房地產(chǎn)銷售、空置面積情況2012年房屋銷售面積急促下降，也并不能說明市場(chǎng)沒有客戶，可能是眾多需求者持幣觀望“十八大”房地產(chǎn)政策趨勢(shì)，暫時(shí)捂緊口袋。相比每年的竣工面積增加量，銷售面積的增長(zhǎng)速度較慢；銷售增長(zhǎng)速度落后于竣工面積增長(zhǎng)速度，必將造成市場(chǎng)后續(xù)壓力大增，同時(shí)自貢市的房屋空置面積也將大幅度增加。從每年供應(yīng)和銷售量對(duì)比分析，自貢商品房供大于求，自貢的剛需客戶的增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上樓市的供應(yīng)量，供應(yīng)已經(jīng)飽和；商品房（包括住宅）需求程度還較低，消化的速度低于供應(yīng)的速度；也說明自貢樓市主要還是以居住需求為主，投資性需求還偏低。4 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)經(jīng)過“十一五”的高速發(fā)展，自貢經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體進(jìn)入工業(yè)化中期階段；現(xiàn)在正處全面建設(shè)小康社會(huì)的“十二五”關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷轉(zhuǎn)型，城市化進(jìn)程逐步加快，自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。為此從目前已有研究評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)體系（比如：國(guó)房景氣指數(shù)、中房預(yù)警指數(shù)、上海房地產(chǎn)預(yù)警體系等）中選取能夠反映自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的指標(biāo)，并借鑒有關(guān)國(guó)家及城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、國(guó)際流行的類似指標(biāo)的理想值及正常浮動(dòng)區(qū)間以及考慮到ABC分類法20％一80％的A類標(biāo)準(zhǔn)劃分原則，比較分析確定相應(yīng)指標(biāo)的取值，來對(duì)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)。 指標(biāo)體系及其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性指標(biāo)(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資之比該指標(biāo)表示某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例，來揭示房地產(chǎn)投資狀況，反映房地產(chǎn)在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額應(yīng)該是一個(gè)比較穩(wěn)定的數(shù)值；在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)投資一般占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的20%～25%。參照四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度體系，該比值大于37%、小于15%為異常；其理想值為：，正常浮動(dòng)區(qū)間為：～。(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比該指標(biāo)用于判斷該地區(qū)是否存在對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期過高而出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象。通常，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP總量呈正相關(guān)，GDP保持增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也相應(yīng)增長(zhǎng)?，F(xiàn)階段, 房地產(chǎn)投資依然是驅(qū)動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例過高,可能會(huì)導(dǎo)致供過于求，造成未來的空置率過高。世界上公認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在10%以下；在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20%～25%；我國(guó)該指標(biāo)在30%以上視為有泡沫?？紤]到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度，該指標(biāo)會(huì)有一定的浮動(dòng)，根據(jù)自貢市的實(shí)際情況，其理想值為： ,正常浮動(dòng)區(qū)間為：～。 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡程度指標(biāo)(1)商品房新開工面積占施工面積的比倒該指標(biāo)反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來1～3年的預(yù)期,屬于預(yù)示性指標(biāo)；新開工面積具有前瞻性，它反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。客觀上講，新開工面積占施工面積的比例必須有個(gè)合理的區(qū)間；比值過高，則施工面積過小，有產(chǎn)生“泡沫”的危險(xiǎn)；比值過小，則可能新開工面積過小、施工工面積過大，易形成資金積壓及市場(chǎng)不景氣。該指標(biāo)的理想值為：，一般情況下在25%～35%之間；自貢市的正常浮動(dòng)區(qū)問為：～，其基本能反映正常開工情況。(2)商品房施工面積與商品房竣工面積之比它表示當(dāng)年商品房施工面積所占當(dāng)年商品房竣工面積的比例，屬于重要的前瞻性指標(biāo)。通常，商品房修建的周期為2年左右，最長(zhǎng)3年；若工期延長(zhǎng)，則會(huì)使資金積壓。施工面積大約反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；，會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象?？偟膩碚f,房屋從開工到竣工在2～3年內(nèi)較為正常；根據(jù)自貢市的實(shí)際情況, 該指標(biāo)的理想值設(shè)為：，其浮動(dòng)區(qū)間為：～。(3)商品房空置率商品房空置率是反映市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)是否合理、平衡的重要指標(biāo)。目前，空置率有不同的定義和計(jì)算方法，其合理區(qū)間也有所不同；本文采用商品房空置總面積/社會(huì)商品房總量，即：商品房空置率=報(bào)告期商品房空置面積／報(bào)告期可供銷售、出租的商品房面積。空置率的高低體現(xiàn)出市場(chǎng)的供求狀況，反映出市場(chǎng)的均衡程度，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其過高、過低表示著市場(chǎng)的過冷、過熱，并將引發(fā)市場(chǎng)的波動(dòng)。按照國(guó)際慣例，空置率在5％～10％之間為合理區(qū)；如果商品住房空置率大于10％，則商品住房空置嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一系列的問題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)投資局賈海的統(tǒng)計(jì)研究，考慮到自貢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，將空置率的合理取值區(qū)間確定為：10%～25％。 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度指標(biāo)(1)商品房銷售額與開發(fā)投資額之比該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益；其比值小于1時(shí),反映該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不理想。根據(jù)自貢的實(shí)際情況，將其取值區(qū)間定為：～；，說明其“泡沫”現(xiàn)象嚴(yán)重；，說明其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)欠佳，將可能影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開竣工面積。(2)商品房銷售面積與竣工面積之比該指標(biāo)反映了現(xiàn)房供求是否均衡；若商品房的銷售面積少于竣工面積，則說明商品房有空置，該比值越小，則空置量越大；而當(dāng)該比值為l時(shí)，說明供求達(dá)到了平衡。鑒于自貢市的實(shí)際情況，將其浮動(dòng)區(qū)間定為：～。 房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)能力協(xié)調(diào)性指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上,住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比；它是一個(gè)全球通用指標(biāo)，主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。一個(gè)地區(qū)的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來計(jì)算，即：房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)247。每戶家庭年總收入（其中，每戶住房總價(jià)=人均住房面積每戶家庭平均人口數(shù)單位面積住宅平均銷售價(jià)格，每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)家庭人均全部年收入）。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為：3～6；當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在5左右時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期，存在著大量的有支付能力的住房需求。若超出這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，影響居民生活。根據(jù)自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，將自貢的房?jī)r(jià)收入比范圍確定為：～。 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)判按照已確定的評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，采用歷史數(shù)據(jù)和比較方法進(jìn)行對(duì)比；單項(xiàng)指標(biāo)正常浮動(dòng)區(qū)間項(xiàng)數(shù)為“8項(xiàng)、6～7項(xiàng)、4～5項(xiàng)上、3項(xiàng)及其以下”即為房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展“完全正常、正常、基本正常、異?！?；據(jù)此可以對(duì)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)2008～2012年總體運(yùn)行狀況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),詳見表41。表41 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)單項(xiàng)比例指標(biāo)及綜合評(píng)價(jià)各項(xiàng)指標(biāo)名稱各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值及判斷結(jié)果理想值正常浮動(dòng)范圍20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比～正常正常正常正常正常房地產(chǎn)開發(fā)投資額與社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額之比～正常正常正常正常正常商品房新開工面積與施工面積之比～正常異常異常正常異常商品房施工面積與商品房竣工面積之比～正常異常異常異常正常商品房空置率/～異常正常正常正常正常商品房銷售額與開發(fā)投資額之比/～正常正常正常正常正常商品房銷售面積與竣工面積之比/～異常正常異常正常正常